Петербургские лендлорды, потеряв надежду продать свои земельные участки, намерены самостоятельно строить на них жилье. Лидеры строительного рынка к этим планам относятся скептически.
На фоне кризиса цены на землю в Петербурге и ближайших окрестностях упали на 30%. Но денежных сделок практически нет — правят бал рассрочки, взаимозачеты и бартер. Собственники земли, потерявшие надежду продать участки за живые деньги с прибылью, все чаще задумываются об их застройке собственными силами. По данным аналитиков, за последнее время в городе были запущены в работу не менее 10 таких проектов.
Самостоятельно реализуя строительные проекты, лендлорды надеются за счет девелоперской маржи заработать на 15–20% больше, чем при простой продаже участка. Но участники строительного рынка полны скепсиса. По их словам, обилие на рынке неопытных строителей может привести к появлению новых проектов с обманутыми дольщиками. Некоторые лендлорды пытаются снизить риски за счет привлечения fee–девелоперов — профессиональных партнеров, которые организуют строительный процесс.
Миллион "квадратов"
Проектов, которые собственники земли решаются строить сами, становится все больше. За 2 года в городе запущено около 10 таких строек более чем на 1 млн м2.
Из последних примеров — история владельцев ГК "Центр развития", которые долго не могли продать пятна с разрешением на строительство в проекте "Царскосельские холмы" и в итоге решили сами построить там ЖК "Образцовый квартал".
Сами будут строить жилой дом площадью 103 тыс. м2 и собственники 7 га в Буграх, которые 1,5 года не могли найти покупателя на этот участок.
К идее самостоятельного строительства пришли и владельцы пятна площадью 1 га на Петергофском шоссе, 86. Этот участок 2 года предлагали покупателям на рынке, но закрыть сделку не получилось. Поэтому собственники решили сами построить там ЖК "Клены", который собираются сдать к 2019 году. Источники "ДП" рассказали, что в качестве fee–девелопера в этот проект привлекли компанию "Петрополь". Глава "Петрополя" Марк Лернер эту информацию подтвердил.
А самый большой проект, который был запущен в этом году собственником земли, — это строительство жилого квартала площадью 750 тыс. м2 на участке 53 га завода "Самсон". Инвестиции в него оцениваются в 30 млрд рублей. Территорией владеет Московский индустриальный банк (МИБ). Участники рынка рассказали, что банк остается собственником пятна и обеспечивает финансирование проекта его застройки. Хотя в этом году было заявлено о продаже участка московской ГК "Мортон".
"На самом деле москвичей пригласили как fee–девелоперов. Задача "Мортона" — построить и продать там квартиры", — сообщил источник "ДП", знакомый с ситуацией.
Вице–президент ГК "Мортон" Олег Колченко подтвердил, что проект реализуется совместно с МИБ. "Мортон" является девелопером и реализатором данного проекта", — сообщил он.
Девелоперская маржа
Тенденцию к самостоятельной реализации строительных проектов лендлордами эксперты объясняют рыночной конъюнктурой. А ее анализ показывает, что покупательская активность девелоперов Петербурга на рынке земли снижается.
По данным экспертов Peterland, за прошлый год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под строительство 2,5 млн м2 жилья.
Но, по данным
Colliers International, по итогам первого полугодия 2016 года сегмент сделок с землей в городе сократился на 34%, до $78 млн.
"Спрос на землю стал более сложным. Застройщики хотят законченный продукт с понятными перспективами извлечения прибыли", — говорит совладелец "Евроинвеста" Андрей Березин.
Эти перспективы определяет прежде всего пакет градостроительной документации. "Его подготовкой занимаются владельцы участков. Вложив большие средства и силы в эту работу, они, конечно, задумываются о самостоятельном завершении проекта. Но именно на этом этапе участки становятся наиболее интересными для девелоперов", — говорит эксперт Colliers International Анна Сигалова.
"Цены на подготовленные участки в последнее время стали расти. Но предложение таких лотов ограниченно", — сообщили эксперты РАД.
"А в целом за время кризиса цены на землю во всех сегментах упали на 20–30%. Есть и примеры снижения их в 2 раза от изначально заявленного уровня", — сообщил гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Несмотря на падение цен, девелоперы очень осторожно относятся к оплате участков деньгами. Во–первых, с финансами стало хуже. Во–вторых, потенциал пятен сложно оценивать из–за неопределенности градостроительных нормативов.
Земельный рынок захлестнула волна тотального бартера. Но многие собственники земли чувствуют риск в таких схемах. "Непонятно, получат ли они на выходе свои условные 20% квартир. Ведь чем больше жилья лендлорд "отожмет" себе у девелопера, тем выше вероятность, что девелопер не справится с экономикой проекта", — говорит Марк Лернер из "Петрополя".
Между тем выход из проекта через реализацию позволяет землевладельцу лучше контролировать риски по сравнению с бартерной схемой.
"А по сравнению с продажей участка за деньги реализация проекта собственными силами позволяет заработать дополнительно 15–20% годовых девелоперской маржи", — говорит Марк Лернер.
