Миллиардер Захар Смушкин рассказал, почему будущее Петербурга на юге, а не на севере

Экономические неурядицы традиционно вызывают к жизни дискуссии о том, как нам развивать дальше страну и город. Если сосредоточиться на Петербурге и посмотреть на него глазами предпринимателя, то как можно было бы оптимизировать работу нашего мегаполиса?

— Ни один больной не начинает лечиться, пока он не считает себя заболевшим. Если человек чувствует себя здоровым, значит, у него все в порядке, не стоит его и беспокоить. У меня был знакомый адвокат, который говорил, что жить без завещания можно, а умирать нет. Без стратегии тоже можно жить, если ты молодой, здоровый, сильный и богатый, — просто получай удовольствие от жизни. Но, как только одно из качеств утрачивается, немедленно приходится заниматься стратегией.

Стратегия Петербурга — это то, что мы часто обсуждаем с губернатором и вице–губернаторами. Интерес к этой теме у меня появился, когда мы начали развивать большую территорию, которая сейчас называется город–спутник Южный, а на самом деле является просто районом Пушкина. Мы пришли к городским властям и сказали: "Мы хотели бы посмотреть, какова стратегия города, чтобы инкорпорировать Южный в общий стратегический план, потому что проект должен ему соответствовать, а также содействовать развитию соседних районов и города в целом". Выяснилось, что на тот момент город уже разрабатывал стратегию до 2030 года.

Однако этот документ, на наш взгляд, не в полной мере отвечает понятию "стратегия" как мы ее представляем. В бизнесе классическая стратегия должна быть четкой. Необходимо определить видение, миссию, среднесрочный и долгосрочный горизонт стратегии, бюджет, бизнес–план, штатное расписание и оргструктуру. Все наши компании построены по этому принципу, мы обновляем их стратегии 2 раза в год, чтобы они не теряли связь с рынком. Такой стратегии на сегодняшний день в городе мы не видим. У Петербурга нет четких приоритетов в вопросе основных направлений его развития, соответствующих обоснований и плана реализации. Городу нужен открытый тендер, победитель которого и разработает стратегию Петербурга.

И какой же могла бы быть эта стратегия?

— Судьба Петербурга очень драматична и требует колоссального внимания. У нас в стране, на мой взгляд, есть только один крупный город с очевидной стратегией — это Москва, где стратегия определяется ее столичным статусом. Основная ее функция — это поддержка и обеспечение деятельности федеральных органов государственной власти. Остальные же функции связаны с основной. Есть другие примеры — например, город, построенный вокруг космодрома, имеет лишь одну цель — обеспечивать этот космодром всем необходимым.

Определение основной функции Петербурга — серьезная задача. Это связано с тем, что мы крайне амбициозны: рефлексия, доставшаяся нам от предшествующих поколений, требует постоянного упоминания столичного статуса города. Архитектура в центре — наша гордость. Есть советское наследие, а во времена СССР город на 60% прямо или косвенно был связан с оборонной промышленностью: заводы, институты и так далее. Есть Большой порт, который сейчас проигрывает в конкурентной борьбе новым портам, и мы уже думаем, как бы переделать его в спальный район, и т. д.

Все, что я сейчас перечислил, является обузой для экономики города, затратами, интеллектуальными и материальными, а не доходной частью. Даже исторический центр, по которому принято скорее эмоциональное решение, что мы там ничего не трогаем и не перестраиваем. Исторические здания все больше напоминают французские замки, которые сегодня выставляются на продажу задешево, потому что содержать их невыгодно. Где возьмутся средства, чтобы обеспечивать все эти "замки"? Недвижимость — это ведь не антикварная ваза, это объект, который используется каждый день, агрессивно эксплуатируется и в итоге приносит убыток. И чем старше он становится, тем убыток больше. Что же будет завтра? Что есть Петербург? Это огромный системный вопрос, остающийся открытым.

Возьмем Лондон, это финансовая столица мира, которая к тому же известна как столица моды. У Петербурга есть большие функциональные возможности, которые мы не сможем поддерживать с одинаковой финансовой эффективностью, особенно в условиях кризиса. Это как девять женщин, беременных по одному месяцу, не могут родить одного ребенка. Сейчас есть много людей и институтов в Петербурге и за его пределами, которые способны с высокой степенью точности делать прогнозы. Эти прогнозы могут ложиться в основу долгосрочных стратегий. Нашему городу нужна такая стратегия, и она должна быть связана с губернатором. Избрали губернатора — получили и утвердили стратегию, которую он будет реализовывать в течение срока действия полномочий.

Очевидно, чтобы сделать правильный выбор, нам нужны какие–то новые знания, компетенции, которыми мы сегодня не обладаем. Вопрос — какие?

