Что ждет оценочную сферу в 2018 году?

Дмитрий Соломников , директор по развитию компании " 1Капиталь ":

В 2014 году был принят законопроект о переходе на налогообложение (налог на имущество) физических лиц и организаций по кадастровой стоимости, а не по инвентаризационной. При этом закон в полную силу начинает работать только с 2017 года.

Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки, то есть задается массив объектов (например, все земельные участки в регионе с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» в количестве 50 тыс. объектов) и производится математическое моделирование стоимости каждого участка. В теории кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной, однако на практике не учитываются индивидуальные особенности объектов, что приводит к искажению результатов. При проведении такой оценки существует 2 главные проблемы:

1. Крайне низкий уровень предоставляемой исходной информации.

2. Компетенция исполнителя.

Первый вопрос относится больше к заказчику оценки, остановимся на втором вопросе подробнее. В связи с тем что заказчиком кадастровой оценки является государство, исполнитель выбирается на торгах по единственному критерию – наименьшей цене. Таким образом, чаще всего кадастровую оценку проводили не самые опытные компании, что привело к большому количеству исков по оспариванию кадастровой стоимости. В Санкт-Петербурге оценку недвижимости проводила государственная структура ГУИОН и, по нашему мнению, установленная кадастровая стоимость по большей части объектов близка к реальности. Данная структура имеет опыт в проведении подобных работ, обладает массивами статистической информации по рынку недвижимости и при заключении договоров на оценку не демпингует. Результатом является качественно выполненная работа.

Например, по данным статистики Росреестра за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, в судах РФ инициировано 7085 споров в отношении 12875 объектов недвижимости. По 92% объектов принято положительное решение, что привело к снижению налоговой базы по данным объектам с 627 млрд до 360 млрд рублей. Ужаснувшись такой статистике, профильные министерства пришли к выводу, что такое огромное количество споров связано только с некомпетентностью оценщиков. Таким образом, в 2016 году было принято решение провести единый квалификационный экзамен, который по логике отсеет некомпетентных оценщиков. Самое важное было установить крайний срок – это 01 апреля 2018 года. После судного дня оценщик, не сдавший экзамен, автоматически исключается из СРО, в которой он сейчас состоит, и теряет право работать по специальности.

Идея вполне интересная, только фактически она направлена на передел рынка. Самые странные моменты в экзамене:

- основное – закрытая база вопросов и задач;

- некорректно составленные вопросы, целью которых является запутать сдающего;

- имеется три направления для сдачи «оценка недвижимости», «оценка оборудования», «оценка бизнеса». При этом последнее направление не поглощает остальные. Крайне сложно представить бизнес, при оценке которого не потребуется аттестат по другим направлениям;

- принимает экзамен государственная структура, расположенная в Москве и не имеющая филиалов в регионах;

- прием экзамена начался фактически на 1,5 месяца позже запланированного, что не повлияло на дедлайн 01.04.2018;

- по итогам месяца сдачи количество успешно сдавших оценщиков составило 364 человека. В первых рядах сдают наиболее активные члены сообщества и по нескольким направлениям. Фактически количество сдавших специалистов не превышает 300 человек. В Российской Федерации на данный момент порядка 20 тыс. оценщиков. Даже если представить, что экзаменатор добавит акселерации процессу, физически всем оценщикам сложно пройти экзамен даже один раз.

В первых публикациях о данном экзамене говорили, что после всех процедур очистится не более 50% от сообщества. Но складывающаяся ситуация говорит о том, что в оценке может остаться порядка 10% от сообщества.

К каким последствиям это может привести:

- произойдет укрупнение оценочных компаний для «выживания»;

- на рынке большое количество самозанятых специалистов и оценочных компаний среднего размера. Об этих компаниях можно будет забыть, особенно в регионах;

- конкуренция снизится, стоимость оценочных услуг возрастет для всех потребителей. Ценность в компании будет иметь не исполнитель (опытный и практикующий эксперт), а просто подписант (возможно студент, успешно зазубривший все вопросы и сдавший экзамен);

- особенно негативная ситуация будет в регионах, где и так отсутствуют стабильная работа. И если раньше оценщики соглашались на низкую оплату (довольно часто демпинговали на государственных закупках), то после 01.04.2018 оценщиков в регионах не останется. Данную работу будут выполнять уже другие специалисты с расценками в разы выше.

Таким образом, плюсом для «выживших» компаний станет значительный рост стоимости услуг. В каком именно месте выигрывает государство?