Фото: Ваганов Антон
Фото: Ваганов Антон
Купить фото

Ипотека ищет таланты. Рынок жилищного кредитования пополнился новыми игроками

6043
Игорь Чубаха
16 октября 2018, 10:38

Ипотекой занялись небанковские игроки. Они отодвигают неповоротливые структуры от решения локальных задач.

Новым игрокам интересно поучаствовать в росте ипотечного рынка. Прежде всего предложить более гибкие форматы реструктуризации задолженностей.

Нынешние темпы роста ипотечного кредитования радуют участников рынка. По словам премьер–министра РФ Дмитрия Медведева, за 7 месяцев 2018 года выдача ипотеки выросла на 68% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, а общий ипотечный портфель банков превысил 6 трлн рублей. Эксперты из близких к госструктурам организаций предсказывают продолжение роста объема выдачи ипотеки как минимум в первом полугодии 2019 года. Другие аналитики, впрочем, считают, что стоит ждать снижения объемов жилищного кредитования, так как широкие массы населения со скромными доходами теряют доступ к таким кредитам.

Как бы то ни было, банки сейчас готовятся к прошлой конкурентной войне. Они тратят ресурсы на совершенствование онлайн–обслуживания приведенного посредниками клиента. Но всего лет через пять, как полагает вице–президент Газпромбанка Алексей Трубников, вопрос конкурентного преимущества будет решаться в плоскости дополненной реальности и виртуальных экосистем. То, на что затрачены миллионы, уже морально устарело. И, пока банки демонстрируют неповоротливость и нерасторопность, на рынке появляются игроки, берущие отдельные сегменты ипотечного рынка, и отвоевывают их.

Локальные кейсы

ГК "Доминанта" придумала, как облегчить использование в ипотечных сделках материнского капитала. Обычно при этом возникает временной лаг, когда покупатель выбрал объект недвижимости и все участники сделки начинают ждать, когда Пенсионный фонд наконец эти деньги перечислит. Ожидание, бывает, затягивается на 2–3 месяца.

Из–за этих сложностей в благополучные годы многие продавцы на вторичке (и даже отдельные застройщики) банально отказывались работать с маткапиталом. Ответ на входящий звонок: "У вас первый взнос материнским капиталом? Всего хорошего", — не был оригинальным. Период ожидания и до сих пор является одним из объяснений того факта, что граждане чаще используют материнский капитал в ипотеке не в качестве первого взноса, а для досрочного погашения кредита.

"Доминанта" же предлагает маткапитал раньше. Сумма будущего маткапитала выдается клиенту за 5–7 дней. И за свой сервис компания просит 40–50 тыс. рублей. Декларируется, что 60 тыс. домохозяйств по стране услугой уже воспользовались.

Дополнительное давление на рыночную ситуацию оказывает то, что серьезный драйвер сегмента ипотеки — рефинансирование — выдохся. Так, руководитель аналитического центра КК "Русипотека" Сергей Гордейко констатирует, что с нынешних среднестатистических 12% доля рефинансирования в банковских ипотечных продажах сейчас постепенно покатилась на убыль. Можно ожидать, что к февралю и 3% не будет.

С одной стороны, граждан, бравших ипотеку по ставке 13–14% и нерефинансировавшихся, практически не осталось, с другой — ставки пошли в рост. Причем к марту средняя ипотечная ставка ожидается уже на уровне 12% годовых. Классическое перекредитование банально теряет смысл.

Но появились игроки, готовые работать по усложненной схеме. И, кстати, из–за невнятного кредитного статуса эти компании имеют такой бонус, как отсутствие довлеющего регулирования ЦБ. И это особо актуально для розничного долгового рынка.

Обращает на себя внимание инициатива Национальной фабрики ипотеки (НФИ). Здесь гражданам, имеющим несколько потребкредитов плюс ипотеку, стали предлагать объединить все долги в единый кредит с внушительным снижением общей ставки.

Ранее эту же схему предлагал проект "Рефинансируй.рф", но с одним отличием. НФИ превращает пакет займов в единый ипотечный заем. То есть тот, по которому у должника возможно изъятие единственного жилья, хотя правовая подоплека решения остается спорной.

В долгах как в шелках

По данным Национального бюро кредитных историй, на 1 июля 2018 года количество российских граждан, формально подпадающих под действие закона о банкротстве физических лиц, составило 926,7 тыс. человек. Тем временем 80% россиян являются собственниками какой–либо недвижимости. Неудивительно, что в такой ситуации возникают финансовые продукты, рассчитанные на закредитованных собственников квадратных метров.

Как рассказывает генеральный директор компании "Фин–Центр" Сергей Долганов, она запустила подобный продукт. "Фин–Центр" дает краткосрочный кредит, чтобы клиент погасил долг по залоговому жилью и смог продать квартиру самостоятельно. Как правило, самостоятельная продажа выгоднее собственнику на 20–30%, чем продажа на аукционе судебных приставов. За услугу компания берет 5–10%. Это соответствует ставке кредитования на срок 3–6 месяцев.

Можно предположить, что в розничном финансировании за ближайший год появится еще десяток стартапов, базирующихся не на упрощении получения кредита через смартфон одним пальцем, а на решении проблем заемщиков, возникающих в реальных ситуациях.

На текущий момент существенная доля выдач как у нас в бывшем АИЖК, так и в бывшем банке "Российский капитал" приходится на продукты рефинансирования. К концу прошлого года эта доля составляла около 20%, в этом уже порядка 15%. И снижение объясняется естественным вымыванием. Кроме того, мы прогнозируем, что эта доля будет снижаться и с учетом ожидаемого роста процентных ставок. Соответственно, сейчас мы переориентируемся на ипотечные программы по прямым продажам первички или вторички и подводим к ожидаемым изменениям наших партнеров.
Олег Комлик
заместитель директора департамента развития ипотечного бизнеса "Дом.РФ"
Подготовка к выходу на сделку по простым ипотечным заявкам в нашем банке не превышает 4 часов. Но мы видим немало клиентов, которым такая оперативность совершенно не нужна. У кого–то возникают проблемы со страховкой, кому–то нужно время, чтобы снять деньги… Я по работе вижу, что скорость одобрения заявки не так уж и важна. Мы можем одобрить "зарплатного" клиента за 25 минут, но он все равно разошлет заявку на ипотеку в несколько банков. И будет несколько дней ждать все ответы.
Карина Кучерук
начальник управления ипотечных продаж банка "Уралсиб"