Редевелопмент и реконцепция

32
Павел Никифоров, обозреватель
5 июня 2019, 23:36

Рынок коммерческой недвижимости в полной мере испытывает дефицит площадей, вызванный синдромом 2014 года, когда были остановлены или заморожены новые проекты строительства бизнес–центров, складов, торговых площадей. В итоге вакансий остается все меньше, а ставки растут.

Впрочем, активного нового строительства, которое может заместить дефицитные площади на рынке, не ожидается. Основной тренд развития всех сегментов коммерческой недвижимости в ближайшее время — редевелопмент и реконцепция существующих объектов, утверждают аналитики.

Офисное ожидание

По оценке компании Colliers International, объем поглощения офисных площадей в Петербурге c января по март 2019 года составил 29,3 тыс. м2, что на 38% больше, чем в I квартале 2018 года.

"Соответственно, уровень вакантности снизился — к апрелю 2019 году свободными в Петербурге оставались лишь 186 тыс. м2, или 5,4% объема рынка. В целом с декабря 2018 года показатель вакантности сократился на 0,7 п. п., при этом в классе А доля свободных площадей уменьшилась с 5,5 до 4,3%, в классе B — с 6,6 до 6,2%", — говорит Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. Единственный введенный в этом году в эксплуатацию бизнес — центр (площадью 3450 м2) принадлежит компании "Базис–2", причем построен объект для собственных нужд.

Снижение объема свободных офисных площадей и стабильно высокий спрос привели к индексации ставок аренды. Как подсчитали в Colliers International, по итогам I квартала 2019 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 1208 рублей за 1 м2 в месяц, что на 1,2% выше, чем в конце 2018 года. Ставка в классе А за аналогичный период увеличилась на 0,7% — до 1582 руб. / м2 / мес., в классе B — на 1,4%, до 1057 руб. / м2 / мес. Основной арендатор офисных площадей остается прежний: у IT и у энергетического сегмента — 39% и 37% соответственно. Компании искали преимущественно бизнес–центры класса А (на них пришлось 75% площадей). При этом объем новых сделок в январе–марте 2019 года увеличился в 2,5 раза. "Наиболее стабильный спрос сейчас на аренду блоков площадью более 1 тыс. м2. После серьезного спада офисный сегмент стабилизировался, однако до полного восстановления ему еще далеко", — считает Георгий Рыков, генеральный директор ГК "БестЪ".

Ключевым источником нового предложения в 2019 году будет выступать редевелопмент. "Главный плюс — реконструкция офисных центров в центре требует меньших инвестиционных и временных затрат, нежели новое строительство. При этом ставки аренды в таких объектах могут быть более привлекательными по сравнению с классическими бизнес–центрами", — говорит Игорь Темнышев.

Забитая торговля

В сегменте торговой недвижимости доля свободных площадей также сокращается. По словам экспертов, за I квартал 2019 года в Петербурге не было введено ни одного классического торгового центра. При этом доля свободных площадей в качественных объектах остается на минимальном уровне — 3%. По данным компании JLL, в I квартале этого года в торговых центрах открылось всего 26,3 тыс. м2 новых магазинов. По словам экспертов, это минимальный результат за последние 4 года.

Владельцы торговой недвижимости чаще стали прибегать к частичной реконструкции действующих торговых центров с целью увеличения прибыли и повышения привлекательности ТРК. Подобные мероприятия уже завершились в "Меркурии" и "Южном Полюсе". Продолжается обновление в "Сити Молле", "МЕГА Дыбенко", "Галерее", "Балкании Nova", "Пике", "Капитолии". Заявлена реконцепция под гастромаркет МФК "Андреевский двор". "На конец I квартала 2019 года реконцепция проводится либо завершена на площади 540 тыс. м2 в торговых комплексах Петербурга", — говорят в Colliers International. А с учетом того, что возраст постройки 1,8 млн м2 торговой недвижимости Петербурга превышает 10 лет, то реконцепция ТРЦ становится все более востребованной.

По данным JLL, максимальная базовая ставка в I квартале текущего года увеличилась до 70 тыс. рублей за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов) преимущественно за счет ежегодной индексации и привлечения арендаторов с высокими товарооборотами.

"Очевидным положительным фактором является постепенное снижение вакантных мест в торговых центрах. На этом фоне мы наблюдаем небольшой рост ставок. Постепенный рост ставок в этом году сохранится. Это связано также с отсутствием новых и интересных объектов", — заявили в ХК "Адамант".

Дефицитные склады

До середины года рынок складской недвижимости будет испытывать недостаток качественных складских помещений, говорят аналитики JLL.

По итогам I квартала 2019 года доля вакансий сократилась до 3,6% и достигла наименьшего значения с середины 2014 года, что связано с минимальными объемами ввода складов в предыдущие 2 года. Тем не менее в ближайшее время объем складов в Петербурге пополнится 187,1 тыс. м2, в числе которых крупные проекты в завершающей стадии строительства — распределительный центр "Магнита" (34 тыс. м2), "Логопарк М10" (27 тыс. м2) и очередная фаза "RAUM Бугры" (26 тыс. м2). "Ввод этих крупных по меркам Петербурга складов приведет к тому, что средняя площадь объекта достигнет максимума с 2015 года и составит 23,5 тыс. м2", — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. При этом, в отличие от других сегментов, построенные площади выйдут на рынок и будут доступны арендаторам. Поэтому эксперты прогнозируют увеличение доли свободных площадей до 4–4,5% к концу года.