Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Апокалипсис, но завтра. Новые правила 214–ФЗ не стали препятствием для развития рынка недвижимости

8965
Павел Никифоров, Наталья Бурковская
21 января 2020, 23:51

Вступление в силу новых правил 214–ФЗ не стало препятствием для активного развития рынка недвижимости СПб и Ленобласти. Вопреки пессимистичным прогнозам застройщики выполнили план по вводу жилья. По данным Петростата, в городе в 2019 году введено 3,45 млн м2, в области — 2,3 млн м2. Это меньше, чем в прошлые годы, но вполне успешный результат. Например, в 2018–м было сдано 3,64 млн м2.

Лидером по объему ввода в Петербурге с долей почти 15% ожидаемо стал холдинг Setl Group, сдавший 524 тыс. м2 продаваемой площади. На втором месте — "Группа ЛСР", которая ввела в 2019 году 258 тыс. м2, замыкает тройку лидеров ГК "Главстрой" — чуть менее 183 тыс. м2 (по данным ЕРЗ).

"Показатели 2019 года находятся на уровне последних лет. Ввод жилья зависит от объектов, выведенных на рынок 2,5–4 года назад, и от строительных циклов разных застройщиков. Так, в 2016 году на рынок Петербурга вышло около 2,5 млн м2 жилья, без учета апартаментов, что ниже среднего показателя (в 2017–м — 3,2 млн м2, в 2018–м — 3,78 млн м2). Строительство многих объектов, выведенных в 2016 году, завершалось как раз в 2019–м. Поэтому и ввод по результатам 2019 года несколько ниже, чем в предыдущие годы", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

"Спрос, если смотреть на долгую перспективу, есть. Согласно общемировой практике, для нормального обновления города ежегодно должно строиться или реконструироваться около 1 м2 жилья из расчета на одного человека. Соответственно, для Петербурга эта цифра составляет 4,6–5 млн м2. Пока она недостижима, а значит, потенциальный спрос есть и будет", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Хорошие результаты во многом объясняются и тем, что основной массив строек продолжает возводиться по старым правилам 214–ФЗ.

Стоит ли ждать подобных результатов в ближайшие годы — эксперты не уверены. Некоторые из них ожидают падение ввода. "Это своеобразная подушка безопасности для девелоперов, которые запаслись максимально возможным количеством разрешений на строительство. Постепенно у нас стартуют проекты с использованием эскроу, но это пока не показательно. Ведь важно не просто начать стройку, получив проектное финансирование, важно закончить ее в срок и без претензий. Поэтому главные открытия ждут наш рынок через 2 года", — говорит руководитель холдинга Legenda Василий Селиванов.

"Крупные игроки рынка недвижимости не ощутили на себе негативных последствий перехода на проектное финансирование, так как значительная часть проектов достраивалась по старым правилам, что и обеспечило позитивный результат по количеству сданных квадратных метров", — соглашается Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. "Показатели по вводу нынешнего года вполне приемлемые, и, думаю, следующий год и 2021–й также продемонстрируют хорошие цифры: будут достраиваться объекты, начатые в 2018–2019 годах. А вот в 2022–2023–м, вероятнее всего, мы увидим понижение ввода. Цикл стройки в среднем — от 2 до 3 лет, соответственно, тот спад по выдаче разрешений на строительство, который идет сейчас, мы заметим через 2–3 года", — уверен Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС". "Небольшое падение стоит оценивать не только в позитивном или негативном ключе, а скорее как статистический факт. В прогнозах на темпы продаж по–прежнему стоит учитывать сезонность, влияние поправок и изменений в законодательстве: будут как затишья, так и всплески. Мы ожидаем, что в этом году итоговые объемы ввода могут незначительно увеличиться или уменьшиться относительно планов, предпосылок к неожиданным изменениям пока нет", — резюмирует Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.

Дальше — меньше

По данным Knight Frank St Petersburg, на текущий момент в Петербурге на стадии строительства находится 7,7 млн м2 жилья, из них 2,8 млн м2 планируется ввести в эксплуатацию в 2020–м. Однако в 2019 году под жилой девелопмент было приобретено участков на общую сумму более 12,5 млрд рублей, что меньше показателей 2017 года более чем втрое.

"Как обычно, после всякого пика наступает охлаждение рынка. В 2020 году мы еще будем ощущать инерцию проектов, которые были запущены до изменений в законодательстве, и существенно объем ввода, может, и не уменьшится, но все же будет ниже показателей 2019 года", — подсчитал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. "Не думаю, что мы сумеем достигнуть того объема ввода жилья и продаж, который был в предыдущий активный период. Рынок будет сужаться до отдельных качественных проектов с гарантированной маржинальностью. Из–за инфляции и перехода на счета эскроу цены продолжат расти, а доступность жилья будет снижаться, потому что в условиях низкой покупательной способности предпосылок для увеличения спроса пока нет", — замечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". "Думаю, объемы жилого строительства продолжат снижаться. Но к плюсам можно отнести то, что новая экономическая и законодательная реальность отсеет финансово неустойчивые компании и на рынке останутся застройщики, предлагающие качественный продукт в перспективных локациях", — полагает Евгений Жуков, генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис". "Несмотря на ударные показатели продаж, рынок находится в состоянии ожидания. Об этом свидетельствуют рекордно низкие показатели вывода новых объектов. Часть застройщиков отказалась от планов по анонсированию новых проектов до момента, пока схема работы с проектным финансированием не будет отлажена", — говорит Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта Групп".

