Мечта об умном офисе

Банк Barclays в 2018 году внедрил в головном офисе в Лондоне систему умных датчиков тепла и движения OccupEye от Cad–Capture, которые помогают собирать данные и анализировать использование офисных помещений. С их помощью становится возможным более рациональное обустройство рабочего пространства. В Арабских Эмиратах в 2016 году Dubai Future Foundation напечатали офис на территории комплекса Emirates Towers на 3D–принтере. Конструкцию и инженерию разработали Thornton Tomasetti и Syska Hennessy. Здание оснащено энергосберегающими технологиями, тонированные окна защищают пространство от солнечных лучей.

Ну и, конечно, офис Google в Калифорнии. Тут все: и разнообразие дизайнов, и открытый бассейн на крыше, и гамаки с беседками… даже гендерно–нейтральный душ! Но никакой особенной "офисной цифровизации". По большому счету умный офис — это скрытые от глаз инженерные системы, позволяющие экономить деньги на обслуживании здания.

Свет, тепло и свежий воздух

Многие застройщики на российском рынке понимают под умным бизнес–центром встроенные в здание технологии охранной и пожарной безопасности. Однако на деле это лишь минимум доступных возможностей по автоматизации. По–настоящему умным офисный центр может считаться, если он включает систему управления освещением, автоматизацию учета электричества и тепла, контроль доступа и видеонаблюдение, продвинутые системы вентиляции и кондиционирования, а также полноценную систему с мониторами для презентаций.

С одной стороны, это вопрос комфорта для работников. И действительно, есть исследования, что правильное освещение ведет к 15%–ному сокращению прогулов, при этом производительность при хорошо продуманном свете вырастает от 2,8 до 20%. Правда, в России это пока что важно главным образом для арендаторов из сферы IT, где с сотрудников сдувают пылинки.

Но есть другая сторона умного офиса — это расходы на обслуживание самого здания. По оценкам компании INSYTE Electronics, в среднем умные системы снижают расходы на эксплуатацию центра на 20–30%.

Причем автоматизировать можно самые разные процессы. Например, включение или выключение света в коридорах, привязанное к датчикам движения, может сэкономить до 90% электричества. Другой простой пример — связь системы отопления и кондиционирования. Если их не связать, расход электроэнергии повышается.

По факту именно такие системы являются самыми дорогими. Создать онлайн–платформу для бронирования переговорной комнаты стоит смешных денег по сравнению с работой по автоматизации систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения, считает Андрей Головин, генеральный директор ассоциации KNX Russia.

"Современный офис можно сравнить с хорошим немецким автомобилем: когда садишься внутрь, устанавливаешь температуру, и тебе все равно, будет он охлаждать, нагревать… Будет та температура, которую установили, — объясняет эксперт. — При появлении людей все системы оживают, запускаются в работу, а люди ходят и не замечают того, что вокруг них, главное — чтобы им было комфортно".

Крайне важен уровень безопасности, контроль за проникновением в офис третьих лиц. Впрочем, сегодня нет качественных офисов, которые были бы не оснащены совсем, люди уже лет десять сами не открывают форточки.

"Есть автоматизация управления — то, за что все ратуют. Когда у управляющей компании поступает заявка от арендатора в приложение, то исполнитель видит эту заявку и приступает к ее выполнению. С помощью автоматизации управления люди экономят и время, и деньги. Если у бухгалтера 150 арендаторов на одной площади и всем нужно выставлять счета, это сложно", — дополняет исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.

Ждем перемен?

В будущем отдельным направлением может стать создание автоматизированных логистических центров при офисе.

"В западных столицах это большая проблема, когда приезжают курьеры и толпятся в холле. Чтобы они не создавали нагрузку на центральный вход, там устраивают отдельную площадку, такой центр доставки, откуда вечером сотрудник может забрать свои посылки", — отмечает Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman&Wakefield.

Также он считает, что в качественных офисах могут появиться системы контроля качества воздуха.

Проблема в том, что увеличить ценник за счет модернизации вряд ли получится. "Нужно понимать — в российской практике сверхпремию арендатор за это платить не будет, — считает региональный директор департамента управления строительными проектами Colliers International Игорь Темнышев. — При прочих равных если здание не будет энергоэффективным, но у него будут удобная локация, планировка, вентиляция, а стоимость при этом окажется на 10–15% ниже, то арендатор согласится на это. Никто не будет переплачивать за то, что в здании использованы модные технологии".

Денис Соколов согласен с тем, что российский арендатор не готов платить больше. Но это не отменяет конкурентного преимущества.

"Достаточно вспомнить опыт Kodak, который в свое время отказался от цифровых фотографий, в итоге компания просто погибла. Многие собственники и арендаторы понимают это и стараются по возможности инвестировать в диджитализацию", — говорит он.

Первые коррективы вносит и коронавирус. Крупные западные корпорации уже присылают свои требования, как должен быть оборудован офис, чтобы в него могли вернуться работники. Вероятно, речь пойдет о системе вентиляции, на которой раньше все экономили, считает Андрей Головин.

"Будут требования к расстоянию между рабочими столами, к расположению столовой. Open space, скорее всего, будет разделен на коробки: меньшее количество людей, отдельный воздухообмен, отдельное управление освещением. Инвестиции в автоматизацию потребуются тем, у кого ничего не было сделано ранее, офисов высокого класса это коснется в меньшей степени", — считает эксперт.

Видимо, никуда не денется и тренд на удаленную работу. А это значит, руководителям потребуются адекватные платформы и техника — чтобы во время совещания не разглядывать сотрудников на маленьком экране смартфона. Если почитать отчеты Deloitte за прошлые годы, именно обеспечение "подвижности" сотрудников (чтобы за счет средств коммуникации они могли оставаться включенными в процессы компании из любого места) должно было стать основным трендом в офисной недвижимости. Пандемия его только усилила.