— Мне повезло, что благодаря Южному я познакомился с такой дисциплиной, как урбанистика, одной из самых интересных вещей, которыми мне случалось заниматься в жизни. На мой взгляд, это однозначно наука будущего.

Весь человеческий опыт — в какой–то степени опыт урбанизации исторических мест и территорий. И хотя по европейским меркам Петербург — крупнейший город, у нас фактически нет полноценного института урбанистики, который должен включать минимум три составляющие. Во–первых, это стратегический анализ, разработка стратегии развития города с учетом экономических и социальных аспектов, разработка механизмов и планов ее реализации, а также повышение конкурентоспособности города. Стандарты и определения, которыми забиты федеральное и местное законодательство, являются анахронизмами, современная урбанистическая теория предлагает более совершенные и более комплексные механизмы освоения территорий.

Второе — это анализ эффективности и снижение затрат, внедрение решений smart city. В нашем городе действующий бюджет — 450–460 млрд рублей без учета внебюджетных доходов. Всегда есть вопросы, связанные с эффективностью собираемости налогов и эффективностью затрат, то есть с исполнением бюджета. Большинство сотрудников городской администрации заняты именно этим.

В–третьих, это социальный, гуманитарный и идеологический блок. Речь идет о свободе получения и предоставления информации, доступности сервисов и услуг высокого качества, в том числе медицины и образования, обеспечении духовных потребностей, снижении уровня преступности и, как следствие, создании комфортной городской среды.

Комплексного представления об этих трех основных элементах нет. Фрагментарно все элементы подхватывают отдельные комитеты. Практически все вице–губернаторы, которых я знаю, работают по субботам, потому что им не хватает времени, они искренне хотят сделать лучше. Но только комплексный подход может давать правильные решения. Часто урбанистику понимают как планирование улиц, проспектов и визуализацию зданий, но, на наш взгляд, это как раз вторично. Первично другое: то, вокруг чего создаются города, вокруг чего они растут, как они возрождаются или умирают. Стратегии, разработанной с учетом этого, в городе нет. Сделав ее, мы могли бы очень многое в Петербурге улучшить. Исторически у города есть свои преимущества. Это прежде всего география: близость к Европе, крупный транспортный узел, в том числе важнейший порт и т. д.

Близость к Европе — это ведь не только вопрос географии. Культура, менталитет… Важен менталитет горожан и власти. Образ мыслей у горожан изменить гораздо сложнее, чем у власти, в силу того, что горожан значительно больше. В этой связи власти гораздо проще поменять свой менталитет.

Что такое менталитет власти? Это отношение к горожанам и своим обязанностям. Например, сегодня мы идем по пути реализации современных представлений об оказании госуслуг, пытаемся в электронном виде создать альтернативу вербальным или личным контактам, но в России в принципе другое понимание этого процесса — не такое, как на Западе. Там система почему работает? Потому что если ты технически правильно заполнил заявку, в графе "фамилия" написал фамилию, а не номер паспорта, например, то наверняка получишь положительный ответ. Положительный, не отрицательный. У нас правильность заполнения заявки ничего не значит. Заявка попадет в руки человека, который рассмотрит, сопоставит, встретится с тобой и примет окончательное решение. Изначально предполагается личное участие, что девальвирует сам процесс электронного общения. В бизнесе мы же не внедряем новую IT–систему, чтобы продублировать функции живого бухгалтера, а, наоборот, заменяем его эффективным инструментом. А на государственном уровне, насколько я понимаю, никто не собирается рассматривать вопрос автоматического исполнения заявки, и это приводит нас к другой системе координат.

Когда мы стали заниматься урбанистикой, вместе с членами правительства Петербурга ездили в ряд западноевропейских городов. Там муниципалы говорят: наша работа — это сервисная функция, наша задача — максимально обеспечить предоставление качественных услуг населению. У наших же чиновников есть собственное представление обо всем на свете, и эту ментальность нам хорошо бы было изменить в сторону простого неукоснительного соблюдения закона.

Я родился в Петербурге, это город с огромным потенциалом, не только в экономике, но и в плане развития искусств. Здесь можно тоже много сделать. Например, в городе нет большого полноценного музея современного искусства. Как можно бесконечно долго гордиться тем, что давно изучено? Каким будет новое лицо нашего города? Мы пытаемся отвечать на эти вопросы в Южном. Берем на себя риск предположить черты нового лица Петербурга, которое можно положить в основу будущей жизни города. Предлагаем альтернативу застройке окраин бесконечными спальными районами без четкой функциональности. Например, с группой единомышленников обсуждаем вопрос создания современного ландшафтного парка в Южном, где будут размещены современная скульптура, различные музеи, в том числе музей современного искусства, тематические пространства, новые театры.

