Резкий интерес к загородному рынку привёл к росту цен, продаж и количеству игроков. Дальнейшее развитие и сложности, связанные с массовым обращением к "загородке", обсудили в ходе круглого стола "Делового Петербурга".
Статистика продаж по загородному рынку воодушевляет. По итогам первого квартала 2024 года, по данным Росреестра, зарегистрировано больше домов, чем в первом квартале 2023 года и 2022-го.
"Поступательный растущий тренд мы наблюдаем уже практически 4 года подряд. По участкам ИЖС, СНТ и ДНП ситуация практически такая же", — рассказал председатель совета директоров группы компаний "1-я Академия Недвижимости" Дмитрий Новосельцев.
"Сегодня на рынке загородной недвижимости мы наблюдаем разнонаправленные тренды. С одной стороны, есть растущий спрос на жизнь и отдых за городом. С другой стороны, высокий уровень неопределённости приводит к более длительному циклу принятия решения о покупке недвижимости, развитии новых проектов. Квартальные колебания продаж при общем растущем тренде нас не смущают, и в целом на будущее рынка мы смотрим достаточно оптимистично", — говорит директор по продажам компании "Росса Ракенне СПб" (эксклюзивный дистрибьютор HONKA в России) Пётр Моринов.
В конце 2023 года наблюдался резкий рост продаж, отметил основатель и руководитель строительно-девелоперской компании "МОРОШКА ДЕВЕЛОПМЕНТ" Вадим Ховрин. Помимо традиционного сезонного фактора он связывает это с появлявшимися заявлениями банков об ужесточении требований к заёмщикам, снижении лимитов и увеличении первоначального взноса. Он полагает, что временный спад продаж в начале года был связан с тем, что россияне активно вкладывались в покупку новостроек и автомобилей. А на более длительном периоде на продажи влияют высокие ставки по депозитам, оттягивающие внимание покупателей из категории инвесторов.
Инвесторы на рынке загородной недвижимости
Доля инвестиционных сделок в загородном сегменте постоянно растёт, сообщил Дмитрий Новосельцев. "До пандемии 90% покупателей были конечными пользователями, сегодня порядка 60% участков приобретается инвесторами", — уточнил он.
На рынке сегодня работают четыре типа инвесторов, добавил Новосельцев. Первые покупают участки на старте проекта, дожидаются первого повышения цен и выставляют лот на продажу. Так за несколько месяцев можно заработать 20% к вложенным средствам. Второй тип инвесторов покупает на начальных стадиях и продаёт уже после сдачи проекта. Разница может достигать 100%, 200% и даже более к первоначальным инвестициям. Третья категория занимается арендным бизнесом. Четвёртая группа инвесторов покупает участки с целью построить дом и продать, но этот бизнес становится всё менее популярным. "Те инвесторы, которые сейчас начинают строить дома на участках на продажу, практически ничего не зарабатывают. Для создания хорошего, востребованного продукта им не хватает компетенций. В итоге продажа их домов занимает много времени", — подчеркнул основатель и генеральный директор холдинга "СтройСинтез" Виктор Лукин.
"Мы строим в черте города, здесь спрос на дома остаётся стабильным, он сосредоточен в категории комфорт и выше, что подразумевает более высокую по сравнению со средней площадь дома и участка. Важно начать привлекать инвесторов на этапе строительства, таким образом можно снизить затраты покупателя и изначально построить дом под его запрос. Такая бизнес-модель выгодна для обеих сторон. Уверен, что конкуренция в нашем сегменте будет расти и заметно усилится, когда на ИЖС будут распространены эскроу-счета", — полагает генеральный директор "Невский Градъ" Алексей Андреев.
"Большой популярностью среди инвесторов пользуются земельные участки в коттеджных посёлках, предназначенных для размещения магазинов, кофеен, пунктов выдачи интернет-заказов", — заявил Вадим Ховрин. Застройщикам нужно думать не только о продаже земельных участков и домов в посёлках, но и о создании потенциальных рабочих мест для своих будущих жителей. Например, в клубном посёлке комфорт-класса "РАНЧО" в д. Матокса изначально на стадии разработки мастер-плана было выделено более 0,3 га земли под различное коммерческое использование, где смогут работать сами жители посёлка или открыть своё дело. Спрос на такие земельные участки для ведения бизнеса за городом будет с каждым годом всё выше.
