Отважиться на ремонт

21
Павел Никифоров
22 июля 2020, 06:00

Реновация устаревших офисных центров может стать одним из путей развития рынка офисной недвижимости в посткризисный период

По оценкам "МТЛ. Управление недвижимостью", среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, как говорят эксперты, в это число преимущественно входят бизнес–центры невысокого класса.

Смена собственника

Профессиональные управляющие компании объектами класса А, В+ и В в ходе эксплуатации следят за состоянием зданий, обновляют инженерные системы, внутреннюю архитектуру бизнес–центра, окна, двери и т. д., поэтому глобальная реновация им не нужна. "Те объекты, где изначально были предусмотрены правильные объемно–планировочные решения, выполнена качественная отделка, установлены надежные и производительные инженерные системы и осуществлялась правильная эксплуатация, возможно, в реновации не нуждаются", — отмечает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Впрочем, переделки могут потребоваться из–за изменения конкурентной среды.

Зачастую здания подвергаются реновации при смене собственника. "Сеть “Сенатор” реновировала после покупки офисные здания на Б. Морской, 20–26, БЦ “Стокгольм” на Выборгской набережной. Важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний", — полагают в Colliers International.

С новым входом

Наипростейший способ произвести эффект обновления — провести отделку входной группы по новому дизайн–проекту. "Однако такая “реновация” в меньшей степени повлияет на “потребительские” характеристики бизнес–центра. В зависимости от целей изменений инвестиции могут быть как сравнительно незначительными, так и превышать треть затрат на создание аналогичного нового объекта", — говорит Игорь Кокорев.

"К сожалению, комплексная качественная реновация в Петербурге проводится достаточно редко. Зачастую за нее выдается косметический ремонт, в лучшем случае с окрашиванием фасада", — согласен с ним Виктор Заглумин, партнер Bright Rich CORFAC International. Впрочем, как отмечает эксперт, есть эталонные примеры. В их числе "Преображенский Двор" на Литейном проспекте, БЦ Bronka Space в реконструированном здании на Синопской набережной, "Красная Нить" в Выборгском районе, БЦ "Сова" на улице Маршала Тухачевского.

"Не все прошедшие реконструкцию объекты находятся в центральной части города, как правило, относительная удаленность здания компенсируется рядом привилегий — в том числе возможностью создать общественные зоны и устранить проблемы с парковкой. Главенство предложения в некотором смысле перестает существовать: чтобы быть конкурентоспособными, как старым, так и новым бизнес–центрам необходимо будет вкладываться в качество и сервис", — считает Виктор Заглумин.

Дорогая инженерия

Качественная реновация стоит дорого — работы придется проводить в несколько этапов: ремонт фасадов, замена кровли, замена инженерных сетей и ремонт внутренних помещений. "Стоимость в каждом отдельном случае будет индивидуальной в зависимости состояния объекта, статуса здания и других исходных данных. Кейс “Как довести до класса B+ объект исторической постройки в плохом состоянии в центре города (несколько этажей)” может потребовать затрат в 50–60 тыс. рублей на квадратный метр. Вне исторической — от 20 тыс. рублей на квадратный метр", — подсчитали в Bright Rich.

Как говорят эксперты, в первую очередь стоит обращать внимание на модернизацию инженерных систем: кондиционирования, вентиляции, отопления. Люди проводят в офисе большую часть дня, и микроклимат в помещении напрямую влияет на их работоспособность и продуктивность.

Также важно повышение энергоэффективности объекта и его экологичности — это вопросы экономии на ежемесячном обслуживании. В тренде сейчас создание рекреационных зон и внедрение технологий, повышающих комфорт обитателей бизнес–центров, отмечают участники рынка.

Остаться в старом классе

Впрочем, качественная реновация неизбежно повышает арендную ставку. "Арендная ставка может измениться значительно при условии повышения класса объекта в процессе его реконструкции. Если класс БЦ не меняется, то после его обновления ставка повышается не более чем на 20%", — говорят в КВС. По оценке Виктора Заглумина, ставка может вырасти и на 30%. "Но опять же повышение ставки зависит от многих факторов. Чтобы произвести комплексную оценку, необходимо понимать состав работ и оперировать полными исходными данными в каждом конкретном случае", — подчеркнул эксперт.

"Но УК часто проводят обновления, не закрывая объект и не выселяя арендаторов. То есть реновация зданий в ходе их эксплуатации не меняет арендную ставку, которая формируется рыночными условиями — состоянием спроса и предложения", — рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate.

По мнению Николая Антонова, генерального директора "МТЛ. Управление недвижимостью", именно переформатирование рынка офисов и реновация станет трендом в ближайшие несколько лет.

"Раньше у владельца устаревшего БЦ выбор был ограничен: либо снести здание полностью и построить на его месте новое — с совершенно другим функционалом, что довольно дорого, либо сделать реновацию с повышением класса БЦ и соответствующим повышением арендной ставки. Теперь появилась еще одна возможность: сделав относительно небольшие вложения, переформатировать устаревший БЦ, например, в коворкинг", — говорит он.