Цены — выше

За год цены по разным видам предложения на первичном рынке выросли умеренно — на 5–10%, не так катастрофически, как прогнозировали эксперты. "Тенденция роста стоимости жилья продолжается. Проектов, начатых до перехода на эскроу–счета, хватит примерно на 1,5–2 года. В новых цены будут выше, поэтому покупать жилье разумно сейчас, на фоне прежних цен и низких ставок", — советует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент".

По ее мнению, цены возьмут разгон к концу I квартала 2020 года (начало года — это низкий сезон активности на рынке жилья), когда начнут реализовываться объекты с использованием проектного финансирования. Уровень цен в них будет естественным образом поддавливать цены в объектах более высокой степени готовности. "В 2019–м наметилась тенденция к росту цены сделки, которая продолжится и в этом году. Стоимость реализации квадратного метра в проектах нашей компании увеличилась на 20%, примерно на столько же возросла средняя стоимость проданного лота", — рассказывает Валентина Калинина, генеральный директор ООО "РСТИ".

Рост цен вынудит покупателей искать более доступное предложение. "Уже появляются первые тревожные звоночки — люди начинают постепенно переориентироваться на "новую вторичку", потому что жилья на первичном рынке много и оно становится таким дорогим, что рационального смысла покупать его на этапе строительства все меньше. Причем чем выше ценовой сегмент, тем это менее логично", — рассуждает Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс. Недвижимость". Впрочем, по мнению директора департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергея Терентьева, спрос поддерживался и будет поддерживаться относительно недорогой ипотекой: "Она уже создала пространство для повышения цен. Поэтому до конца года удорожание среднего квадратного метра будет обгонять инфляцию и составит 6–9%".

"В наступившем году ожидаем умеренного роста продаж по рынку в целом — в пределах 5%. В целом год должен быть спокойным, без серьезных потрясений", — надеется Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".

Небольшое сокращение объемов ввода недвижимости в минувшем году ожидалось и в целом негативом не является. Рынок почти повторил показатели 2017 года, неплохого с точки зрения объемов и темпов строительства. Хотелось бы избежать ненужной рефлексии, ведь наша экономика уже 30 лет как не является плановой. На динамику ввода можно взглянуть в разрезе последних 5 лет, и за этот период средняя цифра находится на уровне как раз 3,4 млн м2. Учитывая, что экономика последние 5 лет де–факто не растет, такой показатель видится весьма неплохим. Спрос есть, работы у строителей хватает.
Сергей Мохнарь
руководитель департамента развития ГК "ПСК"
Застройщики подготовились к изменениям в работе со средствами дольщиков и вкладывали свои средства в покупку объектов, поэтому в продажах ушедший год выглядит неплохо. Покупатели, ожидая роста цен на жилье, совершали покупку в первой половине 2019–го, из–за чего в IV квартале темпы по продажам несколько снизились. В 2020–м, несмотря на снижающиеся реальные доходы населения, глобальных изменений с точки зрения спроса мы не ожидаем. Скорее всего, он останется на прежнем уровне или немного снизится.
Марина Агеева
Марина Агеева
директор по маркетингу ГК "Красная стрела"

В контексте

Одним из самых значимых мировых трендов прошлого года в недвижимости стало изменение подхода к квартирографии. Средняя площадь жилой квартиры неумолимо снижается, а оставшееся пространство используется максимально.

В Англии были анонсированы квартиры площадью 8 м2, в Японии на аренду квартиры площадью 5 м2 выстроилась очередь, притом что цена ее — $300 в месяц. В России повышение спроса на малогабаритки отразилось в снижении показателя средней площади однушки до 35,8 м2.

Сокращается площадь — максимизируется инсоляция: все активнее в проектах используется панорамное остекление, атриумы, окна в потолке, французские балконы. Особую нишу на рынках мира занимают микро– и наноквартиры с движущимися перегородками, трансформируемой мебелью и перемещаемыми поверхностями. Особенно в Европе стал заметен возвращающийся на рынок сегмент family–дом — жилье для нескольких поколений, проектируемое с учетом смены жизненных циклов семьи, как говорится — "на вырост".

Для предупреждения создания новых "гетто" в состав жилых комплексов включают центры притяжения районного и городского масштабов: дворцы спорта и стадионы, культурные и досуговые кластеры. Новыми примерами идей для притяжения в прошлом году стали фуд–холлы и эксклюзивные образовательные учреждения с нетиповой инфраструктурой (метеостанциями, теплицами, фермами и т. д.). Под Петербургом презентовано сразу несколько подобных проектов.

Изменился подход к благоустройству. Для современных ЖК обязательно: использование малых архитектурных форм, практичное озеленение, изоляция развлекательных и жилых зон, безопасные пешеходные зоны до школ и садиков, приветствуется создание арт–парков, выставочных зон, использование стрит–арта.

Интересны решения DIY Home (адаптивные планировки). Это, например, дома, созданные из контейнеров, и naked house (без отделки). Они предполагают достройку стен и даже этажей силами покупателей. Так, в Амстердаме будущие жильцы одного из таких домов приобретают жилплощадь с потолком высотой 6 м и возможностью организации гибких планировок, а потом сами обустраивают пространство — например, за счет устройства второго света с помощью деревянного перекрытия, прикрепляемого к потолку. А в подмосковном Сколково есть семиэтажный дом кубической формы, на бетонных стенах которого установлен наружный каркас, позволяющий при необходимости менять фасадные конструкции на актуальные. (По материалам исследования инвестиционной компании KEY CAPITAL.)