"Покупать и продавать участки — намного выгоднее, чем вкладываться в строительство дома. С другой стороны, резкий рост стоимости строительства последних лет дал инвесторам из четвёртой категории возможность получить хорошую прибыль — сейчас нельзя построить дом за те же деньги, что, например, в 2022 году. При этом на рынке существует огромный дефицит качественного предложения в высоком сегменте — это участки в диапазоне 10-15 млн рублей и участки с домами от 50 млн рублей, — отметила основатель агентства недвижимости Valley Estate Валентина Ветрова. — Качественного предложения на рынке нет. Отрадно слышать, что городские застройщики приходят на загородный рынок и планируют большие проекты. Мы с удовольствием их ждём и готовы реализовывать собственные проекты в этих же локациях".
"Качественные объекты очень быстро вымываются с рынка, мы действительно наблюдаем дефицит. Возможно, преодолеть его удастся и за счёт выхода на рынок городских застройщиков, реализации крупных проектов. При этом стоит отметить, что загородный рынок имеет свою специфику, можно сказать — это другая вселенная, и городским девелоперам, в том числе крупным, работать на нём крайне непросто. Здесь другой продукт, другой подход к клиенту и тому подобное", — напоминает Петр Моринов.
Арендные продукты на загородном рынке
Рынок аренды загородной недвижимости растёт вместе с рынком продаж, в том числе из-за отсутствия выездного туризма и роста внутреннего. В этом сегменте появляются новые игроки, иногда небольшие, которые осваивают загородное домостроительство под дальнейшее собственное управление. "Предложение есть по всем категориям. Очевидно, что доходность посуточной аренды значительно выше, чем среднесрочной и долгосрочной", — уверен основатель и управляющий партнёр Villingston Residence Денис Корсуков.
Ещё большую доходность позволяют обеспечить проекты на участках рекреационного назначения, которые государство отдаёт в аренду на 49 лет, тем самым проект располагается в живописных локациях, но отсутствует необходимость закладывать стоимость участка в капитальные затраты инвестпроекта, говорит коммерческий директор DEWIS GROUP Яков Чупров. В них инвесторам предлагают не только юниты для проживания, но и инфраструктурные объекты — рестораны или спа.
"Например, в нашем действующем отеле VIEW GA Forest Spa 4* сочетание легитимности назначения и вида разрешённого использования земли под гостиничный бизнес, наличие инфраструктуры на территории и качественное оснащение номера позволило классифицировать объект на четыре звезды. В настоящий момент на рынке Ленобласти менее 50% отелей классифицировано, а для инвестиционных отелей это в принципе практически единственный прецедент", — пояснил коммерческий директор DEWIS GROUP и проектов VIEW GA Яков Чупров.
Консервативные инвесторы, правда, к таким проектам относятся осторожно. В то же время они популярны среди микроинвесторов — продавцы готовы работать с суммами от 300 тыс. рублей. "Микроинвесторы — крайне перспективные клиенты, зачастую это жители регионов. На рынке уже существуют платформы, собирающие микроинвесторов, эти платформы привлекают миллиарды под новые проекты", — говорит Денис Корсуков.
"На рынке есть много компаний, которые, к сожалению, могут создать негативную репутацию арендным проектам. В последнее время нам регулярно поступают предложения передать в управление наши площадки под новые проекты с оплатой по мере поступления привлечённых средств инвесторов. Заявляются проекты с гарантированной доходностью 30%. Как выяснилось, дом они продают по цене в 2 раза больше рыночной. Соответственно, на эту дельту в будущем можно делать выплаты по гарантированной доходности на оговоренный период и всё равно остаться в плюсе. Вопрос ещё, кто и как будет строить эти дома, управлять ими. Я давно работаю на рынке, но такого профессионального цинизма не встречал", — рассказал Дмитрий Новосельцев.
Конечные пользователи на рынке загородной недвижимости
Запросы и ожидания покупателей из числа конечных пользователей в загородном сегменте меняются. Самый востребованный продукт на рынке сегодня — участок 7-8 соток и дома площадью около 120-140 м2, считает Дмитрий Новосельцев. Те, кто покупает объекты на замену городским квартирам, раньше ориентировались на расстояние 30 км от города, а сейчас — на расстояние в 30-минутной доступности. Постепенно на рынке появляются новые технологии. Например, панельные дома, важнейшее преимущество которых — скорость сборки (такой домокомплект можно собрать примерно за 10 дней). На стадии строительства они выглядят не особо привлекательно, но итоговый вариант с отделкой получается вполне интересным — стиль хай-тек, панорамное остекление, плоская кровля и пр.
