Ипотека. Как много в этом слове, наполненном глухими согласными, мечты и надежды! Это — одно из величайших достижений человечества. Ведь можно улучшить качество своей жизни прямо сейчас, не дожидаясь, когда через 10–15 лет накопишь на это деньги.
Но, конечно, тут много подводных камней, невидимых на первый взгляд. И речь не только о том, что ипотечнику придется прилично переплатить за свое жилье. Это — как раз меньшая из проблем. Как правило, ипотека не дороже или немного дороже аренды аналогичного жилья — но в итоге получаешь это жилье в собственность, так что все выгодно.
Гораздо больше проблем тут не со стороны человека, а со стороны банков. Ведь ипотека — долгосрочный кредит. И он должен финансироваться долгосрочными ресурсами. А их–то у российских банков и нет. Это ухудшает их показатели, и, чтобы "влезть" в центробанковские коэффициенты (а то ведь и лицензию отнять могут), им приходится перезакладывать, отдавать ипотечные кредиты.
Но кому? У кого есть такой долгосрочный ресурс?
И тут спешит на помощь государство со своим АИЖК, переименованным теперь в "ДОМ.РФ". Он перекупает ипотеку у банков. Отдавая им "живой кэш". Все довольны.
Только одна проблема — а откуда длинные деньги у самого агентства? От государства. И их не так уж и много. Как со 114 млрд рублей в уставном фонде "ДОМ" справится с сегодняшним почти 7–триллионным рынком ипотеки? Да это просто капля в море.
Российское рейтинговое агентство "АКРА" выпустило доклад, в котором попыталось это объяснить. Авторы доклада считают, что выполнить целевые показатели майского (2018 года) указа и нацпрограммы "Жилье" невозможно. Нужны огромные объемы ипотеки (17,1 трлн рублей к 2024 году). И банки должны иметь возможность переложить свои ипотечные риски на "ДОМ.РФ". Но "ДОМ" явно не потянет такие объемы… Выход работники АКРА видят в "переупаковке" ипотечных кредитов в ценные бумаги и размазывании рисков по всей банковской системе более–менее равномерно. Это и называется "многотраншевой секьюритизацией".
Они пугают, что концентрация рисков в одном госагентстве в случае проблем с доходами населения "ДОМ.РФ" может создать государству убыток 0,9–1,5 трлн рублей.
Еще не страшно?
Тогда они напоминают, что такая же ситуация привела к кризису 2007–2009 годов в США, и проводят аналогию российского "ДОМ.РФ" с американскими госагентствами Fannie Mae и Freddie Mac.
Вот только они почему–то умалчивают, что американская финсистема двинулась именно по пути финансового инжиниринга и создала мощнейшие инструменты "переупаковки" ипотечных рисков, которые пользовались огромной популярностью, — новые ипотечные облигации покупали не только банки и инвесткомпании, но даже простые американцы… И именно этот фининжиниринг привел к кризису не только госагентства, но всю финсистему США.
И АКРА предлагает двинуться ускоренно именно по этому пути… Выглядит абсурдно: чтобы избежать ипотечного краха, АКРА предлагает его усилить, расширив потенциальный кризис далеко за пределы госсектора.
Нет, мы далеки от того, чтобы считать, что такой кризис в России близок или актуален. Его реальность пока не просматривается на обозримом горизонте. Ипотеке в стране еще расти и расти. До перепроизводства жилья и падения цен на него (именно это — основа любого ипотечного кризиса) нам еще очень далеко. Так что механизмы, предложенные АКРА, пока надо развивать, и развивать активно. Сдерживать их рост надо будет когда–то позже (сейчас даже не ясно когда).
Чтобы получить кризис, надо сначала получить бум. Вот в разгар бума и ажиотажа, когда жилье расхватывают как горячие пирожки, и надо будет беспокоиться о "мягкой посадке", о будущем кризисе. Но как раз бума–то у нас и нет.
Да, ипотека быстро растет (23% за год), а вот строительство жилья — нет. В итоге жилье дорожает. И это не дает начаться "буму". Вот если бы была пониже процентная ставка и не ввели этот нелепый запрет на долевое строительство, сняли административные барьеры в строительстве — может, мы бы и увидели жилищный бум. Но не сейчас и не с этой политикой ЦБ и правительства…
Алармистские аргументы и некоторое нарушение логики экспертов АКРА вызывают недоумение. Скорее всего, это можно объяснить только стремлением к развитию собственного рейтингового бизнеса на потенциально новые ипотечные продукты. Тупо заработать акровцы хотят. Для чего и используют явно неадекватные доводы. Зато такие аргументы эксплуатируют страхи чиновников и способны подвигнуть их на нужные АКРА решения.
