Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Реновация ради капитализации. Инвестор вложит в обновление Владимирского пассажа 100 млн рублей

10530
Светлана Афонина, Павел Никифоров
20 января 2020, 07:12

Компания Teo Properties, управляющая торговыми центрами бывшей ГК "Элис", намерена вложиться в развитие исторического Владимирского пассажа, рассказал "ДП" управляющий партнер Teo Properties Нодар Адейшвили.

По его словам, в ходе первого этапа к лету 2020 года будет проведен косметический ремонт атриума, а также трансформирован первый этаж: в торговой галерее укрупнится площадь сдаваемых помещений и увеличится арендопригодная площадь.

"Есть договоренность о том, что "Рив Гош" переедет из атриума в эту обновленную галерею", — сказал Адейшвили. В ходе второго этапа отремонтируют второй и третий этажи "Пассажа", а также благоустроят двор со стороны улицы Рубинштейна. Там планируется проводить различные мероприятия, от музыкальных до гастрономических.

"Завершить все работы собираемся к концу 2021 года, планируемый объем инвестиций — около 100 млн рублей", — отметил Нодар Адейшвили. В эту сумму не включены работы по обновлению фасада здания. "В планах — привести в порядок фасад объекта, но, так как он находится под охраной КГИОП, необходимо разработать проектную документацию по реставрационному ремонту, согласовать ее с властями. Мы этим уже занялись", — подчеркнул собеседник "ДП".

По предварительным оценкам компании, после обновления ротация арендаторов составит около 30%. Посещаемость "Пассажа" в Teo Properties оценивают в 8–9 тыс. человек в сутки, в планах увеличить ее до 11 тыс. к концу 2020 года.

У "Владимирского Пассажа" интересная локация в центре города, но устаревшее по современным меркам планировочное решение и нетипичный пул арендаторов, говорят участники рынка. Поэтому реновация — единственный способ повысить капитализацию объекта.

"Его характеристики и длительное отсутствие кардинальных изменений, с одной стороны, позволяют ему занимать свою рыночную нишу. Но с другой — мешают использовать весь потенциал локации", — полагает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

По его оценке, инвестиции 100 млн рублей могут добавить объекту интересный функционал, но недостаточны в сложившейся ситуации для кардинальных изменений.

При этом эксперты оценивают перспективы "Владимирского Пассажа" позитивно. "Главные плюсы — рядом станция метро и достаточно высокая проходимость этого места, в том числе туристами. Еще один плюс — возможность для развития со стороны главной ресторанной улицы Петербурга", — говорит Константин Кузьмин, управляющий "Avenue Apart на Дыбенко".

"Владимирский Пассаж" (33 тыс. м2) и соседствующий с ним деловой центр "Владимирский", комплекс "Авеню" (45 тыс. м2) на Выборгском шоссе и ТК "Космос" (45 тыс. м2) на проспекте Космонавтов ранее принадлежали ГК "Элис" и выступили обеспечением по кредитным линиям в Сбербанке. После конфликта между двумя основными акционерами группы компаний "Элис" Владимиром Штерцером и Андреем Брындиковым все торгово–офисные центры были проданы ООО "Аптекарский". Сейчас, по данным системы "Контур.Фокус", его контролирует международная "Виктори Страттон Ltd". По данным участников рынка, она может быть связана с Максимом Жуковым, сыном предпринимателя Владимира Голубева.

В 2018 году коммерческую недвижимость сдали в управление на условиях аренды управляющей компании Teo Properties (ООО "УК 812"), которая, по данным СПАРК, на 100% принадлежит Константину Михайлову. Срок аренды по каждому объекту составляет 10–12 лет, говорит источник "ДП". Компания будет инвестировать в обновление торговых центров собственные средства, уточнил "ДП" Нодар Адейшвили.

"Несмотря на хорошее местоположение, торговые комплексы, которые достались компании от "Элис", очень неоднозначны. У них устаревшие планировки, неоднозначный подбор арендаторов и не лучшая концепция. Поэтому инвестиции в модернизацию комплексов просто необходимы", — говорит один из экспертов.

По данным Colliers International, вакансия в торговых центрах на конец 2019 года составила 3% (на 0,1 п. п. ниже, чем годом ранее). В 2019 году в Петербурге открылись два ТЦ — Fashion House Outlet (11 тыс. м2) и небольшой районный ТЦ в ЖК "Солнечный город" (8,4 тыс. м2). Открытие крупнейшего мебельного центра "Кубатура" должно состояться в I квартале 2020 года.

Сейчас общий объем качественных торговых площадей в Петербурге составляет 3,9 млн м2, или около 740 м2 на 1 тыс. человек.