Генеральный директор регионального курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова в интервью "Деловому Петербургу" рассказала о создании "умных" городов нового поколения, подходящих для учебы, жизни, работы и отдыха, о развитии инвестиционной платформы и корпоративных продаж и о том, что класс жилья формируется еще на стадии планирования территории.
Что сейчас происходит в городе–курорте Gatchina Gardens?
— Мы вышли на этап строительства, соответственно, перераспределились финансовые потоки, вырос объем работы. Но тут важно, что мы не строители, а градостроители — а значит, спектр решаемых нами задач значительно шире…
В чем отличие?
— В мире мало примеров новых высокотехнологичных городов, которые предназначены для полноценного семейного проживания. Такие градостроительные проекты создаются с нуля, с момента планирования и строительства собственной инженерной инфраструктуры, IT–инфраструктуры и, конечно, жилой, коммерческой и социальной недвижимости, объектов для отдыха, спорта, бизнеса, культуры. Обычно девелоперы выбирают одно направление — недвижимость, которая делится в рамках одного объекта на коммерческую и жилую. Получается два кейса. Если же ведешь градостроительную деятельность, то все бизнес–кейсы — многопрофильные, требующие сотрудничества между большим количеством организаций, каждая из которых заточена на прибыль. Это и финансовые взаимоотношения, и разделение ответственности и рисков. На выстраивание отношений уходит львиная доля времени, при этом все бизнес–кейсы нужно внедрять параллельно.
Как это делается в мире?
— Есть примеры, такие как Масдар, который строится в Арабских Эмиратах. Google планирует город в Канаде. И стандарт у всех одинаковый: это "умные" города, которые наилучшим образом созданы не просто для жизни — как обычные жилые кварталы, — но еще и для отдыха, образования, а также современного бизнес–сообщества.
Зачем все совмещать?
— Скорость, с которой развивается цивилизация, слишком высока. Людям, чтобы снимать напряжение, нужно не раз в год выезжать на море (и то — это кому повезет), а посвящать семейному отдыху ежедневно несколько часов. Городская инфраструктура этого сделать не позволяет: в лучшем случае мы раз в неделю едем с детьми в парк. В мировой практике ограничения мегаполиса уже много десятилетий уводят людей в пригороды, которые всегда были комфортны для проживания и отдыха, но не для работы.
Что сейчас изменилось?
— Раньше люди работали в центре города, в бизнес–центрах, поэтому пригороды не были логистически связаны с мегаполисом. Сейчас ситуация изменилась: бизнес–сообщество выехало из центра в новые деловые зоны Московского района, аэропорта Пулково, офисы становятся мобильными, все больше людей работают в удаленном режиме. Многие бизнес–структуры отмирают, так, торговля все больше уходит в Интернет — в Европе и США уже высвободилось 30–40% торговых площадей. Поэтому бизнес все больше будет интегрироваться в жилую среду, так как при наличии Интернета эффективному сотруднику можно работать хоть на пеньке в лесу.
То есть, создавая город–курорт, вы ориентируетесь на высокотехнологичные компании?
— Мы сформировали качественную инвестиционную платформу, они для нас скорее партнеры по формированию пространства. Резидентами (как бизнес–пространств, так и жилья), по нашим расчетам, должны стать компании–монополисты, лидеры рынка, крупные международные холдинги, заинтересованные в том, чтобы сделать свой бизнес более высокотехнологичным, идти вперед. В качестве примера я бы назвала Siemens, на российской территории — "Газпром" и другие компании нефтегазовой отрасли. Среди наших партнеров — немецкий концерн Helling GmbH, который профессионально занимается неразрушающим контролем.
Почему для них интересно жилье в вашем проекте?
— Компания, которая хочет быть успешной, должна вести эффективную кадровую политику. Даже в наш высокотехнологичный век именно люди — кадровый ресурс — создают базу для успеха компании. Конечно, если дать людям возможность работать с комфортом, жить, разумно тратить свое время, то эффективность их работы вырастет. Например, у международных компаний специалисты прилетают и улетают — им нужно где–то жить. На обустройство жилья уходит 1–3 года лет, и топ–менеджменту, работающему вахтовым методом, некогда этим заниматься. Гораздо удобнее приезжать с зубной щеткой в арендованную компанией квартиру в комплексе, сданном под ключ, с высококачественной меблировкой.
