Шока не случилось

ПМЭФ — один из драйверов развития строительного рынка города. На протяжении нескольких лет заключенные на форуме контракты становились крупнейшими сделками для петербургского девелопмента и поставляли новости в течение всего года.

Хотя часть презентованных строек остается лежать на полках до лучших времен — вспомним колесо обозрения, которое так и не нашло для себя места в многомиллионном городе, зоопарк, спорткомплексы, торговые центры и аэроэкспресс и т. д.
Нынешний период от форума до форума стал для строительной отрасли испытанием на прочность. "Если в 2018 году проектное финансирование казалось еще призрачной схемой, то сейчас неизбежность перехода на эскроу–счета очевидна. Перед многими застройщиками стояла задача увеличить объемы продаж, чтобы уйти от проектного финансирования в жилых комплексах, уже запущенных в реализацию, и с разной степенью успешности они с ней справились. На протяжении года девелоперы использовали это в качестве инструмента для катализации продаж. Сегодня клиенту уже открыто говорят о том, что переход на проектное финансирование автоматически вызовет повышение цен на жилье", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Бюджет сделки

Как на это отреагировал рынок? По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в I квартале 2019 года в петербургской агломерации к продаже предложено 4,85 млн м2 жилья, что на 9,5% ниже показателя годом ранее — 5,36 млн м2. При этом с января по март 2019 года было реализовано 1,08 млн м2 жилья, что вполне сопоставимо с цифрами 2018 года.
"Объем проданного в I квартале 2019 года жилья увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2018–го на 3% в квадратных метрах и на 4% по количеству квартир", — констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
"Сегодня в строительстве находится 11,38 млн м2 жилья, что также сопоставимо с показателем аналогичного периода в 2018 году. Спрос также почти не изменился. Но зато средний бюджет сделки значительно увеличился: на 10% в Петербурге и на 14,8% — в пригородной зоне ЛО. И происходит это на фоне снижения доли ипотечных сделок с 63 до 57%", — говорят в КЦ "Петербургская недвижимость". По данным аналитического центра компании "Главстрой", средневзвешенная цена за этот период выросла на 13,6% — с 84 955 до 96 498 рублей за 1 м2.

Без перегрева

"По итогам I квартала 2019 года объем продаж холдинга Setl Group вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2%, до 201 тыс. м2, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%. В стадии активного строительства на 1 мая 2019 года у нас находится 2 млн м2, тогда как год назад это было 1,6 млн м2. Мы отмечаем рост собственного капитала в 1,5 раза. Валовая рентабельность, рассчитанная как отношение валовой прибыли к выручке, по итогам 2018 года составила 22,5% против 19,6% за 2017 год", — рассказал Ян Изак, генеральный директор холдинга Setl Group.
По мнению Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК "Ленстройтрест", общий объем предложения строящегося жилья как количественно, так и качественно с мая 2018–го по май 2019 года практически не изменился: "Его можно назвать высоким, но без перегрева. Спрос остается стабильным на фоне растущей конкуренции. У большинства застройщиков объемы продаж выросли. Высокие показатели продаж в первую очередь связаны с комфортными ипотечными ставками в этом периоде и ожиданием роста цен. Основное отличие рынка сегодня и рынка год назад — это более высокий уровень тревожности и ожидания, связанный с законодательными изменениями. Но в ближайшее время предпосылок к снижению спроса нет".
А вот спрос в сегменте бизнес–класса вырос значительно, подсчитали в "ПСК–Недвижимость". В Петербурге сейчас предлагается около 90 ЖК бизнес–класса, половина из которых уже сданы. С мая 2018 года предложение выросло примерно на 6–7%. Учитывая, что часть ЖК, предлагаемых как бизнес–класс, по факту являются улучшенным комфортом, можно сказать, что предложение стабильное.
"В наших ЖК в Центральном, Фрунзенском и Выборгском районах рост от мая до мая составил примерно 30%. Традиционные локации Василеостровский, Петроградский, Приморский, Центральный районы себя почти исчерпали, и за этот год Выборгский район буквально ворвался в список, именно там продается половина всех объемов возводимых проектов в бизнес–классе", — делится Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК–Недвижимость".

Плавное смещение

По мнению экспертов Knight Frank, за последний год замедлилось строительство в пригородных территориях: "Доля данных локаций в объеме рынка сократилась с 28 до 24%. Происходит плавное смещение предложения в сторону городских районов преимущественно за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, а также за счет строительства на отдаленных от основной жилой среды окраинах".
Год назад рынок активно обсуждал июльский переход на эскроу–счета. Гипотезы звучали разные: уход мелких и даже средних игроков, диктат банков, рост цен на 10–30%. И хотя подводить итоги реформы можно будет лишь через 3–4 года, уже сейчас понятно, что шока не случилось.
"Компании, которые смогли получить доступ к выгодным кредитным продуктам, уверенно выводят новые проекты. Банки продолжают формировать регламенты работы, вырабатывая компромиссную позицию. Глобального скачка цен не произошло. Напротив, девелоперы приняли на себя дополнительные расходы, снизив собственную маржинальность", — полагают эксперты из AAG.