Банкиры примеряют каски

Пока банкиры отзываются о перспективах проектного финансирования без особого энтузиазма. По словам замуправляющего петербургским филиалом "ФОРА–БАНК" Алины Бажулиной, масштабы финансирования, требуемого для реализации даже относительно небольшого проекта, существенны, при этом срок реализации строительных объектов занимает несколько лет, то есть нужны "длинные деньги".

"Объем ликвидности, который могут дать банки сегодня, в 10 раз меньше, чем требуется для полного замещения денег дольщиков", — считает генеральный директор "Номинейшен–Ритейл" Аркадий Астрахан.

Ставки на рынке коммерческого кредитования крупных корпоративных клиентов пребывают в диапазоне 10–11% годовых, тогда как банки привлекают ресурсы по ставкам из диапазона 6–8%. В итоге банки оказываются перед необходимостью отвлекать значительные ресурсы на длительный период времени, а маржинальность такой сделки минимальна. "Не стоит забывать и о резервах, которые банк обязан начислять в случае финансирования высокорискованных проектов. Как результат — риск не соответствует его цене", — добавляет Алина Бажулина.

Пока стройку выручают дольщики. "На данный момент банки финансируют застройщика опосредованно — через физлиц, выдавая ипотеку, — поясняет руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. — Кредитование физлица перестраховано со всех сторон. И физлицо для банка — очень хороший заемщик, потому что оно вне зависимости от того, построит застройщик дом или не построит, все равно будет банку должно". А напрямую с застройщиком банку связываться не хочется, потому как он существо очень ненадежное. Даже самый крупный и устойчивый. Эксперты оценивают ежегодный поток денег дольщиков по стране в 3,5 трлн рублей

Застройщика ждут в банке различные ограничительные условия. В обязательном порядке банкиры требуют, чтобы строитель участвовал в проекте собственным капиталом с долей 30–50%. Также обычно кредитуется только собственно строительство здания. На подвод коммуникаций требуется изыскивать деньги где–то еще. Параллельно выставляются жесткие требования по залогу, оцениваемому с существенным дисконтом. "В обеспечение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании", — поясняют в ВТБ. Наконец, порой приходится слышать, что рядовому застройщику со стороны вообще нет смысла обращаться в банк. Деньги доступны лишь в рамках дружественных финансово–промышленных групп. Поэтому сегодня проектное финансирование не популярно. "В последние годы объемы банковского финансирования девелоперских проектов снижаются", — комментирует генеральный директор маркетингового агентства Media108 Всеволод Баев.

С 1 июля 2018 года начинается пресловутый трехлетний переходный период к новым правилам строительства, уже без дольщиков. Оформленные до этой даты разрешения на строительство позволяют финансировать строительные работы в прежнем порядке. И сейчас застройщики выстроились в очередь за разрешениями. Поэтому банкиры резонно предполагают, что долевка будет существовать как минимум в течение всего 2018 года. Соответственно, у них нет причин торопиться. Кредиторы скорее настроены демонстрировать полное равнодушие к такому формату кредитования в расчете, что власть поддержит этот рынок льготами. Например, субсидированием ставок. С другой стороны, очевидно, что законодательные изменения в перспективе должны привести к увеличению объемов кредитования застройщиков.

Не удивительно, что на "пирог" размером 3,5 трлн рублей начинают поглядывать и те банкиры, которые прежде держались в стороне. Но опять же не всем такая специализация по карману. "На сегодняшний день банковская система вполне готова к тестированию идеи проектного финансирования. Однако с успехом оно может быть внедрено лишь крупными банками", — поясняет Всеволод Баев.

Сейчас ЦБ озабочен тем, как допустить к процессу только самых достойных. Так, предлагается разрешить работать с проектным финансированием банкам с рейтингом до уровня А–. Это более 60 банков в стране. Число же реальных игроков с условной дюжины может вырасти не более чем вдвое–втрое. И новичкам, поясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая, придется создавать соответствующую внутреннюю инфраструктуру — осваивать сопровождение эскроу–счетов, обучать персонал, находить модели оценки кредитоспособности застройщиков.

"Новые технологии разрабатывать нам не нужно, а специалистов, наверное, будем добирать", — добавляет глава дирекции кредитно–депозитного бизнеса банка "Санкт–Петербург" Дмитрий Алексеев.