Где жить: июль-2020

3168
dp.ru
29 июля 2020, 16:21

КОТ уже не тот

Застройщики отказываются от популярного лет десять назад формата комплексного освоения территории.

Существует два базовых подхода к реализации таких проектов. "Первый, когда компания берется за него и полностью осваивает своими силами, — так делают “Главстрой–СПб”, “Группа ЛСР”, группа “Эталон”. И второй, когда компания консолидирует права на землю, согласовывает базовую градостроительную документацию, обеспечивает участок дорогами, социальной и инженерной инфраструктурой (в идеале в реальности все не совсем так) и продает участки под застройку, — по такому пути развивались, например, Мурино и Кудрово. Также есть и примеры смешанного подхода — Новоселье, “Балтийская жемчужина”", — рассказывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Как говорят эксперты, ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн м2 жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет. "С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов сегодня — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения очередей, вовремя построить детские сады и школы", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "Появление новых проектов КОТ возможно в партнерстве нескольких крупных девелоперов и при поддержке государства. В текущих экономических условиях застройщики предпочтут более легкий путь строительства небольших жилых комплексов с гарантированной маржинальностью", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Миллиард за миллион

Поэтому начало любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. И быть готовым к тому, что на старте в него придется вложить огромный объем денежных средств. "Сегодня строительство нового проекта–миллионника рассматривают для себя только самые крупные компании, входящие в топ–5 застройщиков. Соответственно, проекты меньшей жилой площади (около 100 тыс. м2) доступны для реализации большему числу девелоперов", — говорит Трошева.

Такого же мнения придерживается Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург". "Обеспечение больших участков транспортной и инженерной инфраструктурой требует значительных инвестиций. Кроме того, стараясь избежать социальной напряженности, правительство города и области требует создавать инфраструктуру опережающими темпами, ко времени сдачи первых домов. Это ухудшает экономику проектов", — говорит он.

Еще один фактор — с учетом нового законодательства девелоперы могут привлекать финансовые ресурсы только в виде проектного финансирования. Это тоже приводит к росту затрат на реализацию КОТ.

Стимул области

Главная сложность хороших проектов КОТ — найти территорию для развития в удачной локации. Такие участки — штучный продукт на рынке. Обычно возможности для массовой застройки возникают в плохо освоенных местах либо в удаленных от метро населенных пунктах Ленобласти.

"Но рентабельность комплексных проектов в Ленинградской области на 5–6% ниже, чем проектов аналогичного класса рядом с метро в Петербурге. И это притом, что в целом сейчас маржинальность строительного бизнеса невелика", — отмечает Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС".

Изолированность таких территорий от развитой городской инфраструктуры остается мощным стопором для массового появления КОТ. Для снижения издержек и разморозки мегапроектов — "Ржевка", "Новосаратовка", "Бугры" и "Лаголово" — девелоперы намерены использовать средства федеральной программы "Стимул", по которой покрываются затраты на строительство инженерных объектов. Первый потенциальный ее участник — "Группа ЛСР" с проектом застройки на территории бывшего аэродрома Ржевка (1 млн м2).

Как надеется зампред областного правительства по строительству Михаил Москвин, в случае одобрения в этом году Минстроем присоединения области к программе строительство может начаться уже в 2021 году. Впрочем, в самой компании в этом пока не уверены.

"О сроках реализации проекта в данный момент говорить преждевременно", — заявила Ольга Михальченко, директор по развитию "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад".

Второй возможный участник программы — группа "ЦДС" (ее проекты "Новосаратовка" и "Бугры" включают более 5 млн м2 жилья). Но там тоже спешить не готовы.

"Пока говорить о реализации этих проектов рано. Сейчас спрос на жилье сосредоточен в Петербурге, и начинать новые большие проекты в области рискованно. Мы поддерживаем инициативы властей региона, но не имеем права рисковать", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Крупные комплексные проекты, кроме того, сильно привязаны к общему развитию транспортной сети в городе и на границе с областью. Этот фактор также ограничивает территории, которые подходят для освоения в ближайшей перспективе.

vostock-photo
Фото: vostock-photo

Дорого, но нужно

В то же время эксперты уверены, что комплексные проекты сегодня — тот формат, который необходим городу. Это возможность реализовать наиболее комфортную современную среду. "Как ни крути, когда девелопер встраивает дом в уже существующую городскую канву, он ограничен в возможностях. При реализации комплексного освоения простора больше — мы можем предусмотреть новые нормативы по парковочным местам, озеленению, ресурсосбережению, запроектировать сеть велодорожек, интересные общественные пространства", — перечисляет Сергей Ярошенко.