Тем не менее практика самостоятельной застройки участков лендлордами, по мнению экспертов, не станет массовой в ближайшее время. "Тренд имеется. Но ситуацию на земельном рынке он не определяет, поскольку не многие землевладельцы решаются на самостоятельную реализацию проектов. Ведь на это нужны значительные деньги. А они есть далеко не у всех", — говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Генеральный директор СК "Стоун" Андрей Кузнецов напомнил, что строительная себестоимость в Петербурге сейчас составляет около 28 тыс. рублей за "квадрат" нового жилья.
"Добавьте 5–7 тыс. рублей на технические условия и проектные работы. Плюс "социальная нагрузка" в 3–5 тыс. рублей на 1 м2. Так что себестоимость строительства под ключ получается на уровне 40 тыс. рублей за "квадрат", — заключил Андрей Кузнецов.
Без штурмана и карты
Лидеры строительного рынка скептически оценивают перспективы самостоятельной реализации проектов землевладельцами.
"Сегодня не лучшее время для подобных экспериментов. Даже опытные девелоперские компании испытывают сложности из–за падения покупательского спроса на жилье (спрос на квартиры в Петербурге за прошлый год снизился на 30%. — Ред.). В этих условиях запуск проектов предпринимателей, которые вдруг решили попробовать себя в девелопменте, выглядит совсем уж легкомысленно", — говорит региональный директор по реализации недвижимости "Группы ЛСР" на Северо–Западе Юлия Ружицкая. Главная проблема, по ее словам, заключается в том, что расплачиваться за ошибки таких застройщиков будут дольщики.
"К сожалению, еще не все покупатели жилья научились ориентироваться на рынке новостроек. Не многие также могут устоять перед соблазном купить квартиру по бросовой цене", — говорит Юлия Ружицкая. "Ошибки в работе новичков могут возникнуть на этапе согласования проекта, выбора подрядчика, разработки стратегии продаж. И надо помнить, что, начав строительство, его неизбежно надо будет заканчивать. Иначе можно оказаться под судом", — согласен руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.
"Привлечение fee–девелопера — оптимальный вариант. Затраты собственника земли на услуги таких специалистов составляют 3–5% от общей стоимости проекта", — говорит директор по продажам компании Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Но собственники земли могут обойтись и без помощников. Проект апарт–отеля на участке в Пулково реализует совладелец ГК "Олимп" Евгений Войтенков. А УК "Леннорд" владельца "Термекс групп" Валерия Гаврилюка сама будет строить на Парнасе комплекс площадью 30 тыс. м2 за 2 млрд рублей.
“
За 2 года цены на землю снизились на 10–20% в зависимости от локации. Но после изменения ПЗЗ лоты с разрешением на строительство по старым нормам даже подорожали. Сейчас на рынке открыто или кулуарно представлено большое количество проектов с разрешением на строительство. Но ситуация такова, что застройщики не спешат покупать даже такие активы. И когда продавцы это понимают, они или начинают соглашаться на различные альтернативные схемы (рассрочка, соинвестирование), или начинают строить сами. Но на последний шаг, как правило, решаются те, у кого есть деньги.
Юлия Акимова
ведущий эксперт коммерческого департамента РАД
“
За последний год наша компания зафиксировала около пяти таких сделок в Москве и Петербурге. Выход из проекта через реализацию — основной тренд сегодняшнего дня в земельном сегменте. Это связано с общим падением рынка жилья, что снижает интерес застройщиков к земельным активам. В этом случае собственник земельного участка получает больше прибыли, чем от простой продажи земли. На мой взгляд, тренд будет усиливаться. Благодаря ему рынок за последнее время стал более динамичным, что само по себе позитивно.
Андрей Бойков
партнер компании Rusland SP
“
Избыток предложения на земельном рынке привел к тому, что стоимость участков снизилась минимум на 10%. А в некоторых случаях значительно больше. Но в последнее время ситуация стабилизировалась. Земля под жилую застройку на окраинах города стоит порядка 6–10 тыс. рублей за 1 м2. А в пределах города средние цены на землю зафиксировались на отметке 30 тыс. за 1 м2. Самое дорогое предложение в Центральном и Петроградском районах — до 100–120 тыс. рублей за 1 м2.
Игорь Оноков
генеральный директор компании "Леонтьевский мыс"
“
Спрос на рынке земли упал очень сильно, а предложения участков стало больше. Цены уже достигли дна, и в дальнейшем они не будут снижаться. Конечно, в различных районах города ситуация с ценой на пятна может отличаться очень сильно. Но в среднем за 2 года цены упали на 20–30%. У многих инвесторов в принципе в этой ситуации нет другого выхода, как строить самим. Так как ждать роста до прежних уровней предстоит еще несколько лет. Скорее всего, о восстановлении рынка можно будет говорить только после 2019 года.
Максим Морозов
управляющий партнер девелоперской компании M9 Development