Клиент сейчас не готов платить за избыточные квадратные метры в своём доме, сформировался запрос на функциональные планировочные решения, так называемые смарт-планировки. Больше функционала — меньше площадь, и как следствие — дом становится доступнее и привлекательнее, рассуждает Вадим Ховрин.
Актуальный тренд среди застройщиков — более качественное озеленение проектов. "Хорошее, качественное озеленение, которое в рамках проекта практически ничего не стоит, позволяет повысить объёмы и цены продаж. На такой результат эффективно работает озеленение не только конкретного участка, но и общей территории, включая входные группы. Такая практика активно применяется по всей стране, включая Москву, мы активно выходим в регионы и видим высокий спрос как со стороны участников рынка загородной недвижимости, так и по проектам многоквартирных домов", — поделился наблюдениями менеджер по работе с ключевыми клиентами "Экоплант" Максим Литвинов.
Одна из новых технологий на рынке — строительство из пенобетона. "Она известна в мире с 1890 года, пришла из Швеции. Если упрощать, то бетон смешивают с воздухом, далее заливают в заранее созданную форму. В процессе он теряет определённые свойства, но приобретает массу других, например теплопроводность. Технология применялась у нас в советское время, пенобетоном ограждали трубопроводы. Сейчас мы открыли собственное производство, рассчитанное на типовые проекты, по которому ожидается хороший спрос. Его запуск стал возможным с появлением на рынке всевозможных листовых, металлических материалов", — подчёркивает генеральный директор ООО "ДСК СОВБИ" Анатолий Селиверстов.
Качество отдельных проектов и непосредственно строительства из-за ажиотажного спроса оставляет сегодня желать лучшего, отмечает директор ООО "ДСК СОВБИ" Евгений Крянин: "При покупке квартиры покупатель делает приёмку с привлечением экспертов, но в малоэтажном строительстве пренебрегают очень многим. Например, мало кто тратит средства на геологические изыскания, никто не вникает, какой фундамент будет у дома, какие используются материалы, заложены ли решения по пожаростойкости, шумоизоляции и т.д. Это просто удивительно! Потом заказчики приходят в профессиональные компании за экспертизой, но обращаться нужно было раньше, а не тогда, когда вы уже заплатили кому-то деньги, а дом построен".
Прогноз по развитию рынка загородной недвижимости
Валентина Ветрова предполагает, что начало 2024 года позволяет строить позитивные прогнозы на год, правда, клиентам сегодня предлагать уже практически нечего. "Ждём новых проектов от городских застройщиков, но надеюсь, что те, кто уже давно работает на рынке, будут выводить и свои новые объекты", — добавила она. Спрос на загородные дома будет расти как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов, убеждён Дмитрий Новосельцев. Основные тренды — сокращение средней площадки участков и домов, применение быстровозводимых и менее затратных технологий. "А с подключением к рынку государства улучшится качество строительства и с него уйдут недобросовестные самоучки", — предрекает Евгений Крянин.
Стоимость участков, как и стоимость строительства, будет расти, а условия по льготной ипотеке будут ужесточаться, прогнозирует Вадим Ховрин. В бизнес- и премиум-сегменте спрос также будет расти, при этом часть давно присутствующих игроков будет уходить с рынка, считает Виктор Лукин. Алексей Андреев обращает внимание, что с развитием рынка будут расширяться границы спроса со стороны состоятельных клиентов.
Заместитель генерального директора "Мир квартир элит Крестовский" Ирина Раскина отмечает, что из-за нехватки качественного нового предложения сейчас есть высокий спрос на вторичном рынке загородной недвижимости. При этом текущие запросы зачастую невозможно удовлетворить существующим предложением. Как только на рынке появятся современные проекты, покупатели обязательно обратят на них внимание, думает она.
Благодаря высокому спросу на рекреационные форматы продолжит расти и рынок аренды, считает Денис Корсуков. Это в том числе приведёт и к росту конкуренции, которая "оздоровит рынок", будет способствовать повышению его легитимности — в результате выиграет гость, получая продукт более высокого качества, разъяснил Яков Чупров.
"Конечно же, загородный рынок будет развиваться. Этому будут способствовать тренд на жизнь за городом, сокращение программ льготной ипотеки, развитие внутреннего туризма — люди стремятся отдыхать на природе, а также выход на рынок новых участников, которые в том числе возьмут на себя развитие инфраструктуры. При этом те, кто давно работает на рынке, благодаря сложившейся репутации будут чувствовать себя более уверенно", — резюмировал Пётр Моринов.