С ним согласна Ольга Трошева. "За счет своей величины проекты квартальной застройки отличаются более широким предложением и выбором квартир разных типов, а кроме того, чаще всего в этих проектах за счет их масштаба цены квадратного метра ниже, чем в небольших, камерных ЖК. Большие проекты надежных девелоперов отличаются развитой инфраструктурой — социальной (детские сады, школы), коммерческой, во дворах появляются благоустроенные детские и спортивные площадки, ухоженные зеленые зоны", — отметила она.

Еще один плюс для покупателей квартир в масштабном проекте — возможность не только на рендере, но и вживую оценить внешний вид уже готовых домов и придомовых территорий. Для этого достаточно приехать и взглянуть на завершенные очереди.

Если мы говорим о проектах комплексного освоения модели 2000–х, которыми была густо застроена восточная зона агломерации, то они неактуальны. И, вполне вероятно, именно поэтому девелоперы на Ржевке и в Новосаратовке не запускают миллионники: все видят, что уже 3 года идет массовый отток спроса из кварталов Мурино и Кудрово. Если раньше стоимость "квадрата" в этих локациях была на 15–20 тыс. рублей ниже городского жилья и покупатели (особенно из российских регионов) были рады поселиться вблизи мегаполиса и пользоваться его инфраструктурой, то теперь цены практически сравнялись. Более того, люди начали воспринимать недвижимость в том числе в качестве инвестиционного инструмента и понимают, что в перспективе 5–10 лет жилье в старых КОТ как актив не будет инвестиционно привлекательным. В ближайшие годы мало кто сможет вытащить проект–миллионник в одиночку, они будут разделяться между несколькими девелоперами, и объединять их должна единая концепция развития территорий. Вписываться в такие проекты будут девелоперы, уверенные в гарантированном объеме спроса и крепкой экономике проекта. Как правило, такие гарантии дает крупный промышленный или научно–образовательный аттрактор — транспортные хабы, экономические зоны.
Сергей Хромов
Сергей Хромов
генеральный директор ООО "Город–спутник Южный"

Павел Никифоров, pavel.nikiforov@dp.ru

Под плоской крышей

На фоне распространения эпидемии коронавируса вырос спрос на строительство частных загородных домов. Предложение тоже подтянулось.

vostock-photo
Фото: vostock-photo

В большинстве случаев компании по строительству частных домов создают люди, уже строившие дома для себя или знакомых. Так поступил, например, Георгий Кожуховский, владелец фирмы MF HOUSE, специализирующейся на создании домов из CLT–панелей и клееного бруса. "Первый дом я построил 2 года назад. Тогда работал со знакомым в компании, специализирующейся на стройке. Затем уволился из нее — ушел, так сказать, в творческий поиск", — рассказал предприниматель.

Георгий предложил знакомому создать совместную фирму. Компаньоны вложили в сумме 1,5 млн рублей. Первым заказом было строительство дома под ключ площадью 260 м2. Затем был еще один — на создание усадебного комплекса с баней и гаражом за 36 млн рублей. Таким образом, уже в первый год существования компания вышла на оборот 72 млн рублей. За 2019 год было построено шесть домов.

Позже дороги партнеров по бизнесу разошлись, MF HOUSE осталась под контролем Кожуховского. "Я решил перепрофилироваться. Хоть мы и являемся дилерами белорусского завода по производству клееного бруса, мне захотелось строить более современные дома", — сообщил он.

Одна из старейших на этом рынке компания "Свой дом" занимается возведением частных домов 17 лет. В прошлом году она выполнила около 60 заказов, выйдя на оборот 100 млн рублей. Самым дорогостоящим стал заказ на 15 млн рублей. Средний же чек варьируется в пределах 3–4 млн рублей, но можно построить и небольшой домик за 500 тыс. Исполнительный директор "Своего дома" Алексей Шабаршин заметил, что раз в 3 года на рынке наблюдается спад, за ним следует значительный рост. Сейчас как раз стадия роста.

Модульные технологии

Василий Кузьмин строит частное жилье уже более 13 лет, он экспериментировал с различными технологиями строительства, но остановился на каркасно–модульной. В свое время в дело было вложено порядка 10 млн рублей, совсем недавно — еще 40 млн рублей, на новое производство. Оборот его компании Country House за прошлый год составил 40 млн рублей.

Дома фирма собирает на производстве, затем грузит их на тралы и привозит на место монтажа. В среднем на один заказ уходит от 1 до 3 месяцев. Самый популярный вариант — трехмодульный дом стоимостью около 2,5 млн рублей.

Средний чек у компании HoltsovHouse с похожим предложением на 1 млн рублей больше. Существует фирма с 2017–го, в прошлом году ее оборот составил 80 млн рублей. "Модульное домостроение — новое направление, конкуренция здесь невысока. Мы стараемся сотрудничать с другими фирмами, иногда перекидываем заказы. Сейчас наш график расписан на полгода вперед, готовимся к расширению", — рассказывает Артемий Хольцов, руководитель и архитектор компании.