Корпоративные клиенты будут арендовать квартиры или выкупать лоты?
— Для нас как для девелопера, конечно, интереснее продать недвижимость. Но и долгосрочная аренда с последующим выкупом — это хорошее инвестиционное предложение. Бизнес в любом случае опирается на прибыль и оптимизацию затрат.
Если мы предложим компании вложить 100 млн рублей или зарезервировать для себя недвижимость на эту сумму, сохранив таким образом 0,5–1 млрд рублей в будущем, или заработать их на этой недвижимости, то это выгодная инвестиция. Корпоративные затраты у компаний–монополистов огромны, и возможность их сократить — тоже выгодная инвестиция. К тому же это решает вопросы кадровой политики. Например, как это работает на примере авиакомпании "Россия", с которой у нас заключено соглашение. Пилоты в "России" — уникальные высокооплачиваемые специалисты, но их переманивают азиатские авиалинии. Высококвалифицированных специалистов надо удерживать — и, в первую очередь, не только зарплатой, но и дополнительными возможностями, в том числе организуя комфортные условия для жизни и отдыха как их самих, так и их семей.
Какую недвижимость вы предлагаете корпоративным клиентам?
— Для партнеров мы создали программу "Клуб привилегий", в рамках которой предлагаем только недвижимость, соответствующую международным стандартам премиум–класса.
В целом мы строим жилье не ниже бизнес–класса, в премиуме добавлены такие опции, как сады–патио, камины, библиотеки, второй свет, лучшие видовые характеристики, а также дополнительные помещения для проживания обслуживающего персонала. В каждой очереди строительства такой жилой фонд составляет около 30%, например, в первой очереди это 68 квартир. Они не выйдут на рынок — это квартиры для сотрудников тех компаний, с которыми мы работаем или будем работать по корпоративной программе.
Почему корпоративным клиентам не предлагается жилье бизнес–класса?
— Наша главная задача — выделить фонд недвижимости, который наиболее инвестиционно привлекателен. Ведь купить по цене бизнес–класса недвижимость класса премиум — это, безусловно, выгодно.
Все мы хотим, чтобы недвижимость росла в цене. Мы часто видим на рынке, что жилье теряет ликвидность еще до сдачи в эксплуатацию. Когда девелоперы в бизнес–классе забывают про паркинги, парковые зоны, делают потолки высотой 2,7 м. Какова бы ни была локация, есть четкие требования к продукту. Конечно, вид из окна на объекты историко–культурного наследия — это приятно. Но если при высокой цене жилье не обладает необходимыми функциональными характеристиками, то нельзя компенсировать это видом из окна. Иначе эта недвижимость быстро потеряет ликвидность.
Почему появляется жилье, не соответствующее заявленному уровню?
— В России нет обязательного классификатора, особенно для жилья бизнес– и премиум–класса. Каждый строит в соответствии с собственным пониманием и мировоззрением. Между тем на международном уровне все критерии давно определены. В первую очередь, класс недвижимости предопределяется ключевыми характеристиками территориального планирования. Нужно создавать "умные" территории, безопасные общественные пространства. И уже после этого можно говорить о функциях жилой недвижимости: высота потолков не меньше 3 м при чистовой отделке, террасы, не менее 1,5–2 машино–мест в паркинге на квартиру и т. п.
Вы планируете 30% жилья продавать корпоративным клиентам, а остальное?
— Мы рассчитываем, что наших партнеров привлечет то жилье, которое даст им наибольший экономический результат. Общий уровень объектов недвижимости будет высоким, в полном соответствии международным требованиям и стандартам, просто партнерам мы хотим предложить исключительный продукт. Сейчас у нас уже подписаны соглашения с авиакомпанией "Россия" и с "Альфа–Страхованием", по которым сотрудники этих компаний могут выкупать недвижимость, недоступную на открытом рынке.
Мы ожидаем, что число партнеров, заинтересованных в развитии в нашем регионе, вырастет. Но, конечно, не ограничимся корпоративными продажами. Сейчас мы готовимся к тому, чтобы открыть и свободные продажи недвижимости, это для нас тоже важное направление.
