Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Оптимальная доля. Доля инвесторов, покупающих торговые помещения в новостройках, выросла до 80%

590
Павел Никифоров
2 декабря 2019, 10:41

Стрит–ретейл кажется инвесторам перспективнее жилья

Доля инвесторов, покупающих торговые помещения в новостройках, выросла до 80%. Доходность вложений в стрит–ретейл сейчас составляет 12–15% годовых. Большинство покупателей коммерческой недвижимости (80–85%) приобретают ее для последующей сдачи в аренду. Коммерческие помещения раскупаются в течение 2 месяцев со старта продаж, утверждают участники рынка. За год цены выросли на 5–10%.

Подоходная недвижимость

Наиболее привлекательны помещения в оживленных частях города: рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей. Другой вариант для вложений — коммерческая недвижимость на территории масштабных кварталов в новых частях города.

"Показатели доходности стрит–ретейла в новых ЖК зависят от нескольких параметров: от расположения проекта относительно оживленных улиц и дорог (влияет на привлечение внешнего потока покупателей), от количества проживающих в данном ЖК и соседних (внутренний спрос), от количества коммерческих помещений (конкуренция). Далее, каждое коммерческое помещение в составе ЖК обладает своими уникальными характеристиками, влияющими на его ликвидность", — говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Если жилой комплекс находится внутри квартала, то коммерция, скорее всего, будет совсем ограничена по объему. А если проект размещен на первой линии, возле крупных городских дорог, то все первые этажи будут задействованы. По оценкам экспертов, оптимальная доля коммерческих помещений в проекте — около 10%.

"В среднем инвесторы платят за квадратный метр коммерческого помещения 183 тыс. рублей: это в 1,5 раза выше стоимости жилья класса масс–маркет. Однако прибыль от сдачи в аренду такой недвижимости почти всегда выше, чем у квартир или апартаментов. Например, на однокомнатной квартире площадью 40 м2 у метро владелец может заработать около 35 тыс. рублей в месяц, на апартаментах такой же площади — около 45 тыс. рублей, а на помещении для бизнеса — около 100 тыс. рублей", — поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Как говорят эксперты сейчас, на этом рынке достаточно высокий порог входа — минимальная сумма — около 5 млн рублей. "Интерес к этому виду недвижимости повысился отчасти потому, что инвестиции в сами квартиры стали менее привлекательны. Инвесторов не пугает то, что управлять коммерцией сложнее. Зато срок окупаемости таких помещений гораздо меньше, чем у жилых. Спрос на ликвидные коммерческие площади остается стабильно высоким", — говорит Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA. Кроме того, доход можно получить за счет прироста стоимости объекта в процессе строительства — по словам экспертов, прирост может составить от 30 до 60%.

Состав расширился

Состав арендаторов варьируется в зависимости от класса жилья и проходимости локации. К примеру, размещение торговых или клиентских помещений в элитных жилых комплексах было и остается сложным вопросом — приватность дорогого жилья не обеспечивает коммерческие помещения необходимым потоком клиентов, внутреннего спроса также недостаточно. "Неплохо себя чувствуют в элитном жилье образовательные, медицинские учреждения, спа и салоны красоты — те форматы, куда люди идут специально. Но ставки аренды этих операторов, пожалуй, самые низкие на рынке", — добавляет Марина Пузанова.

Ситуация в жилых комплексах эконом– и комфорткласса гораздо динамичнее: там открываются магазины сетевых продуктовых ретейлеров, банки, барбершопы, салоны красоты, заведения общепита и другие торгово–сервисные предприятия. Высокая плотность застройки, а также интенсивный трафик в больших жилых кварталах обеспечивают стабильно высокие ставки аренды. "Как только стандартный набор уходит, на остатках может "воткнуться" магазин, кофейня, парикмахерская или салон красоты. Если говорить про магазины, это, как правило, нетривиальные зоомагазины, товары для рыбалки, товары для спорта", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

"В нашем проекте много арендаторов, торгующих продуктами питания, в том числе сетевых магазинов. Также много коммерческих детских садов и детских центров, есть кафе, пекарни, салоны красоты, медицинские учреждения, аптека, барбершоп. За последний год стандартный состав расширился — появились студия фитнеса и цветочный магазин, таких профилей у нас ранее не было", — делится Елена Валуева.

В 2019 году цены на коммерческую недвижимость увеличились на 30% по сравнению с прошлым годом. Состав арендаторов в наших жилых комплексах меняется в соответствии с потребностями жителей каждого конкретного объекта. В 2019 году стало больше продуктовых сетей, пекарен, появились барбершопы. При этом уходят такие форматы, как кальянные, шоурумы одежды, крупные рестораны. В данный момент в наших жилых комплексах сформирован следующий состав арендаторов: торговля — 30%, сфера услуг — 44%, предприятия общественного питания — 26%. В 2019 году доля коммерческих площадей в наших проектах немного увеличилась — до 7%.
Дмитрий Сидоренко
Дмитрий Сидоренко
руководитель управления продаж Группы ЦДС
Арендная ставка в сегменте стрит–ретейла выросла незначительно за 2019 год — не более 1,5 –2%. Арендный рынок становится все опытнее и взрослее, отсюда определенность и стабильность — радикальных скачков нет. Рост арендных ставок в целом близок к шкале роста индекса потребительских цен в РФ. Встречаются даже долгосрочные договоры аренды, ссылающиеся на этот показатель. В целом 2019 год показал рост количества инвесторов в коммерческую недвижимость, в том числе на фоне роста цен и корректировки показателей доходности в жилом сегменте. Ожидаемо, что в 2020 году эта тенденция сохранится.
Дмитрий Беляев
Дмитрий Беляев
генеральный директор ООО "КВС. Управление Недвижимостью"