Попали в ротацию

20
Павел Никифоров
22 июля 2020, 06:00

Рынок офисной недвижимости инерционен, и итоги нынешнего кризиса можно будет подвести только осенью. Впрочем, первые выводы девелоперы уже сделали.

Апрель и май 2020 года, когда бизнес преимущественно работал удаленно, показали, что эффективно действовать можно и тогда, когда отдельные сотрудники и даже целые отделы находятся вне офисов.

На основании полученного опыта многие компании начали пересматривать модели организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В их числе полный перевод некоторых отделов на удаленку, частичная работа вне офиса, например 2 дня в кабинете, 3 дня дома, посменная работа сотрудников и так далее.

После майских праздников новые варианты взаимодействия с клиентами стали искать и арендаторы.

Запросы от бизнеса носят разный характер, говорят управляющие бизнес–центрами: кто–то хочет сократить арендуемые площади, а кто–то, наоборот, увеличить. Есть компании, которые решили сменить локацию и занялись поиском офисных площадей, кто–то ищет помещение подешевле.

"Очевидно, что на рынке начинаются процессы ротации арендаторов. При этом, несмотря на рост вакансий, по–прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения: высвобождаются небольшие офисные блоки пострадавших в период самоизоляции малых предприятий, а спрос формируют крупные предприятия, нуждающиеся в больших офисных площадях", — отмечает Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE. По ее мнению, в III квартале 2020 года наметившийся тренд продолжится, доля вакантных площадей будет расти.

"Мы впервые столкнулись с условиями жестких ограничительных мер. И период изоляции показал, что в целом бизнес смог достаточно оперативно перестроить свои процессы в удаленном режиме, мы все быстро начали переходить в онлайн", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

По данным IPG.Estate, почти 40% компаний–арендаторов отмечали значительный спад активности в марте–апреле, около 50% говорили о незначительном спаде или вовсе о стабильной работе, 10% констатировали даже увеличение бизнес–активности.

При таком настроении перестроиться на удаленный режим смогли порядка 95% компаний–арендаторов.

Пока дефицит

Впрочем, рынок недвижимости инерционен — существует некоторый временной лаг между изменениями цикла деловой активности и его реакцией на них. Поэтому как повлиял нынешний кризис на рынок офисной недвижимости — станет ясно через несколько месяцев после снятия большинства карантинных ограничений. По данным аналитической службы компании Bright Rich | CORFAC International, по состоянию на середину II квартала 2020 года 30–35% арендаторов направили запросы на расторжение договора аренды, а 21% хотят переехать в меньшие площади в рамках того же бизнес–центра.

"Рынок офисов, как и другие сегменты недвижимости, меняется, однако видимые перемены придутся на конец 2020 — начало 2021 года. Часть компаний–арендаторов уже ведет переговоры с собственниками бизнес–центров о льготах или сокращении занимаемых площадей, однако процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев", — уверен Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

"Сейчас, когда мы все еще живем и работаем в условиях ограничений, нельзя подводить итоги, но, по нашим прогнозам, порядка 15–20% компаний покинут рынок. Это те компании, бизнес которых неустойчив к потрясениям и изменениям, которые не смогли адаптироваться. В том числе туристические агентства, малые предприниматели и стартапы. Бизнесы с долгосрочной перспективой развития сохранятся, хотя и понесут потери в доходности", — говорит Иван Починщиков.

L–сценарий

Как уверены большинство экспертов, судьба офисного рынка будет зависеть от того, по какому сценарию пойдет восстановление экономики.

"Многие склоняются к пессимистичному L–сценарию — после падения ВВП в интервале 4–10% в этом году страну ждет длительная стагнация. Самой большой проблемой будет восстановление разрушенных производственных и логистических цепочек. В этом смысле ключевым словом в восстановлении российской экономики должна быть “скорость”. Уменьшение любых препятствий на пути бизнеса — главное условие для наращивания скорости восстановления", — уверен Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International.

10%–ный барьер

Уже можно прогнозировать снижение арендных ставок по части офисных площадей. "До тех пор, пока вакансия составляет менее 10%, чаша весов склоняется в пользу арендодателя, и ставка остается неизменной. Но, как мы помним из прошлых кризисов, ситуация может измениться не просто быстро, а моментально. Если свободных помещений будет более 10%, ставки сразу пойдут вниз. Пока, правда, этого не происходит", — отметил Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

"С учетом низкого уровня вакансии на рынке Санкт–Петербурга, вероятнее всего, ставки аренды на качественную офисную недвижимость останутся в среднем на прежнем уровне либо снизятся незначительно. Говорить о более или менее релевантном прогнозе можно не ранее возобновления полноценной деловой активности и снятия карантинных ограничений", — полагает Виктор Заглумин.

Эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. "Собственники будут предоставлять скидки арендаторам в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь, несмотря на пандемию, бизнес действует исходя из рыночных условий, а не кризисных", — говорит Иван Починщиков. По его прогнозу, к концу 2020 года средняя ставка аренды снизится не более чем на 2,5–5%.

Объем ввода новых объектов в Colliers International ожидают на уровне 100–120 тыс. м2 в год, что будет соответствовать запросам рынка.

"При таком развитии сценария девелоперская активность в Петербурге, по нашим прогнозам, может восстановиться в течение 2 лет", — говорит Дмитрий Кузнецов.