Что появилось в Петербурге за последние годы? Это автопром, который сейчас трещит по швам, переезд "Газпрома", который сразу уперся в полемику по поводу строительства башни, еще суды частично переехали из Москвы. Но по большому счету никакого прорыва нет, а он может быть. Мы очень рассчитываем разработать и представить через экономический совет при губернаторе, через Законодательное собрание, через общественный совет города–спутника Южного элементы нового облика города. Кризис нас подталкивает к тому, чтобы эти решения принимать.

Нет у вас опасения, что переезд "Газпрома" в Петербург может превратить его в моногород, все процессы внутри которого крутятся вокруг градообразующего предприятия и его директора?

— Нет. На "Газпром" со всеми его "дочками" может работать максимум 30–50 тыс. петербуржцев из 2,8 млн работоспособного населения. Любой нормальный полноценный город в основном наполняет свой бюджет не за счет доходов крупных компаний (Москва не должна быть для нас benchmark в данном случае), а за счет поступлений от среднего и мелкого бизнеса. Они должны давать 60%, а вот уже все остальное — "Газпром" и другие гиганты. Но это не только городская проблема. У нас, к сожалению, такая же структура федерального бюджета. Вас не смущает, что несколько десятков предприятий составляют бюджет огромной страны? Надо молиться на то, чтобы было как можно больше предприятий, которые способны платить налоги и давать рабочие места, даже если это кросс–бизнес, прачечная, к примеру, которая стирает пиджаки для охранников "Газпрома", все равно это прекрасно для города.

Еще один пример: основой бюджета города являются доходы физических лиц. Если мы хотим наполнять таким образом бюджет, мы должны изменить свое отношение к богатым людям. Ведь если у человека средний или выше среднего доход, то всем бюджетникам дистрибуция уплаченных им налогов приносит личный доход. Россия прекрасное место, считайте, офшор. Стран с 13%–ным подоходным налогом больше не существует. Так давайте создадим условия, которые будут привлекать сюда богатых людей, которые пусть даже не будут тут жить, но заплатят здесь налоги. Это успешно реализуется в Лондоне с нашими же соотечественниками.

Если продолжать тему Южного — активная застройка должна начаться вот–вот?

— Нет, я так не думаю. Есть формальная и неформальная стороны. Формальная сторона — все процедуры, связанные с генпланированием и согласованием. Мы изменили генплан Южного, хотя все это происходит очень долго. Петербург в этом плане уникальное место, где скорость прохождения всех градостроительных процедур чрезвычайно низкая.

Сейчас мы занимаемся разработкой ПЗЗ и ППТ и считаем, что эта история к 2017 году будет закончена. Параллельно с этим мы занимаемся девелопментом. У компании "Старт Девелопмент" всегда было два основных продукта: инфраструктурно подготовленная территория и собственные акции. Рынок капитала находится в стагнации. Мы не считаем себя строителями и не собираемся сами выходить на стройку и вбивать сваи, но при этом мы рассматриваем вопрос развития в компании функции застройщика. Мы занимаемся наполнением Южного и готовы управлять процессом создания точек притяжения на его территории, а также ряда объектов недвижимости. Это позволит сохранить единую идею и целостность концепции Южного, который по факту является крупнейшим проектом в России, если не считать Новую Москву. Мы, конечно, нуждаемся в партнерстве с крупными застройщиками.

Общий срок застройки Южного — примерно 15 лет. Есть очереди застройки по 200–250 га. По утвержденному генплану, 7,4 млн м2 — общая площадь построек, в том числе 4,3 млн м2 жилья. Если абсорбция рынка сохранится примерно на текущем уровне, то это примерно 15 лет активных продаж. Мы много лет изучаем опыт реализации таких проектов, и главный вывод — продаются не квадратные метры, а среда. То есть для застройщика мы должны создать такие условия, чтобы его продукт, архитектурно реализованный в различных строительных объектах, был наиболее востребован рынком. Причем чем сложнее ситуация на рынке, тем максимально качественным должен быть продукт. Человек, желающий жить в Южном, должен получить целый набор конкурентных преимуществ по отношению к другим районам массовой застройки. Поэтому у нас предполагается среднеэтажная застройка с плотностью в 4 раза ниже типовой и огромные рекреационные пространства.

Нашли много решений, связанных со сбором ливневых вод и накопительными прудами, в том числе для решения проблем царскосельских парков. Интересные решения парковых зон. Одним словом, пытаемся создать среду с конкурентными преимуществами, которая резко и выгодно отличается от других территорий.

