Безвозмездная социалка в правовом поле

Проблема правового регулирования строительства и передачи объектов социальной инфраструктуры застройщиками давно является краеугольным камнем в отношениях между девелоперами и властями. Долгое время этот вопрос не был отрегулирован законодательно. Однако за последние 2 года многое начало меняться. Были внесены изменения в 214–ФЗ о долевом участии в строительстве, в Градостроительный кодекс РФ, а также в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В результате застройщик получил законное право расходования денежных средств дольщиков на строительство или реконструкцию объектов инженерно–технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских садов, школ, поликлиник и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек). Правда, обязательным условием использования средств дольщиков стала безвозмездная передача этих объектов в государственную или муниципальную собственность или в собственность дольщиков. Для этого девелопер обязан заключить с соответствующим органом государственной власти (или МСУ) договор об освоении территории в целях строительства жилья или договор о развитии застроенной территории, договор о КОТ, договор о КРТ либо иное соглашение. По общему правилу созданные объекты инфраструктуры безвозмездно поступают в публичную собственность. По сути, действующее законодательство легализовало переложение обязанностей по обеспечению населения социальной инфраструктурой на плечи застройщиков, возложив финансовое бремя на самих дольщиков.

Исключением из сложившейся практики стал механизм реализации проектов КРТ, в рамках которого возможно перераспределение обязанности по строительству и финансированию инфраструктуры между застройщиком и органами МСУ. Кроме того, указанный механизм также предусматривает возмещение органами МСУ застройщику убытков, возникших в связи с односторонним отказом органов МСУ от договора КРТ по основаниям отсутствия денежных средств в бюджете. Правда, вызывает недоумение, почему в указанном случае предоставлено право на односторонний отказ от договора именно органам МСУ, а не застройщику. Но уже радует сам факт легального закрепления возможности компенсации убытков застройщика, которые в указанном случае могут возникнуть. В отношении договоров о развитии застроенной территории или договоров о КОТ, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья соответствующие правовые гарантии застройщика отсутствуют, а обязанность по строительству необходимой инфраструктуры присутствует. По моему мнению, было бы правильно внести соответствующие изменения в указанные механизмы реализации проектов по комплексной застройке территории с целью повышения гарантий прав застройщика. Законодательство также предусматривает возможность передачи построенных объектов инфраструктуры в собственность дольщиков. Вместе с тем за границами правового регулирования остаются вопросы эксплуатации такого объекта. А это может вызвать определенные сложности. Возможным вариантом решения таких проблем видится закрепление возможности передачи созданных объектов в публичную собственность на возмездной основе либо адаптация законодательства о ГЧП к проектам по застройке территории многоквартирными домами.

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП "Дювернуа Лигал"