Ecomodul также использует модульную технологию. Оборот за 2019 год — 150 млн рублей, на рынке существует третий год. В развитие компании было вложено примерно 5 млн рублей.

В тренде

По словам владельца Ecomodul Антона Щербины, за последние 10 лет подросло новое поколение покупателей, которые свободно ездят по Европе, и их требования к загородному жилью сильно изменились.

С ним согласны руководители компании Hub House Сергей Алексеев и Сергей Барадков. "Дома классической постройки, которые мы привыкли видеть, людям уже надоели. Они хотят чего–то нового. Молодое поколение формирует тренды, пришедшие из стран Скандинавии и Прибалтики", — рассказывает Барадков. Предпочтения клиентов показывают, что в моде простые геометрические линии и плоская кровля. Hub House предлагает клиентам дома в стиле barnhouse. Средняя цена такого проекта варьируется около 3,8 млн рублей. За прошлый год оборот компании составил 90 млн рублей.

На Москву

Эксперты отмечают принципиальное отличие петербургского рынка от рынков других регионов. "Мы сильно отличаемся, например, от Москвы. Там много компаний, которые напрочь испортили отношение клиента к слову “строитель”, а клиенты продолжают мериться размерами домов. Но предпочтения постепенно меняются и там", — рассказывает Ринат Искаков. Сейчас его компания Fjodom как раз выходит на московский рынок.

MF HOUSE тоже поглядывает в направлении Москвы, компания уже реализует в столичном регионе восемь проектов. Георгий Кожуховский говорит, что запросы поступают и из других регионов России. Кроме того, бригады компании выезжают на сборку домов в Австрию, Финляндию и Швецию.

Country House давно работает "на Москву". "Это тот регион, где готовы платить за приезд специалистов, но логистика там не самая дешевая. Очень много заявок приходит из Краснодарского края, Крыма, Сочи, но доставка в эти регионы готового дома обходится в космическую сумму, что отпугивает заказчиков", — отмечает Василий Кузьмин.

Из лесу, вестимо

В основном петербургские строительные компании возят лес из северных регионов (Архангельской, Кировской и Вологодской областей). Из Сибири везут лиственницу. Впрочем, Артемий Хольцов отмечает, что в России с лесом все не очень хорошо. "Приходится периодически менять поставщиков. На экспорт идет хороший лес, для своих остается барахло", — говорит он.

Сергей Барадков импортирует силовой каркас из Эстонии. Никто в России такую продукцию не делает.

По словам экспертов, за прошлый год стоимость пиломатериалов выросла на 27%. Но пока строительные компании стараются держать свои цены. "С 2014 года уровень жизни не растет, поэтому ценник в нашем сегменте рынка даже несколько упал. Хотя с 2008–го средний чек увеличивался постоянно", — говорит Антон Щербина.

Строим сами

Нередко небольшие строительные компании разрабатывают и свои девелоперские проекты. В частности, этим занимается фирма Fjodom. "Мы покупаем надел и на нем ведем типовое строительство. Это помогает не стоять в межсезонье. Если заказчика нет, мы продолжаем строить и потом продаем уже готовые дома", — рассказывает Ринат Искаков.

Средняя стоимость такого дома достигает 12 млн рублей. В цену входят газон, парковка, отделка, подключение к коммуникациям. Если говорить о проектах бизнес–класса, то их цена может достигать 25–30 млн рублей. Проект стоимостью свыше 50 млн рублей разрабатывается индивидуально под заказчика.

"Мы пустые “коробки” без инженерии не сдаем. Пришли к этому, потому что сам клиент боится заниматься этим делом. Поэтому в наши дома можно въехать уже через пару месяцев после покупки", — говорит Искаков.

Рост в кризис

Этой весной готовые дома раскупили за 2 недели. Сейчас на очереди во Fjodom еще 22 строения. "Рынок вырос в 2 раза. Я так думаю, что в этом году мы сможем выйти на оборот 800 млн рублей", — заявляет Искаков.

Собеседники "ДП" единодушны, что в условиях пандемии горожане оценили преимущества загородного жилья. Причем приобретается не только дорогое жилье. У Ecomodul, например, 15% от общего числа заказов — это недорогие дома, под строительство которых привлекались кредиты.

Интересно распределяются предпочтения покупателей по локациям. Приехавшие из других регионов предпочитают юг Ленинградской области (Волосовский и Лужский районы), а москвичи и петербуржцы стремятся на север (Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы).

