Девелоперы в лабиринте. Сложности поджидают строителей на каждом этапе

 

Верховная власть регулярно ставит задачу сделать жилье доступнее и велит наращивать темпы строительства. Для большой страны освоение территорий, наполнение их жизнью должно быть одним из основных вопросов роста экономики. "Нам нужно взять новую высоту — стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 млн до 120 млн м2 в год", — заявил недавно президент РФ Владимир Путин. Но на деле реализация девелоперских проектов осложняется на каждом этапе — от задумки и поиска участков до введения объекта в эксплуатацию.
Сегодня застройщики стараются не брать под развитие территории, где, например, существует необходимость перевода земли из одной категории в другую или отсутствуют в должном объеме возможности к технологическому подключению инженерной инфраструктуры.
Действующие игроки инвестируют только в относительно небольшие участки, стараются получать разрешения на застройку территории размером не более нескольких гектаров и не загадывать дальше чем на 3–4 года вперед.
И дело не только в необходимости дополнительных инвестиций в инженерию. Основная проблема — хаотично меняющиеся политические и экономические реалии. Глобально — санкции, колебания курсов валют и т. д. Локально — неожиданные постановления, изменения в Генплан и ПЗЗ уже не один десяток раз останавливали крупнейшие проекты в Петербурге.
Первые последствия новых поправок в 214–ФЗ рынок ощутит уже осенью. Как минимум пойдет перенос старта строительства и продаж многих проектов. Снизятся темпы, начнет расти стоимость квадратного метра.
Буквально на днях наша компания получила разрешения на строительство всех объектов первого этапа нашего проекта. Был просчитан объем необходимых инвестиций, выкуплены все технологические мощности, на базе которых мы продолжаем вкладывать деньги в возведение собственной инженерно–коммунальной инфраструктуры. Однако, как и все игроки рынка, мы столкнулись с изменением в строительном законодательстве.
Как результат — очередные коррективы планов реализации в части продаж, изменение и перераспределение финансовых потоков, бесконечные переговоры с партнерами, переделывание колоссальных объемов документации под новые требования законодательства, надзорных органов, банков… В нашем случае выход на стройплощадку и начало продаж могут сдвинуться до полугода.
Возникшее отставание некритично, мы нагоним его, когда выйдем на активную стройку. Тут важно, что мы не нарушаем никаких обязательств перед будущими покупателями. Зная об этих рисках, мы не открываем продажи до закрытия всех вопросов, в том числе связанных с проектным финансированием со стороны банка.
Но те сложности, которые приходится преодолевать на каждом этапе, под силу только инвесторам, обладающим возможностью работать с долгосрочными инвестпортфелями. Насколько много таких инвесторов на российском рынке?!
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens