Нехватка простора

Витоге квартиры с четырьмя и более комнатами полностью исчезли с массового рынка первичной недвижимости, а в бизнес–классе и элитном сегменте образовался дефицит такого жилья.

По словам брокера АН Century 21 Capital SPb Инны Верещагиной, спрос на многокомнатные квартиры в новых домах по–прежнему есть, но он существенно меньше, чем был ранее. Доля продаж таких квартир существенно снизилась — по подсчетам аналитиков "Охта Групп", к примеру, в комфортклассе в общем объеме сделок она составляет не более 1–3%.

В ногу со спросом идет и предложение, которое тоже очень серьезно сжалось. Так, по данным "СПб Реновация", с 2011 по 2017 год на первичном рынке центральных районов доля многокомнатных квартир сократилась с 22 до 7%, в спальных районах — с 3 до 1%, в пригородных локациях Ленинградской области — с 1% до его десятых долей. В итоге сегодня, по подсчетам аналитиков "Адвекс. Недвижимость", из 668 новостроек предложения четырехкомнатных и более квартир можно найти только в 172 жилых комплексах.

Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин объяснил, что девелоперы стали реже включать многокомнатные квартиры в свои проекты, поскольку считается, что объекты меньшей площади продаются легче и быстрее, а квартиры в четыре и более комнат можно реализовать только ближе к концу строительства. "В отличие от жилых объектов небольшой площади, которые нередко раскупают еще на стадии котлована, многокомнатные квартиры можно купить на любой стадии строительства. Даже в готовом доме с уже полученной собственностью их разбирают медленнее всего", — подтверждает руководитель направления долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ольга Морозова.

"В какой–то момент спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге действительно был совсем слабым, — комментирует заместитель председателя правления "Охта Групп" Михаил Ривлин. — У многих застройщиков они превращались в абсолютный неликвид".

Ощущение дефицита

По словам Ольги Морозовой, отсутствие востребованности привело к тому, что из низкого ценового сегмента большие многокомнатные квартиры вообще исчезли, и на сегодняшний момент крупногабаритные квартиры есть только в жилых комплексах высокого ценового сегмента. По данным "Главстрой–СПб", более 60% от общего объема предложения сконцентрировано в элитных домах, оставшиеся 40% приходятся на бизнес–класс. Однако здесь, напротив, все острее ощущается дефицит многокомнатного жилья.

Причем, как уверяет генеральный директор компании "Леонтьевский Мыс" Игорь Оноков, трендом этого года стал рост популярности многокомнатных квартир в сданных элитных домах с числом спален от трех и более.

Эксперт приводит данные аналитиков, согласно которым в высоком ценовом сегменте на квартиры с тремя и четырьмя спальнями в 2017 году пришлось около 55% покупок, а доля продаж "двушек" пропорционально сократилась.

"В последние 3 года ситуация действительно изменилась, — соглашается Михаил Ривлин. — Спрос на качественные многокомнатные квартиры в новых домах бизнес– и премиум–класса стал все более устойчивым, он явно превышает предложение, и сегодня объекты, включающие четыре и более комнат, вновь продаются ничуть не хуже, чем "однушки" или "двушки". Подобный ажиотаж объясняется тем, что даже в достаточно больших проектах высокого ценового сегмента многокомнатных квартир может быть считаные единицы. По подсчетам Ольги Морозовой, в среднем в домах премиального уровня четырехкомнатных квартир не более 6–7%, а доля пяти– и шестикомнатных в лучшем случае дотягивает до 2%. "Из–за недостатка жилья крупного формата покупатели квартир в домах бизнес–класса и премиум–сегмента все чаще заинтересованы в объединении квартир — это видно как по реальным сделкам, так и по запросам", — говорит Михаил Ривлин.

Формат вне правил

Как рассказала директор по продажам и продвижению "СПб Реновация" Ольга Захарова, из–за того, что предложение многокомнатного жилья очень ограничено, причем его даже в достаточно больших проектах может быть считаные единицы, стоимость таких квартир зачастую резко контрастирует с общим ценовым уровнем объекта. По словам эксперта, общее правило, согласно которому чем больше метраж, тем ниже стоимость квадратного метра, к многокомнатным квартирам в большинстве случаев неприменимо, ценообразование здесь весьма индивидуально.

Например, в Приморском районе средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир на первичном рынке составляет 106 тыс. рублей, в то время как "квадрат" площади в четырехкомнатных оценивается в 157 тыс. рублей. Подобный разрыв в стоимости сохраняется во всех районах города, разница только в размере ценовой вилки. Хотя, конечно, бывают исключения — например, в очень дорогих проектах классическое "чем меньше квартира, тем дороже квадрат" по–прежнему имеет силу.

В целом же, по словам Ольги Захаровой, цена многокомнатной квартиры в доме бизнес– и элит–класса, которая расположена в центре Петербурга, сопоставима со стоимостью домовладения в коттеджном поселке хорошего уровня.

Так, по данным Century 21, прайсы на четырехкомнатные квартиры в новостройках Центрального района находятся в диапазоне от 11 до 81 млн рублей. Еще дороже такие объекты в Петроградском районе, где вилка предложения составляет от 15 до 111 млн рублей.

По оценке "Главстрой–СПб", лидером по доле многокомнатных квартир является Центральный район. На его территории представлена почти треть (28%) всего предложения на рынке новостроек города. Далее следует Приморский — 12% всего объема крупногабаритного жилья в продаже, на Московский и Петроградский приходится по 11%, замыкает пятерку Васильевский остров — 8%.

По данным "Адвекс.Недвижимость", площадь многокомнатных квартир в бизнес–классе, как правило, составляет от 150 до 160 м2, в сегменте премиум — от 180 м2.