Эксперты строительного рынка Петербурга рассказали "ДП", на какие принципы опираются девелоперы при планировании этажности и квартирографии новостроек.
Сегодня на строительном рынке можно найти предложение на любой вкус и в разной ценовой категории. И поэтому при покупке жилья клиентами оцениваются не только квартира и ее планировка, но и дом в целом, его этажность, видовые характеристики, преимущества инфраструктуры рядом. Какими принципами руководствуются разработчики при проектировании квартирографии в современных домах и на основании чего они принимают решение о том, что тот или иной принцип организации пространства будет комфортен для будущих жильцов? Исходя из чего рассчитывается этажность домов? Что сегодня более востребовано у покупателей — многоэтажные новостройки или менее высокие дома? На какие данные опираются проектировщики при просчете квартирографии и этажности новостроек — собственный опыт, аналитику рынка или на что–то иное? Ответы на все эти вопросы дают ведущие застройщики рынка новостроек Санкт–Петербурга и Ленинградской области.
Комнат много бывает
Квартирография для застройщика важна не меньше, чем для покупателя. Девелопер еще до покупки земельного участка уже продумывает концепцию своего будущего проекта. А часто и сама территория подсказывает, что именно можно будет построить и продать в той или иной локации.
"Важной задачей становится поиск баланса между стоимостью жилья, площадью и эргономичностью, — рассказывает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании "Главстрой Санкт–Петербург". — Мы видим, что в Петербурге растет спрос на порой компактные, но в то же время функциональные планировки, которые рационально используют всю площадь квартиры".
Эргономичные квартиры, действительно, стали сегодня определенным трендом. Это связано с тем, что квадратный метр жилья постоянно растет и застройщики стараются максимально удовлетворить спрос потребителя. С этим утверждением соглашается и Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС": "С ростом стоимости квадратного метра тренд сменился. Общая площадь квартир уменьшилась, но не в ущерб комфорту. Планировки стали более эргономичными: меньше места отдается под коридоры, становятся компактнее спальни, и, напротив, увеличивается зона кухонь, которые сейчас являются основным местом для общения семьи. Большой популярностью пользуются европланировки с объединенной гостиной и кухней".
Поэтому в большинстве проектов застройщики уделяют максимальное внимание разным вариантам планировок — как квартирам с одной комнатой, так и тем, в которых три комнаты. Студии и четырехкомнатные квартиры также присутствуют в ряде жилых комплексов, но в ограниченном количестве. А вот встретить квартиры с пятью или шестью комнатами в новостройке почти невозможно, особенно если это жилье класса комфорт или бизнес.
Квартирография и класс жилья
Формирование квартирографии во многом зависит от стратегии и позиционирования застройщика. Это вполне объяснимо — покупатели жилья классов бизнес и выше часто предпочитают еще несколько помещений в квартире, которые позволяют сделать жизнь более комфортной. "В комплексах бизнес–класса востребованы такие дополнительные помещения, как прачечные, личный кабинет, кладовые. В клубном доме "Б57", например, практически в каждой квартире есть гардеробные, продуманы планировки с помещением под кабинет или хобби–рум, с просторными прихожими", — рассказывает Анжелика Альшаева.
Поэтому застройщик при проектировании дома более высокого класса предусматривает подобные помещения. Скажем, для прачечной потребуется определенное инженерное решение, для кладовой нет необходимости обустраивать окна, а для кабинета, наоборот, дополнительный свет будет преимуществом.
По мнению Дмитрия Ефремова, возможна разработка сравнительно универсального сочетания решений, чтобы в рамках одного дома предложить как первые квартиры для молодых студентов, так и просторные трешки для многодетных родителей.
"Другой путь может подразумевать фокусирование на определенной категории покупателей. Например, на тех, кто выбирает первое жилье, в качестве которого часто приобретают студии или однокомнатные квартиры, или семейных покупателей", — продолжает Дмитрий Ефремов.
Из этого следует, что застройщики выбирают квартирографию своего будущего дома, исходя из класса жилья и потребностей покупателей.
Семейные квартиры
Сегодня на рынке застройщики отметили активный спрос на семейные квартиры. Именно поэтому некоторые девелоперы решили запроектировать в своих домах семейные секции. "Основное преимущество семейных секций от Setl Group — меньшее количество квартир на этаже и более просторные планировочные решения. Подобные семейные секции, в том числе видовые, есть в жилых комплексах высокого комфорткласса", — делится опытом своей компании Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Действительно, обилие малогабаритных квартир в проекте несет определенные риски. Из–за этого жители могут претерпевать некоторые неудобства, которые будут связаны с неизбежным перенаселением в квартале, нехваткой парковочных мест, частой сменой арендаторов, если запроектировано большое количество студий, а это повлечет за собой не всегда ответственное отношение к общедомовому имуществу и высокую нагрузку на объекты инженерной, транспортной, дорожной и социальной инфраструктуры.
"Наша компания строит жилые комплексы комфорт– и бизнес–класса и ориентируется в первую очередь на семейного покупателя, что отражается на подходе к проектированию квартирографии, — рассказывает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территории компании "Строительный трест". — Например, средняя площадь квартир в наших домах комфорткласса составляет 60 м2, что выше средних показателей по рынку в этом сегменте". Кроме того, Анзор Берсиров подчеркивает, что их компания отказалась проектировать квартиры–студии. "Такие квартиры — это формат временного жилья. Обычно их покупают либо инвесторы, которые получают стабильный доход, сдавая в аренду, либо молодые люди или семьи, которые в дальнейшем планируют улучшить свои жилищные условия", — продолжает эксперт.
С такой точкой зрения соглашается и Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест": "В жилом комплексе, рассчитанном на семейного покупателя, студий будет минимальное количество. При разработке концепции нашего голландского квартала "Янила" мы решили создать уютный благоустроенный европейский пригород, где есть все, чтобы комфортно и разнообразно проводить время с семьей. Это во многом определило и квартирографию комплекса: студии занимают всего 15% от общего объема квартир". Семейный тренд отмечают и другие застройщики. Сейчас государство активно поддерживает семьи, стимулирует их к покупке более комфортного жилья, разрабатывая совместно с банками удобные программы ипотечного кредитования. Поэтому квартиры семейного формата стали более доступны и пользуются активным спросом.
Как отмечает Анжелика Альшаева, дома ГК "КВС" ориентированы на семейных покупателей, поэтому количество двух–, трехкомнатных (и более) квартир в них может доходить до 50%. Такой высокий показатель подтверждает популярность семейного типа жилья и квартирографии, а стремление застройщиков запроектировать побольше подобных квартир говорит о хорошем спросе на них.
Этажная зависимость
Не секрет, что этажность домов определяется нормативами по конкретному земельному участку. "Этажность рассчитывается в первую очередь исходя из расположения объекта и градостроительных нормативов, действующих в локации. Так, в Ленобласти в начале 2018 года значительно уменьшили максимально допустимую плотность застройки. На практике это ограничило предельную высоту жилых домов до 12 этажей, — поясняет ситуацию Ян Фельдман. — В Петербурге довольно дорогая земля, строительство еще на этапе котлована требует больших затрат и усилий. Чтобы окупить вложенные ресурсы, девелоперы стараются строить здания максимально разрешенной высоты".
Класс жилого комплекса не связан напрямую с количеством этажей. Не всегда высотные дома строятся в более дешевом сегменте. Однако чаще всего жилье бизнес– и премиум–класса возводится в центре города, где есть этажное ограничение на строительство домов.
"Сегодня превалирующее число жилых комплексов имеют максимально возможную этажность в определенной локации, что объясняется высокой стоимостью земельных участков и большим количеством необходимых инвестиций для их подготовки, а также экономикой будущего проекта", — рассказывает Анзор Берсиров.
С ним согласна и Анжелика Альшаева: "В черте города, в районах с развитой инфраструктурой, мало– и среднеэтажный формат — как правило, привилегия жилья бизнес– и премиум–класса из–за высокой стоимости земли здесь. При этом в пригородах, напротив, он получает распространение в русле концепции нового урбанизма. По такому принципу, к примеру, построены наши комплексные проекты "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино". Хотя урбанисты сегодня единогласны в том, что мало– и среднеэтажная застройка наиболее соразмерна и комфортна человеку — дома не загораживают солнце, ниже плотность населения, ниже нагрузка на дорожные сети и инфраструктуру, крепче отношения между соседями и так далее.
"Сегодня в городе действительно, как правило, возводятся многоэтажные новостройки, — подтверждает Дмитрий Ефремов. — Однако и в сегменте массового жилья в черте КАД можно найти мало– и среднеэтажные кварталы, как, например, в ЖК "Юнтолово", который возводится в Приморском районе по проекту, разработанному с участием российских и иностранных архитекторов".
"Стоит отметить, что огромную роль в вопросе комфорта играет не только этажность, но и то, насколько продумана квартирография, места общего пользования, благоустройство, насколько развита инфраструктура, каково окружение дома. Если все эти факторы соразмерны количеству жителей квартала, то дом будет комфортен независимо от того, сколько в нем этажей. Здесь выбор дома — дело вкуса, потребностей и бюджета каждого покупателя", — продолжает размышлять Анжелика Альшаева.
Также популярностью стала пользоваться разновысотная застройка. Единственный момент в том, что не в любой локации можно реализовать подобный проект. При подготовке таких проектов девелоперы стараются учитывать интересы различных групп покупателей: кто–то предпочитает жить на верхних этажах с видом, а другие привыкли подниматься в квартиру пешком и выбирают жилье внизу. Поэтому чаще всего, если нет законодательных ограничений по высоте, в крупном проекте комфорткласса можно встретить разновысотную застройку.
"Перепады высот позволяют, во–первых, визуально разнообразить проект, а во–вторых, гарантируют, что покупатель с любыми запросами найдет здесь жилье по своему вкусу. В пример можно привести масштабный проект на севере города — "Чистое небо" от Setl Group с секциями разной высоты в одной очереди, максимально до 25 этажей", — рассказывает о своем проекте Ольга Трошева. Действительно, подобных проектов очень мало, хотя они могут удовлетворить разные группы покупателей.
"Экономика должна быть…"
Квартирографию новых домов в конечном итоге определяет спрос. Задача строителей — проанализировать рынок, выявить тенденции и запросы потребителей. "После этого необходимо собрать такую комбинацию типологий квартир, которая будет востребована через 1–2 года, с момента приобретения участка до запуска объекта в продажу, — поясняет Дмитрий Ефремов. — При этом, как правило, изменения на рынке происходят плавно, без резкого увеличения востребованности тех или иных типов жилья, что позволяет долгосрочно планировать работу".
Очевидно, что для каждого реализуемого девелоперами проекта главное — его экономическая целесообразность. "Поэтому еще на этапе исследований потребительского спроса и предложения в той или иной локации, на стадии проектирования будущего объекта принимается решение о характере квартирографии в том или ином ЖК, — напоминает Евгений Ортин. — И ошибки в данном вопросе могут стоить застройщику слишком дорого, ведь вносить изменения в строящийся проект достаточно тяжело, а изменить ожидания покупателя и вовсе невозможно".
Безусловно, на спрос влияет множество факторов, первые из которых по–прежнему цена и локация. "Остальные требования к жилью выстраиваются в порядке приоритетов конкретного покупателя, — рассказывает Ян Фельдман. — Проектируя наши дома, мы опираемся как на исследования потребительского спроса и портрет потенциального покупателя, так и на европейский опыт градостроительства".
