Карл Маркс на Выборгской заставе

Проект ведется силами дружественного бизнес-сообщества.

Реконструируемое здание постройки 1973 г. служило выставочным павильоном "Машиностроительного объединения им. Карла Маркса". Здесь демонстрировались достижения завода. Сегодня здание и земля под ним принадлежат ОАО "Выборгская застава", застройщику проекта. Акционеры "Выборгской заставы" - ЗПИФ "Нево-Инвест" и ОАО "Капитал М".

Девелопер - ОАО "Компания "Музей", контролирующее "Выборгскую заставу" через ЗПИФ (75%). Управлять БЦ будет ООО "Бюро Имущественных Операций", аффилированная с компанией "Музей" структура. Вообще на этой площадке чужих нет. Год назад из состава акционеров "Выборгской заставы" вышло ОАО "МО им. Карла Маркса", а сейчас 25% обладает "Капитал М".

Кому строят

Официальное открытие семиэтажного бизнес-центра запланировано на последний квартал нынешнего года.

Как рассказал генеральный директор ОАО "Выборгская застава" Андрей Молдованов, уже удалось собрать предварительные заявки примерно на 30% офисных площадей. "Эти компании расширяются, и им требуются большие площади, либо это "воссоединяющиеся" фирмы, чьи офисы располагались в разных местах города, - говорит Андрей Молдованов. - Рассказывать о горизонтальной развертке преждевременно, планировка нашего здания позволяет предложить арендаторам как кабинетно-коридорную систему, так и "американские офисы", все зависит от их желания".

Бизнес-центр позиционируется в классе "В+". Общая площадь здания составляет 12.000 м2, из которых арендопригодных - 9000 м2. Предусмотрена открытая парковка на 125 машино-мест, которые будут сдаваться арендаторам по цене от 3 до 4 тыс. рублей за место в месяц. На первом этаже разместится магазин и гранд-кафе "Спрут", которые займут около 560 м2, включая хозяйственные площади. Арендные ставки составят 1100-1200рублей в месяц за 1 м2, включая НДС и коммунальные платежи. Срок договора аренды стандартный - от 11 месяцев до 5 лет.

"Это стандартные ставки для этого района и бизнес-центра такого класса. Сегодня диапазон ставок - от $360 до $510 за 1 м2 в год, включая эксплуатационные расходы, но без учета НДС", - говорит Валерий Трушин, руководитель направления исследований и аналитики Colliers International.

Уже известен один из якорных арендаторов - ОАО "Банк "Объединенный капитал". Для него уже устроены специализированные помещения: сейфинг, операционный зал, обменный пункт.

Появление этого банка не случайно: он постоянный партнер ОАО "Компания "Музей". "Банк является расчетным для "Музея" и активно вкладывает собственные средства в реализацию инвестиционных проектов", - говорится на сайте этой девелоперской компании.

24 часа

Брокериджем занимается Knight Frank Санкт-Петербург. Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank, полагает, что уже к началу работы БЦ будет заполнен на 60-70%. "Изначально было принято решение заняться привлечением сюда петербургских и московских компаний, нельзя исключать появления небольших западных фирм", - сказала она.

В "Выборгской заставе" не говорят об отраслевой направленности бизнес-центра. Однако будущее обслуживание его арендаторов сразу тремя операторами связи заставляет предположить, что там всерьез нацелились на работу с IT-компаниями. Об этом косвенно свидетельствуют слова Андрея Молдованова: "Мы пытаемся выстроить работу таким образом, чтобы БЦ работал 24 часа в сутки. Это связано с тем, что сотрудники многих компаний, занятые в IT-отрасли, привлекают специалистов для работы в вечернее время".

С другой стороны, в таком режиме работают многие. "Вряд ли стоит говорить о какой-то особенности круглосуточной работы. Сегодня любой бизнес-центр по сути может работать круглосуточно. Кто меня выгонит из моего офиса?" - недоумевает Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости. Его офис расположен в бизнес-центре "Лангензипен".

Что сделали

Как сообщили в "Выборгской заставе", на реконструкцию объекта было потрачено более $8 млн, из которых большую часть составили заемные средства в виде банковского кредита.

На эти деньги надстроили два верхних этажа здания, отремонтировали фасад, провели выборочный капремонт внутренних этажей с отделкой. Установили центральную систему приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, реконструировали систему внутренних коммуникаций.

Проложили оптоволоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет. Создали резервную систему электропитания и системы пожарной сигнализации и пожаротушения. Сейчас заканчивается монтаж двух лифтов на 12 человек каждый.

По словам Андрея Молдованова, рентабельность БЦ составит 14-18% годовых, а срок окупаемости - 72 месяца.

Проекты на Выборгской набережной развиваются из локальных точек методом тихой экспансии."Выборгская застава" - характерный пример этого.

Существующие бизнес-центры в конкурентной зоне объекта

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Проекты бизнес-центров B-класса в конкурентной зоне объекта

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Источник: Knight Frank Research