Фото: Беликов Валентин
Фото: Беликов Валентин

Год в запасе. Хватит ли строителям запаса прочности, чтобы адаптироваться к новым условиям

5879
Павел Никифоров
7 февраля 2019, 07:25

Выручка девелоперов в 2018 году в среднем выросла на треть. Продажи — на 20%, стоимость жилья — на 10%.

Главный вопрос: хватит ли сформированного в прошлом запаса прочности, чтобы пережить этот год и адаптироваться к работе в новых условиях? И кто из игроков рынка останется на плаву через год?

Успешная прибыль

Так, группа "Эталон", по данным аудированной отчетности, увеличила продажи на 37%. При этом недвижимости было продано 628 тыс. м2 (+23%) на общую сумму 68,7 млрд рублей (+37%), а средняя цена квадратного метра выросла на 12% по сравнению с IV кварталом 2017 года и составила 115,6 тыс. рублей. У "Группы ЛСР", по данным компании, результат еще выше — объем новых контрактов вырос на 44%, до 1 млн м2, или 920 тыс. м2, не включая парковочные места. Стоимость заключенных в 2018 году договоров увеличилась на 38% относительно предыдущего года, достигнув 93 млрд рублей. Средняя цена квадратного метра составила 98 тыс. рублей. Холдинг Setl Group повысил продажи жилья на 32,8% в денежном выражении (75,4 млрд рублей). Всего было реализовано 733 тыс. м2, на 18,7% больше показателя 2017 года.

В пределах похожих цифр данные и других компаний. У компании "Ойкумена" выручка выросла на 36%, у ГК "КВС" — на 44%. В "Строительном тресте" сумма заключенных сделок увеличилась на 30% и составила 13,3 млрд рублей. Продажи в Glorax Development за счет вывода на рынок новых проектов выросли на 77%. Объем выручки компании увеличился более чем в 2 раза, достигнув 11,7 млрд рублей.

Успешен был и рынок апартаментов. По словам Татьяны Колосовой, директора по продажам ГК Docklands development, продажи в проектах повысились на 45% по сравнению с предыдущим периодом.

В целом девелоперы за 2018 год сделали хороший задел на будущее. Всего, по подсчетам аналитиков ЦИАН, застройщики Петербурга и Ленобласти по итогам прошлого года заключили с покупателями квартир 106,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на общую сумму 416,7 млрд рублей. Показатели по сравнению с прошлым годом выросли на 30% и 37% соответственно. Ключевой вклад в рост числа регистраций ДДУ и выручки внесли застройщики, работающие в Петербурге. На них пришлось 78 тыс. сделок на 339,6 млрд рублей. В Ленинградской области вслед за снижением продаж на 3% упал и объем выручки на 2% (28,8 тыс. сделок на 77,1 млрд рублей).

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти составил даже больше прогнозных значений — 5 млн м2. Данные показатели на 20% больше, чем в 2017 году. Результаты прошедшего года вплотную приблизились к рекордной цифре по спросу — 5,1 млн м2, которая была достигнута в 2014 году. За счет того, что продажи шли темпами выше запланированных, многие девелоперы смогли ускорить выход проектов на рынок. "И сформировать подушку безопасности на 2019 год", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Год раздумий

В 2018 году спрос на новостройки был достаточно высоким, поскольку покупатели опасались роста ипотечных ставок и находились под влиянием негативных ожиданий от изменений в законодательстве. Таким образом, часть потенциального спроса 2019 года была реализована в прошлом году. Поэтому многие аналитики прогнозируют, что наступивший год будет непростым для рынка. "В 2019 году спрос на новостройки снизится примерно на 15%. При этом снижение будет неравномерным: одни компании его не ощутят, другие же столкнутся с заметным спадом продаж. Мы рассчитываем войти в число тех компаний, которые не почувствуют сильного снижения спроса, поскольку предлагаем качественное жилье в знаковых проектах с хорошо проработанной концепцией", — полагает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. С ним согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Законодательные инициативы, в частности ввод в июле эскроу–счетов, могут притормозить продажи, так как девелоперы будут вынуждены выводить проекты на более высокой стадии готовности, без рассрочек и по полной стоимости. Количество ипотечных сделок сегодня уже зашкаливает, а число инвестиционных покупок будет снижаться. Для инвесторов проекты на высокой стадии готовности не представляют интереса", — говорит она. "Год будет необычным для многих застройщиков, им придется отлаживать новые бизнес–процессы и механизмы взаимодействия в изменившихся условиях 2014–ФЗ", — соглашается Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ООО "КВС. Агентство недвижимости". "Ожидаю роста цен и снижения спроса, очень надеюсь, что государство поддержит рынок при переходе на эскроу–счета низкими ставками по ипотеке, иначе на рынке начнется стагнация", — резюмирует Алексей Муравьев, директор по маркетингу УК "Новоселье".

На рынке апартаментов, как считают эксперты, особых изменений не произойдет. "Резких всплесков и падений спроса ждать не стоит. Повышающийся интерес к сегменту, вероятнее всего, будет сдерживаться растущей ставкой ипотечного кредитования. Не исключено, что на решение некоторых покупателей повлияют и законодательные изменения, касающиеся апарт–отелей", — уверена Татьяна Колосова.

Впрочем, ряд специалистов видит в новых правилах новые возможности. "Раньше, когда мы строили дом на собственные средства, могли рекламировать и продавать в нем квартиры только после ввода в эксплуатацию. Когда квартиры продаются по эскроу–счетам, мы на стадии строительства имеем возможность рекламировать объект и заключать сделки. Следовательно, время экспозиции дома для клиентов значительно увеличилось", — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".

В этом году темпы роста продаж замедлятся в связи с поправками в 214–ФЗ. Будет наблюдаться общий рост цен на недвижимость и подъем ипотечной ставки. Эти факторы снизят покупательную способность населения. В таких условиях работать будет нелегко, для уверенности в дальнейшей работе компаниям необходимо было накопить подушку безопасности, тем более что опыт есть. В 2008 году резервный фонд помог нам стать чуть ли не единственным застройщиком, который продолжал активно строить в кризисное время.
Роман Мирошников
Роман Мирошников
исполнительный директор СК "Ойкумена"
Если говорить в целом о рынке, то его развитие могут существенно затормозить метаморфозы долевого строительства. Вместе с тем мы стараемся адаптироваться к новым правилам игры: занимаемся поиском новых земельных участков под будущие проекты и работаем над текущими. В 2019 году компания планирует поддерживать продажи на прежнем уровне. Что касается подушки безопасности, то важно понимать, что имеется в виду под этим термином. Так как девелоперские проекты длятся как минимум 2, а в среднем 4 года, все долгосрочно ориентированные компании находятся в постоянной работе над проектами разной степени готовности. И мы работаем над тем, чтобы предоставлять рынку качественный продукт, спрос на который будет и через 2–4 года.
Мария Черная
Мария Черная
генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург"