Страсти по эскроу Уходящий год для строительного рынка оказался не таким сложным, как аналитики предполагали в его начале. Тем не менее изменений было достаточно много, чтобы правила игры если не изменились, то скорректировались.

С1 июля 2019 года вступили правила покупки квартиры с помощью счетов эскроу. Обещанного обвала на рынке строящейся недвижимости не случилось, девелоперы стабилизировали ситуацию, несмотря на переход на проектное финансирование. Пожалуй, данная тематика по–прежнему самая обсуждаемая на строительном рынке. Это связано с тем, что вопрос затронул не только застройщиков, но и банковский сектор, который теперь будет напрямую ответствен перед покупателями квартир.

Банки с двух сторон

С одной стороны, банки осуществляют финансирование строительных проектов застройщиков, а с другой — они выступают посредниками между дольщиками и застройщиками. И если раньше застройщик сам нес ответственность перед клиентом, то теперь в случае задержки строительства объекта ответственным перед покупателем жилья будет банк.

ГК "Арсенал–Недвижимость" — застройщик, который одним из первых перешел на проектное финансирование. И уже с 1 июля сотрудничает с основными игроками банковского сектора, такими как ВТБ, Сбербанк и "Дом.РФ".

Идентичные требования

Если сравнивать Санкт–Петербург и Ленинградскую область, то требования к получению проектного финансирования идентичны.

ГК "Арсенал–Недвижимость" прошла финансовую и строительную экспертизы достаточно легко потому, что у застройщика высокий уровень менеджмента, компания на рынке давно и зарекомендовала себя как надежный партнер как для дольщиков, так и для финансовых институтов.

Отметим, что эскроу–счета позволяют избежать подводных камней для дольщиков и обезопасить их, если застройщик обанкротится. В этом случае у дольщика есть гарантии, что он получит либо достроенный банком объект, либо свои деньги. Банки страхуют покупку недвижимости на сумму до 10 млн. Надо понимать, что все банки вкладывают это в цену своего кредитного продукта, соответственно, застройщик вкладывает это в цену своего продукта — квартиры. Поэтому удорожание жилья неизбежно.

Застройщики стоят перед выбором: сохранить стоимость квартиры и сделать продукт менее качественным или увеличить цену жилья, сохранив качество. Ведущие девелоперы единогласно выбирают второй вариант.

В целом покупатели квартир подготовлены и знают, что такое эскроу–счета. "Сейчас это отличает нынешнего клиента от клиента несколько лет назад, правовая грамотность очень сильно возросла.Но сказать, что применение схемы с эскроу–счетами делает проект принципиально привлекательнее, мы не можем. Это, безусловно, дополнительное основание для покупки, но не единственное", — рассказывает Марина Роговая, директор по маркетингу и продажам ГК "Арсенал–Недвижимость".

Потребителю по–прежнему необходимо владеть всеми знаниями о застройщике и объекте. Сегодня клиент внимательно изучает рейтинг и репутацию застройщика, качество его продукта, локацию и цену объекта, финансовое состояние девелопера, которое можно проверить в открытых источниках, следит, вовремя ли застройщик сдает дома, нет ли задержек.

В рамках проектного финансирования застройщик получает деньги от дольщиков не сразу. Если в рамках одного разрешения на строительство строится несколько очередей с разными сроками сдачи, то компания может получить часть денег после ввода в эксплуатацию каждой из очередей. Чаще всего 80% направляется в погашение основного долга банку и 20% направляется на расчетный счет застройщика для текущих расходов. Если срок сдачи единый, то эскроу раскрываются единовременно. Безусловно, первый вариант более привлекателен для застройщика.

Маржинальность — всему голова

Объекты социального назначения также будут возводиться по новым правилам. Если школа или детский сад входит в разрешение на строительство, то банк профинансирует проект. Также банк может предложить застройщику построить школу или детский сад при помощи других банковских инструментов.

Строительство социальных объектов — дискуссионный вопрос для всех застройщиков, потому что социальная нагрузка очень тяжело ложится на проект. Какой–то проект может это выдержать, а кто–то, у кого низкая маржинальность, — нет. И этот вопрос должен решаться на государственном уровне.

Если это не будет финансирование в рамках целевой госпрограммы, то застройщику самостоятельно нужно будет нести расходы. Для того чтобы осуществить ввод первых очередей строительства в эксплуатацию, социальная инфраструктура должна быть построена. Чаще всего эта инфраструктура снижает маржинальность первых очередей проекта. И банк должен понимать, что в начале строительства коэффициент покрытия сделки будет низким. А максимальная маржа будет достигнута в последующих очередях.

ГК "Арсенал–Недвижимость" прошла интересный путь адаптации к новым условиям ведения бизнеса, и в будущем году работа будет проходить по уже знакомой схеме, а вот застройщикам, которые решили избежать работы по новым правилам, придется только осваивать этот путь.

Масштабный проект реализован

Губернатор Петербурга Александр Беглов отметил, что 2019 год "прошел не так, как хотелось бы", однако показатели, которые есть сегодня, внушают определенное уважение. "Если взять 2018 год, то тогда в городе было введено 3,9 млн м2 жилья. В этом году — 3,4 млн м2", — добавил губернатор. После чего с сожалением констатировал наличие дисбаланса между жилищной и социальной застройкой.

Несмотря на то что многие застройщики сбавили темпы, ГК "Арсенал–Недвижимость" в 2019 году показала отличные результаты: был сдан в эксплуатацию последний корпус ЖК "YouПитер" в Мурино, рядом со станцией метро "Девяткино". Застройщик планирует до конца года выдать оставшиеся ключи, на сегодняшний день квартиры все распроданы. Таким образом, "Арсенал–Недвижимость" полностью завершила проект комплексного освоения территории в Мурино. Суммарно построено порядка 300 тыс. м2 жилья, школа на 1224 ученика, шесть детских садов. Проект действительно масштабный и стал неофициальной доминантой Мурино. Такое комплексное освоение территории по плечу только крупным девелоперам, обладающим доступом к банковским финансовым ресурсам и имеющим свои собственные. Это сложные проекты, реализация которых происходит достаточно длительное время.

Лучшее — детям

О важности социальной инфраструктуры в новых жилых комплексах сказано много. Это по–прежнему ключевой вопрос как для города, так и для Ленинградской области. Огромный вклад в развитие этой сферы привнесла и ГК "Арсенал–Недвижимость", которая заканчивает строительство школы на территории ЖК "Энфилд".

В этом году для компании это был ключевой проект с точки зрения создания социальной инфраструктуры. Важно было обеспечить запланированный высокий статус образовательного учреждения в Ленинградской области. "Это наш вклад как девелопера в развитие жилой среды, которую мы создаем. Нам нужно было не просто построить школу, а обеспечить детей высококачественным образованием с уникальными авторскими методиками обучения", — рассказывает Марина Роговая, директор по маркетингу и продажам ГК "Арсенал–Недвижимость".

Школа, рассчитанная на 950 учеников, начнет работать уже 1 сентября 2020 года. Педагогическая команда и образовательная модель создаются совместно с Российским педагогическим университетом им. Герцена. Уже сейчас школа в ЖК "Энфилд" официально вошла в Герценовский образовательный округ среди 48 ведущих учебных заведений РФ. Также школа получила статус муниципальной инновационной площадки по проекту "Многопрофильная школа вариативного языкового образования". Основным образовательным маршрутом в новой школе станет углубленное изучение английского языка. Кроме того, особый упор планируется сделать на развитии у детей ключевых компетенций XXI века, так называемой модели 4К: креативность, коммуникативные навыки, критическое мышление и кооперация. В партнерстве с Университетом им. Герцена школа в ЖК "Энфилд" будет функционировать как универсальное мультиобразовательное пространство не только для учащихся, но и для всего микрорайона.

Территория будущего

Приморский район сегодня — это современные новостройки, перспективные предприятия и хорошие транспортные развязки, а также одна из наиболее востребованных областей на рынке недвижимости Санкт–Петербурга. Эта локация вызывает интерес у многих девелоперов: территория имеет высокий спрос на жилье.

Сейчас Приморский район стал новым модным и активно развивающимся местом. Здесь постоянно появляется новая инфраструктура — дороги, скверы и парки, торговые центры, планируются новые станции метро.

ГК "Арсенал–Недвижимость" тоже оценила преимущества Приморского района. На сегодняшний день застройщик уже реализует здесь жилой комплекс Ariosto!, который находится в районе Глухарской улицы, на продолжении проспекта Авиаконструкторов.

Этот проект уже знаком петербуржцам, он предусматривает 300 разных вариантов квартир с уникальными удобствами: сауна, кабинет, терраса для утреннего кофе, панорамные окна и многое другое. На территории предусмотрен собственный парк для вечерних прогулок, спортивные площадки, детский сад. Срок сдачи первой очереди проекта намечен на конец 2020 года.

Весомым итогом года для "Арсенал–Недвижимости" стало расширение портфеля проектов — закрыта сделка по приобретению еще одного пятна в Приморском районе, анонс нового жилого квартала планируется уже в I квартале 2020 года.

"Этот проект вызывает у нас большой интерес и в некотором смысле является вызовом для компании, поскольку нам нужно превзойти самих себя. "Арсенал–Недвижимость" сильный застройщик в классе комфорт, поэтому мы уверены, что наш новый жилой комплекс оценят по достоинству и он будет интересен покупателям", — комментирует Марина Роговая, директор по маркетингу и продажам ГК "Арсенал–Недвижимость".

В рамках нового проекта будет построено порядка 85 тыс. м2 жилья, в состав комплекса также войдет коммерческая инфраструктура и приватный фитнес–клуб с бассейном.