Сбербанк: "Любой проект можно профинансировать"

Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо–Западного банка ПАО Сбербанк, рассказал "Деловому Петербургу" о том, как сейчас в Сбербанке ведется работа с застройщиками, какие нововведения планируются для упрощения процедуры получения кредитования на строительство и какие опасения тревожат банкиров в период затишья.

Первый месяц работы через эскроу–счета позади. Как вы оцениваете ситуацию сегодня?

— В целом 1 июля прошло спокойно. И мы, наоборот, немного удивлены и даже обеспокоены этим спокойствием. Сейчас застройщики сконцентрировались на достройке объектов, а финансовые вопросы отодвинули на временной шкале вправо. В начале года мы всем говорили, что надо начинать заранее, но многие дотянули до апреля, в результате в апреле–мае был ажиотаж.
И сейчас мы, так же как в январе, призываем: "Рекомендуем начинать следующие проекты, чтобы избежать ажиотажа перед следующим строительным сезоном". Более крупные застройщики, более системно смотрящие на свое развитие и стратегию, уже сейчас прорабатывают с банками кредиты следующих лет.
Но есть и те, которые отложили на будущее решение этих вопросов. И мы хотим, пока есть время, простимулировать их к рассмотрению кредитных заявок и принятию решений. Возможно, средствами и не придется воспользоваться, если подтвердишь строительную готовность и останешься на старой схеме, но все–таки лучше подстраховаться и иметь одобрение как гарантию того, что проект имеет финансовую подушку.

У застройщиков было, пожалуй, больше опасений не из–за самих эскроу–счетов, а из–за того, что после изменения системы станет сложнее получать финансирование.

— В целом я уверен, что любой проект можно профинансировать, если там нет какой–то плохой истории в отношениях с банковской системой. Так что в текущей структуре банковского предложения не будет каких–то глобальных проблем с привлечением финансирования у застройщиков, которые не имеют плохой кредитной истории, просрочек по кредитам, обманутых дольщиков или выведенных денег из проектов. А при нарастающей конкуренции среди банков в крупных регионах застройщики даже выигрывают, получая более выгодные предложения.

По весне ходила версия, что со второй половины года будет разделение, крупные застройщики пойдут в Сбербанк и ВТБ, а средние и маленькие — в коммерческие банки.

— Сбербанк готов работать с застройщиками любого уровня. Понятно, что наиболее крупные и наиболее стабильные застройщики будут устраивать абсолютно все банки. Это очевидно, и в этом сегменте конкуренция будет самая большая.
Но также есть ситуации, например, в регионах, где количество банков сокращается и большинство застройщиков обращается именно в Сбербанк. У нас уже наработаны компетенции, и первая сделка по эскроу была заключена в апреле прошлого года, все продукты адаптированы еще в прошлом году.
Так что Сбербанк точно будет поддерживать всех: и больших, и маленьких застройщиков.

Ожидать ли строителям от Сбербанка каких–либо изменений в ближайшем будущем?

— Никаких потрясений в ближайшем будущем мы не ждем. Проектным финансированием мы занимаемся не первый год, и его базовые принципы, пожалуй, кроме механизма расчета средневзвешенной ставки в зависимости от объема денег, полученных от дольщиков, не поменялись, даже несмотря на переход на эскроу. Пакет документов радикально не поменялся, хотя мы активно работаем над автоматизацией процесса сбора документов через личный кабинет застройщика. И те клиенты, которые работали со Сбербанком 2–3 года назад, без проблем адаптировались.

Что было сделано и что изменилось за прошедший год?

— Первая сделка с эскроу была в прошлом году в апреле в Сибири, с одним из тюменских застройщиков. С 1 июля 2018 года у нас уже была полностью разработана система кредитования с использованием эскроу. Во втором полугодии эта схема успешно масштабирована на всю страну. Начиная с 1 октября в пилотном варианте в 11 субъектах страны была внедрена система, когда застройщик может поделиться своей маржой и обеспечить дисконт по ипотеке в строящихся объектах. То есть, по сути, мы за счет застройщика, отказываясь от снижения ставки по своему кредиту, позволяем дольщику взять ипотеку с определенным дисконтом.
Начиная с конца 2018–го и начала 2019 года банк сконцентрировался на продуктах для финансирования собственного участия — кредит под будущую прибыль и бридж–кредит. Оба кредита могут быть направлены как на замещение собственного участия, так и на приобретение площадок, строительство социальных объектов, расселение и другие расходы, необходимые для развития компании.

Какие сейчас основные тренды для Сбербанка в работе со строительной отраслью?

— Если суммировать основные тренды, то общее изменение проектного финансирования имеет три ключевые особенности. Первая — снижение доли собственного участия как стандартного требования. Вторая — возможность привлечь банковское финансирование не только на стройку, но и на предварительные этапы. Третья — это более прозрачная система сбора документов. Потому что сейчас ключевая проблема для застройщиков, которые раньше не кредитовались, — как собрать документы в банк. У кого–то элементарно нет сформированной компетентной финансовой службы. У других какие–то документы не оформлены, есть проблемы с согласованием в природоохранных, приаэродромных зонах.
С этим мы сейчас работаем. В том числе разработан калькулятор предварительной оценки проектов, с помощью которого мы можем за неделю–полторы выдать предварительное мнение банка о проекте. До конца года заработает в полном объеме, мы надеемся, личный кабинет застройщика. По сути, это онлайн–платформа, в которую застройщик сможет загружать документы и видеть, на какой они стадии рассмотрения. Это будет полностью прозрачная структура.

С ипотекой, помимо изменения процентных ставок по весне, были какие–то изменения в этом году?

— Мы считаем, что первое полугодие было крайне спокойным. И для Сбербанка спокойным, и для рынка спокойным. После снижения ставок, которое прошло в Сбербанке в мае, мы видим оживление и рост объемов. И ожидаем, что второе полугодие будет намного более динамичным.

Решит ли, на ваш взгляд, эскроу проблему с обманутыми дольщиками?

— Это механизм, который используется во всех ведущих странах, и механизм прозрачный и правильный. Поэтому он точно с этой проблемой позволит справиться в масштабах отрасли. При этом банки, наряду с дополнительными объемами рынка и дополнительными доходами, получают и дополнительные риски, и дополнительные расходы. Если говорить про расходы, то Сбербанк адаптируется под новые правила — значительно увеличен штат и кредитных сотрудников, и строительных экспертов. Сбербанк начал формировать строительную экспертизу примерно 5 лет назад, и сейчас мы имеем в штате высококвалифицированных специалистов в этой области. Например, здесь, на Северо–Западе, численность строительных экспертов с начала года увеличилась в 2 раза. Думаю, что "оздоровление" отрасли пройдет постепенно и процент проблемных проектов будет снижаться.