Сектор недвижимости всегда был привлекательным для малого бизнеса, настроенного на модель "купить-продать". В разные годы предприниматели зарабатывали на разных сегментах — от коммуналок на заре рынка до банкротств сегодня. Какие варианты в ходу сейчас, разбирался "ДП".
В 1990–е рынок недвижимости считался одним из наиболее перспективных с точки зрения доходности, сроков окупаемости и других существенных для бизнеса показателей. В том числе он привлекал внимание малого и среднего бизнеса. Активное его развитие началось в 1991 году, когда был принят федеральный закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Именно тогда начались массовые расселения коммунальных квартир, подъездов жилых домов и зданий целиком, перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд, рассказывает генеральный директор компании Maris Борис Мошенский.
Для всех участников это была достаточно яркая эпоха, завершившаяся к нулевым. За это время агентства недвижимости выкупили большое количество жилья, привели его в порядок и перепродали с хорошей прибылью.
"Этот период закончился, во–первых, в связи с тем, что начал развиваться профессиональный девелопмент: пришли крупные девелоперы, которые начали строить и жилые комплексы, и коммерческую недвижимость. Одновременно стало гораздо тяжелее заниматься расселениями — первоначально это было достаточно просто с точки зрения юридического оформления и других нюансов", — говорит Борис Мошенский.
С началом 2000–х в Петербурге появилась новая высокодоходная ниша — работа с нежилыми помещениями, принадлежавшими городу. Смольный стал активно выставлять на продажу объекты на первых этажах, в подвалах и цоколях — зачастую расположенные в самом центре Петербурга, в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. Поскольку объекты были в плохом состоянии (без ремонта, затопленные и т. п.), выставлялись они с серьёзным дисконтом.
Была и отдельная категория объектов — лоты с низкими по среднерыночным меркам арендными ставками. Покупатель в итоге мог получить помещение с уже существующим пользователем — кто–то соглашался на индексацию, другие съезжали, но на ликвидные площади всегда находились новые арендаторы. Такие торги привлекали внимание покупателей, на отдельные лоты подавалось по несколько десятков заявок, цены продаж росли в разы по сравнению со стартовыми. В целом на этом этапе действовала в основном такая бизнес–модель: купить "убитый" подвал, привести его в порядок и продать с серьёзной наценкой или сдать в аренду.
Постепенно возможности в этой отрасли сократились — в имущественном блоке и в Петербурге в целом сменилось руководство. Большинство наиболее ликвидных объектов уже обрело новых владельцев, одновременно руководство города "охладело" к идее масштабной приватизации. Но те, кто успел поучаствовать в этих продажах, получили хорошую прибыль, быструю окупаемость и крайне ликвидные объекты в собственность.
Тогда усилия в том числе малого бизнеса на рынке недвижимости сосредоточились на других активах. Одним из последствий кризиса 2014 года стало резкое увеличение количества банкротств. В целом процедура банкротства — достаточно длительный процесс, поэтому рынок недвижимости прочувствовал его последствия через несколько лет. Тогда стали всё чаще появляться так называемые проблемные активы — собственность должников, реализуемая в принудительном порядке. Первое время участники рынка относились к "проблемке" настороженно, но, разобравшись в профильном законодательстве и получив соответствующую практику, стали всё чаще принимать участие в торгах по имуществу банкротов. На них можно было найти как уникальные лоты (помещения, участки и здания, в том числе в центре города), так и выгодные варианты. Нюанс торгов по банкротству в том, что в случае неудачи на первых торгах начальная стоимость в дальнейшем снижается и может дойти до минимальных значений.
"Относительно быстро на сегодняшний день всё ещё есть возможность заработать на покупке объектов с торгов по банкротству, где можно найти недооценённые активы. Хотя иногда на них недвижимость продаётся по вполне рыночным ценам. В то же время в списке лотов есть объекты не очень хорошего качества, которые можно купить по относительно невысокой стоимости, вложить очень небольшие деньги, привести в порядок — как с юридической, так и с технической точки зрения, — а затем продать. Но в целом на сегодняшний день быстрый возврат денег в недвижимости — уходящее понятие", — говорит Борис Мошенский.
Стоит отметить, что долгие годы отдельные инвесторы зарабатывали ещё и на рынке жилья — вкладывая средства в новостройки на стадии котлована и перепродавая квартиры ближе к завершению объекта. Однако в последние годы из–за стагнации этот вариант стал мало востребованным. "Привлекательность спекулятивных инвестиций в жилую недвижимость (когда инвестор приобретает квартиру на старте продаж, чтобы впоследствии продать и зафиксировать прибыль от роста стоимости за время строительства) сильно снизилась. Инвесторы не видят такого же, как раньше, потенциала динамичного повышения стоимости актива. Во многих проектах массового сегмента получить высокий доход стало гораздо сложнее, а в ряде случаев невозможно", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
По её словам, доходность от сдачи в аренду квартиры на данный момент не превышает 3–5% годовых и не является интересной широкому кругу инвесторов. Более привлекательный для инвестиций вариант — апарт–отели, поскольку они предлагают инвестору пассивный (иногда даже гарантированный) доход без его участия. "Реальная доходность для частного инвестора в функционирующих апарт–отелях составляет около 6–7% годовых. За счёт профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность будет выше, чем в квартирах, расположенных в той же локации", — говорит Елизавета Конвей.
Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома, рекомендует инвесторам, планирующим вкладываться в недвижимость, рассмотреть следующие сегменты рынка недвижимости Петербурга. Во–первых, это индустрия гостеприимства — после того как президент Владимир Путин публично обратил внимание на относительно невысокое место Петербурга в списке наиболее привлекательных для туристов регионов, Смольный, очевидно, начнёт прилагать усилия и давать "зелёный свет" бизнесам в этой области. В этом же контексте ещё более перспективной для инвестиций выглядит вся недвижимость в историческом центре Петербурга, которая может быть задействована под объекты туристической инфраструктуры.
По словам Дарьи Гончаровой, сегодня активность инвесторов серьёзно ограничена высокой стоимостью заёмного финансирования. А тем, кто владеет собственным капиталом, она рекомендует не затягивать с покупками, чтобы успеть заключить сделку до следующего витка развития рынка. "Сейчас в недвижимость вкладываются в основном те, кто не ищет быстрых способов заработать, и инвестирование в недвижимость на сегодняшний день — расчёт на длительный период и безрисковый вариант сохранить денежные средства", — подчёркивает Борис Мошенский.
