Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Могут, если захотят. Как застройщики реконструируют исторические здания, доставшиеся "по наследству"

15259
Дмитрий Ратников, Александр Тупеко
7 сентября 2018, 00:00

Архитектурное наследие обрастает новыми смыслами, если застройщики решаются "взять его на себя".

При покупке земель в центре города жилищные застройщики все чаще получают "по наследству" еще и здания–памятники. Они обычно занимают небольшое пятно в границах участка, но проблемы доставляют и выгоды не несут, а потому воспринимаются как обременение. Стоит предположить, что инвесторы буквально предпочитают с ними не связываться. "ДП", изучив опыт, пытается найти рецепт, что делать с такими "подарками". Примеры есть, хоть они и единичны.

Один из крупных девелоперских проектов — территория за Варшавским вокзалом, которую осваивает АО "Эталон ЛенСпецСМУ". Там памятниками признаны товарный пакгауз, водонапорная башня и сарай для императорских поездов (попросту депо). В собственности ЛенСпецСМУ только сарай, и его хотят превратить в физкультурно–оздоровительный комплекс. Уже сделали новую кровлю.

Не всем везет

Еще один пакгауз, выходивший к Парфеновской ул. близ дома 4, памятником не был, но ЛенСпецСМУ обещало его сохранить. Когда в 2012–2013 годах группа "Размах" проводила зачистку территории, ее бывший владелец Игорь Тупальский уговорил застройщика сохранить фрагмент здания — элегантный торец в "кирпичном" стиле. "Мы делаем это добровольно, принимая во внимание эстетическую ценность торца", — отмечали в "Размахе". Но летом 2017 года его снесли.

В случае с жилым домом "Молодежный" на пр. Обуховской Обороны, 110, корп. 1, ЛенCпецСМУ разделило участок надвое, выделив надел под главный производственный корпус Императорской карточной фабрики. В итоге жилой дом в 2014 году был построен, а фабрика пустует. Гендиректор ЛенCпецСМУ Геннадий Щербина пояснил "ДП", что фабрика с разрешением на реконструкцию под офисный центр сейчас выставлена на продажу.

По словам Щербины, для компании реализация памятников является обычной практикой. Например, были проданы два старинных здания Санкт–Петербургского вагоностроительного завода (с советского времени "Вагонмаш"), рядом с которыми возник жилой комплекс "Московские ворота".

— Такие объекты могут довольно быстро заполняться арендаторами, ведь они расположены в окружении новых кварталов, жителями которых будет востребована дополнительная коммерческая и развлекательная инфраструктура, созданная в микрорайоне, — полагает Геннадий Щербина.

Больше 3 лет продавал водонапорную башню Новых городских скотобоен финский "ЮИТ". Это охраняемое КГИОП сооружение находится во дворе жилого дома "Новомосковский" на ул. Красуцкого, 3. Несмотря на то что заброшенный объект виден из всех дворовых окон новостройки, снижая ее привлекательность, девелопер не старался форсировать события и реализовал башню в нынешнем марте: четырехэтажное здание ушло за 17,7 млн рублей физическому лицу, которое запланировало провести его ремонт, сообщил "ДП" представитель "ЮИТ".

Детсад в башне

Жилой комплекс "Премьер–палас" возводится на месте завода "Вулкан" на Пионерской, 50, возле "Леонтьевского мыса". Там охраняется государством производственный корпус с водонапорной башней товарищества "Братья Н. и В. Леонтьевы и Ко". Группа "Л1", которая возводит жилье, запланировала превратить здание в детсад. Это будет сделано в рамках последней очереди комплекса, уточнила директор по развитию Надежда Калашникова.

