Не метром единым

Вопрос о создании инфраструктуры встает в первую очередь перед застройщиками, реализующими проекты комплексного освоения территорий (КОТ). "Сегодня на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области в предложении уже более 50% недвижимости в рамках КОТ", — отмечает генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин. Масштаб застройки обязывает девелопера сформировать новую комфортную среду проживания: провести комплексное благоустройство территории, обеспечить жителей собственной полноценной инфраструктурой. "Безусловно, данный критерий влияет на привлекательность проекта для покупателей в целом и динамику продаж жилья", — комментирует руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов.

"Следует помнить, что клиент покупает у нас не просто жилье, а жилье в мегаполисе с пятимиллионным населением, — напоминает директор по развитию ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин, — и, конечно, рассчитывает приобрести не только кубатуру, но и все то, чем так привлекателен большой город". Без такой инфраструктуры человек живет как бы не совсем в Петербурге.

Начало начал

Инженерную инфраструктуру можно отнести к жизненно необходимым и при этом весьма затратным элементам нового дома. "Вести к новому кварталу несколько километров электросетей, водопроводных и канализационных труб очень и очень недешево, — говорит Дмитрий Карпушин, — получается, что строительство новых красивых домов еще не началось, а девелопер — а в итоге и будущий житель — уже понес немалые расходы на инженерию".

"Исключение составляет точечная застройка в городской черте, в этом случае проводить сети, как правило, не требуется, — уточняет руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев, — а вот проекты комплексного освоения территории обычно подразумевают строительство инженерной инфраструктуры, здесь девелопер, как правило, сам проводит всю или большую часть сетей".

Также к необходимым объектам относятся дороги общегородского, районного и местного значения, а также подъезды к жилым домам, отмечает Петр Буслов. Это также одна из наиболее дорогих частей проекта. "Устройство дорожной сети может увеличить затраты практически до бесконечности", — делится опытом генеральный директор ГК Normann Николай Копытин.

Когда ЖК обеспечен въездами и выездами, встает вопрос о формировании комфортной внутриквартальной среды. "Девелоперы стараются тщательно продумывать и реализовывать качественное, надежное и эстетически привлекательное оснащение внутридворовой территории", — рассказывает Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт–Петербург".

Например, по словам Олега Пашина, движение автомобилей и пешеходов должно быть организовано таким образом, чтобы они пересекались минимально. Не менее важно обеспечить в рамках жилого комплекса гармоничное сосуществование объектов инфраструктуры, ориентированных на различные аудитории, — площадок для прогулок с детьми, мест для организации пикников, спортивных площадок и прогулочных дорожек, считает Анжелика Альшаева, управляющая "КВС–Недвижимость".

Сами за себя

Сколько и каких объектов инфраструктуры будет возведено в рамках жилого комплекса, решается индивидуально и зависит от масштабов проекта. "При строительстве точечного объекта жильцы чаще всего пользуются существующими в районе детскими садами, школами и поликлиниками, — говорит Петр Буслов, — для проектов КОТ в городской черте, когда речь идет о создании новой жилой среды, строительство необходимого количества школ, детских дошкольных учреждений и других объектов возложено на плечи застройщиков".

Олег Пашин рассказывает, что экономическая ситуация никак не повлияла на выполнение обязательств по строительству социальных объектов Setl City и компания уже построила на собственные средства ряд объектов в жилых комплексах. Setl City ведет строительство как в городе, так и в области. "Setl City стала первым застройщиком, аккредитованным правительством Ленинградской области в рамках программы "Соцобъекты в обмен на налоги", — отмечает Олег Пашин, — а в сентябре 2015 г. была подписана с губернатором Ленобласти первая в регионе "Дорожная карта" по передаче общеобразовательной школы муниципальному образованию от застройщика. Школа уже полностью передана и примет первых учеников в сентябре 2016 года".

Стоит отметить, что общим трендом последних лет, характерным и для Петербурга, и для Ленинградской области, стало желание властей переложить строительство инфраструктуры на плечи застройщиков. "Еще недавно условия работы в Ленобласти казались более лояльными: выкуп социальных объектов за счет налогов стимулировал застройщиков, работающих в регионе, возводить школы и детские сады", — рассказывает Николай Копытин. Сейчас же областные власти запустили программу "Светофор", которая усложнила и дифференцировала этот процесс.

По оценкам застройщиков, строительство "социалки" добавляет к себестоимости жилого дома около 5–7%. И главная сложность, по словам Николая Копытина, заключается в том, что, согласно существующему законодательству, построив за свой счет инфраструктурный объект и безвозмездно передав его властям, застройщик обязан еще и заплатить за него налог — то есть вновь понести расходы. Решением могло бы стать внесение изменений в ФЗ–214, о которых давно говорят и застройщики, и отраслевые руководители. Например, это могло бы быть право строить инфраструктуру ЖК за счет средств, привлеченных от покупателей квартир, или поэтапный выкуп соцобъектов по мере строительства.

Необходимо и достаточно

Что же в принципе необходимо жителям новостроек? Согласно исследованиям потребностей жителей Петербурга в объектах бытовой инфраструктуры, расположенных в границах жилых комплексов, которые проводила группа компаний "Пионер", топ–5 организаций, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории ЖК, таков: продуктовый магазин шаговой доступности или гипермаркет, аптека, детский развивающий центр и детский сад, школа, отделение банка и/ или банкомат.

В большинстве строящихся жилых комплексов предусмотрены коммерческие помещения, которые, как правило, размещаются на первых этажах новостроек. "Они занимают площади, неликвидные с точки зрения проживания, но востребованные мелким и средним бизнесом, ориентированным на обслуживание новоселов, — отмечает аналитик "Объединения строителей СПб" Евгений Ортин, — именно этот сегмент коммерческой инфраструктуры во многом обеспечивает первоочередные нужды будущих жильцов". При этом крупные сетевые ретейлеры могут себе позволить содержать магазин, не приносящий прибыли, в расчете на увеличение спроса в будущем, в отличие от мелких бизнесменов, для которых вопрос окупаемости принципиален, поясняет Евгений Ортин. Таким образом, включение проданной коммерческой недвижимости в оборот наступает не мгновенно, а с замещением потенциального спроса на услугу на реальный, то есть только с заселением жилого комплекса.

При этом, конечно, инфраструктура может быть разного качества. "Можно поставить на границе квартала сетевой гипермаркет, и человеку будет где купить батон и стиральный порошок, но атмосферу обжитого квартала создают не гипермаркеты, — отмечает Дмитрий Карпушин. — Почему считаются "атмосферными" старые кварталы — потому что разнообразие товаров и услуг в них обеспечивают маленькие торговые лавки и небольшие мастерские".

В любом случае, сложно себе представить кварталы без объектов торговой инфраструктуры: магазинов, аптек, объектов быта и услуг. "В проектах комплексного освоения от Setl City предусмотрено оснащение необходимой инфраструктурой: так, во встроенных помещениях будут работать магазины, кафе, булочные или пекарни, медицинские центры, аптеки, отделения банков, салоны красоты и многое другое, что нужно жителям", — подтверждает Олег Пашин.

Также необходимым элементом становятся объекты досуга: спортивные и детские площадки, зоны для прогулок и отдыха, физкультурно–оздоровительные и развлекательные комплексы.

"До сих пор рынок в целом еще не научился строить и монетизировать подобные учреждения, но наличие таких объектов на глазах становится трендом", — отмечает Дмитрий Карпушин.

Так что в новых кварталах появляются и современные спортивные площадки, и детские развивающие центры, и другие интересные объекты, делающие жизнь в новостройках насыщенной и интересной.