Пытаемся наладить эффективное взаимодействие со всеми монополистами. Есть еще нерешенные вопросы с социалкой. Несмотря на то что у нас есть соглашение с городом о стратегическом партнерстве, где записано, что город берет на себя строительство магистральных дорог и соцобъектов, мы понимаем, что на сегодняшний день город испытывает сложности в этом плане и делает попытки переложить собственные обязательства на застройщиков. То есть город, конечно, готов выполнить свои обязательства, но в течение 15 лет. Хотите завтра — сами, а так через 15 лет. Страусиная позиция. Тем не менее мы рассчитываем, что в 2017 году уже начнется реальное освоение территории, то есть из земли что–то вылезет.

Когда из земли что–то вылезет, квартиры появятся на рынке. А у нас уже который год строительный комплекс выдает квадратных метров больше, чем удается продать. И вот на этот насыщенный рынок вы выводите такой гигантский проект, как Южный, — в чем секрет его будущего успеха?

— Если прямолинейно ответить на вопрос, то было бы безумием в условиях профицита предложения вывести еще какой–то продукт: никакие конкурентные преимущества на слабом рынке, кроме цены, не работают, это известно. Мы не пытаемся обогнать застройщиков, которые что–то строят в традиционных местах. У нас иной подход — мы начинаем не с жилья, а с объектов занятости. И, когда я говорю "из земли что–то вылезет", я имею в виду это.

Если цена на рынке падает и спрос отстает от предложения, путь в такой ситуации давно известен: если рынок насыщен, надо покупать компании, а не строить новые метры. Почему сейчас такая ситуация на рынке? Есть цифры. Динамика предложений в городе известна: в лучшие годы она превышала 5 млн м2, в худшие — 3 млн м2. Ниже не упадет. Есть базовая кривая: падение — коррекция — стандартный режим.

На рынке жилья также всегда есть инвестиционный спрос: покупают квартиры не для того, чтобы жить, а как источник получения дохода. Другой вопрос, что люди сейчас принимают решение не покупать квартиры и не инвестировать в этот продукт по двум причинам: во–первых, их доходы в долларовом эквиваленте упали. Общая психологическая депрессивная атмосфера подсказывает, что пока лучше воздержаться, а во–вторых, стоимость капитала очень высока (дорогая ипотека).

Выход на рынок, стратегия продаж, коммерциализация — это отдельный вопрос. Важно выбрать тактически правильный момент для входа. К счастью, в отличие небольших застройщиков, которые строят один или три дома, мы можем говорить о средней цене на протяжении инвестиционного цикла. Мы можем позволить себе в начале продавать дешевле, чтобы в конце инвестиционного цикла продавать с премией. В среднем цена нас устроит. Город растет и будет расти, у меня нет сомнений. Опыт последних 10–15 лет в Петербурге это показывает. У нас продуманное местоположение — на юге, а это единственное направление, которое стратегически будет расти.

Почему вы считаете, что юг перспективнее севера?

— Север не растет давно.

Там есть "Главстрой" с огромными проектами в Юнтолово и на Парнасе.

— Их достроят, надеюсь, и на этом история закроется. Нет подходящих площадей, технической и социальной инфраструктуры, которая позволила бы там развиваться.

На сегодняшний день сектор между Московским и Киевским шоссе — единственное открытое пространство для роста города, прежде всего с точки зрения транспортной доступности. Там развивается мощнейший хаб, связанный с аэропортом, новым "ЭкспоФорумом" и т. д. Уже сегодня транспортные потоки направлены в сторону Южного, а не от него. Даже сегодня, когда там почти никто не живет. Территория прорезается железной дорогой, что в перспективе позволяет нам увеличить интенсивность движения электричек. В проекте заложен сервитут для легкого трамвая. Мы не сомневаемся, что это место будет оживать и заработает, в то же время розовые очки на носу не носим.

Волны общественного протеста, которые возникают вокруг Южного, вызываются простыми жителям Пушкина или есть все–таки какой–то единый центр, координирующий это недовольство и направляющий его в нужное русло?

— И то и другое. Хотя я не сторонник конспирологических теорий, и в процессе обсуждения возникают реально содержательные вопросы: транспортной доступности, экологии, социальной инфраструктуры.

Хотя есть и элементы популизма. Мы создали общественный экспертный совет по обсуждению проекта во главе с Михаилом Борисовичем Пиотровским. В него мы приглашаем всех, кто хочет реально разобраться, а не просто обрушить критику, не собираясь слышать ответы. Демагогичность свойственна не только Петербургу или России, это везде так. Человек часто заблуждается, думая, что выступает от имени народа. В этом вопросе мне нравится, как устроен немецкий парламент. Если твоя критика не конструктивна, если ты говоришь, как не надо делать, а как надо, не предлагаешь, тебя лишают слова.

На мой взгляд, даже плохое решение лучше, чем его отсутствие. Никто не знает, как сделать идеально. Критика должна быть. Нет людей, которых нельзя критиковать, и ни у кого нельзя забрать право голоса.