Проспект, который всегда в тренде. Большой пр. П.С. остается Меккой для fashion–ретейлеров

Автор фото: Сергей Ермохин
Автор фото: Сергей Ермохин

Несмотря на расширение географии торговых коридоров Петербурга, Большой пр. П.С. остается Меккой для fashion–ретейлеров премиум–сегмента и доходным местом для предприятий общественного питания.

Большой пр. Петроградской стороны как торговый коридор ведет свою историю с конца XIX века и с тех пор наряду с Невским пр. является главной торговой магистралью Петербурга. "Даже в годы советской распределительной экономики Большой пр. Петроградской стороны славился своими многочисленными магазинами, кафе и ресторанами. Хотя, конечно, о таком количестве торговых точек и заведений общественного питания в те годы никто не помышлял", — комментирует Андрей Пригульный, руководитель УК "Мультимекс". По его словам, основной прирост коммерческих помещений произошел в последние 10–12 лет. Так, если в 2006 году на Большом пр. было 87 объектов стрит–ретейла, то сегодня их насчитывается более 250.

Витрина для бренда

Наибольшая концентрация магазинов сосредоточена на отрезке от пл. Льва Толстого (рядом с метро "Петроградская") до кинотеатра "Мираж" на Большом пр.
"Эта локация имеет четкую специфику торгового коридора с преимущественной долей операторов fashion–индустрии. Наряду с Большой Конюшенной ул. и участком Невского пр. от пл. Восстания до пл. Александра Невского он является одной из основных локаций для брендов класса luxury в городе. Здесь работают Мах Mara, Karl Lagerfeld, новый салон Bork и другие премиальные бренды", — поясняет руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Анна Лапченко.
По словам Андрея Пригульного, люксовые магазины вынуждены размещать свои бутики на таких престижных улицах, хотя из–за высоких арендных ставок расположенные здесь магазины низкорентабельны.
"Подобные локации не воспринимаются как места для зарабатывания денег, это скорее некая витрина для демонстрации премиального бренда", — поясняет Андрей Пригульный.
В то же время за счет большой проходимости доходность предприятий общественного питания, разместившихся на Большом пр., значительно выше, нежели в других локациях. По мнению Владислава Фадеева, очень высокий автомобильный и пешеходный трафик является основным конкурентным преимуществом этой торговой магистрали.
В УК "Мультимекс" подсчитали, что машинопоток в рабочее время (с 10 до 20 часов) при отсутствии пробок в среднем составляет 15 тыс. автомобилей в час, а пешеходный трафик достигает 900–950 человек в час.
"Для проспекта шириной всего 18 м это невероятно высокий показатель", — считает Андрей Пригульный.
К числу других достоинств Большого пр. перед другими торговыми магистралями в центре города эксперты относят также возможность парковки — на одной стороне самого проспекта и на прилегающих улицах, а также наличие станций метрополитена как в начале магистрали ("Спортивная"), так и в конце ("Петроградская").
Тем не менее fashion–ретейлеры все еще лидируют в составе арендаторов Большого пр. и, по подсчетам JLL, в настоящий момент занимают более 30% расположенных на этой магистрали площадей. На предприятия общепита пока приходится всего 22%, однако эксперты прогнозируют дальнейший рост числа кафе и ресторанов. "В III квартале Большой пр. выступил бесспорным лидером по числу открытий, причем основной пул новых арендаторов составили заведения общественного питания самых разных форматов — рестораны, бары, бургерные, траттории", — комментирует заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.

Ходьба по кругу

По данным Knight Frank St. Petersburg, цена аренды на Большом пр. традиционно остается одной из самых высоких в городе и не опускается ниже 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
Верхняя ценовая планка достигает 5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Дорогую аренду Анна Лапченко объясняет тем, что в Петербурге, в отличие от Москвы, мало приспособленных торговых коридоров, поэтому ставки на существующих сопоставимы, а иногда и превышают арендные ставки аналогичных столичных магистралей.
Так, по данным УК "Мультимекс", в Москве на Кутузовском пр. есть предложения по 3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, на Петровке — за 4,5 тыс. рублей за 1 м2 в месяц.
Не все арендаторы выдерживают высокий ценовой запрос собственников помещений на Большом пр., однако обычно ротация находится в пределах 4–6%. Хотя, по словам Людмилы Заиченко, в III квартале 2018 года ретейлеры на Большом пр. П. С. продемонстрировали самую высокую активность — ротация здесь достигла 9%, поднявшись на 3% за 3 месяца.
Однако коммерческие помещения на Большом пр. долго не пустуют. "Спрос на торговые помещения здесь остается стабильным на протяжении нескольких лет. Зачастую арендаторы, освободив одно помещение на Большом пр., снимают другое по соседству, которое либо предлагается по более выгодным ставкам, либо выигрывает по площади", — поясняет Андрей Пригульный. По данным JLL в Петербурге, уровень вакантных помещений на Большом пр. в последние годы варьируется в пределах 3,6–8,9%.
В настоящий момент доля вакантных площадей составляет 6,3% при среднем по Петербургу показателе 7,8%.
Наибольшим интересом со стороны арендаторов любого профиля исторически пользуются помещения в непосредственной близости от станции метро «Петроградская», с фасадом на пл. Льва Толстого. Вторая зона охвата является целевой — это сложившаяся «бутиковая» средняя часть Большого пр., куда хотят попасть немногие развивающиеся операторы одежды, обуви, аксессуаров и т. п., ориентированные на уровень покупателей средний плюс. Наименьшим спросом пользуются помещения по Большому пр. ближе к Карповке, у станции метро «Спортивная» и на Каменноостровском пр. в удалении от метро. В последние месяцы на Большом пр. П.С. эксперты отмечают появление ряда вакантных помещений.
Владимир Каличава
руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International