Заслуживает внимания политика группы RBI. Возможно, это единственный крупный девелопер Петербурга, который максимально бережно относится к культурному наследию на своей территории. Среди положительных примеров — гараж фирмы К.–Л. Крюммеля на Большой Посадской ул., 12 (в нем создан бизнес–центр с паркингом, вот она, связь времен), газгольдер Общества газового освещения Петербурга на Заозерной ул., 3а (там оборудован многоярусный паркинг при жилом доме, причем этажи опираются не на старые стены, а на новую железобетонную "этажерку"), водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры на Пискаревском, 1 (превращена в малую архитектурную форму во дворе жилого дома, но заметим, что остальные здания мануфактуры оказались сняты с охраны и снесены). Сейчас RBI в сообществе с экспертами по историко–культурным и музейным вопросам готовит концепцию приспособления Левашовского хлебозавода на Барочной, 4а, под культурный центр. Вскоре состоится снос советских пристроек — по данным "ДП", тендер по выбору подрядчика уже состоялся.

— В реконструкцию Левашовского хлебозавода мы вкладываем около 1 млрд рублей. Из них 90 млн — инвестиции в создание общественно–культурного пространства. Мы не рассматриваем его как источник дохода: будем счастливы, если это пространство хотя бы будет окупать текущие расходы, — полагает президент RBI Эдуард Тиктинский.

Проекты реконструкции памятников обычно прибыли не приносят. Это скорее проявление ответственности перед обществом и городом, возможность создать необычный продукт, замечает он. Памятники являются частью более крупного проекта, в котором наряду с ними присутствует новое строительство, благодаря чему все в целом становится экономически целесообразным.

Купив территорию предприятия "Пигмент" на Октябрьской наб., 38, Setl Group стала заниматься особняком Веге. Этот памятник давно заброшен, внутри обрушились перекрытия, но все же интерьеры с кариатидами, потолочной росписью и зеркалами по–прежнему дают представление о ценности здания. Девелопер намерен провести дорогостоящую бережную реставрацию с восстановлением утраченных элементов. А вот фоном особняку станут жилые многоэтажки, которые будут простираться вплоть до Дальневосточного пр.

Избирательно

У ЛСР можно обнаружить диаметрально противоположный подход к культурному наследию. В случае с "Парадным кварталом" на Парадной, 3, корп. 2, львиная доля казарм Преображенского полка была снята с охраны ради жилого дома. Похожим образом девелопер разгреб территорию Градских богаделен под "Смольный парк", но при этом восстановил исторический облик только одной из сохраненных построек — главного здания на Смольной наб., 8, разобрав неказистый советский этаж. Половинчатым можно назвать и решение, принятое по Ковенскому пер., 5: там гараж автомобильной фирмы К.–Л. Крюммеля (да, у него в городе было два гаража) приспособили под бизнес–центр, а административное здание этой же фирмы разрушили.

По стопам ЛСР хотела бы пойти и Seven Suns Development. Весной в КГИОП была подана историко–культурная экспертиза на снятие с охраны одного из символов конструктивистского Ленинграда — двух зданий мясокомбината имени Кирова на Московском шоссе, 13. Автор исследования Дарья Зайцева даже пыталась доказать, что именитый автор этого произведения Ной Троцкий не автор, а лишь консультант. Совсем рядом девелопер строит жилье и, очевидно, намерен расширить свое присутствие за счет мясокомбината. Впрочем, источники в КГИОП уже тогда стали говорить, что экспертиза слишком бесцеремонна, а потому даже в теории не может быть согласована.

Работа с объектами наследия в наших реалиях никогда не может быть настолько же выгодной, как может быть выгодно строительство совершенно нового здания на том же месте. Ведь ко всем строительным и проектно–изыскательским затратам, изначально умноженным на повышающий коэффициент, добавятся затраты на сохранение и реставрацию предметов охраны, непредсказуемые моменты типа обнаружения памятников археологии и так далее. А потому выходом из этой ситуации может стать именно случай, когда объект достается девелоперу как бы в нагрузку к прибыльному жилищному строительству.
Александр Стругач
архитектор, генеральный директор Simmetria Architectural Bureau