Мария Баландина, maria.balandina@dp.ru

Цифровой фундамент

Почему застройщики не любят стартапы и стараются оцифровываться самостоятельно?

vostock-photo
Фото: vostock-photo

Сегодня, когда среди крупных корпораций стало модно создавать собственные венчурные фонды и вкладываться в стартапы, российский строительный сектор выбивается из тренда. Инвестиции в "цифру" здесь, конечно, есть, но зачастую компании или подсматривают идеи на рынке открытых инноваций, или создают собственные "гибкие" проекты.

По данным ВШЭ, в 2017 году удельный вес организаций, осуществляющих инновации, в строительной сфере составлял всего лишь 1,8%. В экономике это самый низкий показатель, даже у сельского хозяйства доля инновационности вдвое выше, а в обрабатывающей промышленности этот показатель больше в 10 раз. При этом удельный вес чего–либо инновационного в объеме отгруженных товаров и услуг в стройке вообще стремится к нулю.

Попытки собрать стартапы для строительной сферы, конечно, есть. Например, в марте Glorax Infotech (входит в Glorax Group) запустила акселератор IT–стартапов в сфере недвижимости и девелопменте с общей суммой фонда до 1 млрд рублей. "Ранее в рамках направления Glorax Infotech мы точечно инвестировали в различные прогрессивные цифровые сервисы и приложения в развитии потребительских инноваций и бизнес–услуг", — рассказывает основатель Glorax Group Андрей Биржин.

C 2017 года на российском рынке работает компания PropTech Russia, помогающая находить инвесторов в проекты. В Технопарке Санкт–Петербурга тоже организуют инвестиционные сессии для стартапов и технологических предпринимателей. Но в целом российский строительный рынок продолжает относиться к стартапам настороженно.

Не хватает BIM–опыта

Взять, например, самую перспективную и популярную технологию — BIM–моделирование. По оценкам экспертов, такая "оцифровка" проекта и процессов на стройплощадке позволяет сократить сроки строительства от 20 до 50%, на 40% снижаются погрешности в проектной документации. Программные продукты, основанные на BIM, предлагают как IT–компании с именем, так и стартапы. Но к последним интерес значительно ниже.

В группе "Эталон" отмечают, что чаще всего используют готовые программные продукты, представленные на рынке, но в случае ограниченности функциональных инструментов в них создают собственные решения. Например, web–приложение для управления проектами на базе BIM компания создавала самостоятельно.

"За рынком стартапов мы, конечно же, следим, иногда, при высокой оценке потенциала, тестируем на наших проектах, — говорит Арсентий Сидоров, генеральный директор НТЦ “Эталон” (входит в группу “Эталон”). — Если перечислять, то это и 3D–принтеры, дроны–квадрокоптеры, программы с разным уровнем сложности, камеры с фотоаналитикой и прочие".

"BIM — это относительно молодая отрасль. Специалистов в ней мало, им нужно самим набираться опыта. И я не рекомендовал бы с серьезными проектами обращаться к совсем молодым стартапам, потому что зачастую они не имеют должного опыта работы, хотя стоимость их услуг может быть существенно ниже", — отмечает к.э.н., основатель компании Development Systems (входит в экосистему бизнеса группы RBI) Сергей Веселов.

Всё сделаем сами

Другой пример — Uber–модели в сфере недвижимости. В ГК "КВС" отмечают, что ситуация с пандемией стала примером окупаемости таких сервисов. "Запущенный в начале 2019 года онлайн–магазин квартир в самоизоляцию приобрел совершенно иное значение, он позволил стабильно вести бизнес, когда закрылись офисы, МФЦ", — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. Но это тоже не стартап, а собственная разработка.

Строительная сфера пока находится в самом начале цифрового пути, рассуждает Альшаева. Сейчас внедряются те решения, которые можно назвать базовыми, — это онлайн–сервисы по коммуникации с потребителями: приложения для управляющих компаний, платформы онлайн–продаж, аналогичные онлайн–магазинам. В ГК "КВС" есть собственное подразделение, которое курирует и частично занимается разработкой сервисов, хотя в компании все–таки привлекают к сотрудничеству IT–компании. Например, недавно заключили соглашение с московским разработчиком SRG, что позволило сделать апгрейд сервиса по продаже недвижимости, в частности расширить список банков по ипотеке.

В строительной группе "ПИК" тоже внедряют эффективные IT–решения, не привлекая сторонние стартапы. "Мы предпочитаем развивать экосистему внутри компании. Собственные PropTech и ConTech решения позволяют грамотно управлять проектами, улучшать качество клиентских сервисов. Мы готовы делиться своими IT–разработками и с другими застройщиками", — отмечает первый вице–президент ПИК Александр Прыгунков.

Похожих примеров сотрудничества стройки и IT на рынке немало. "Более 5 лет назад в процессе реализации нашего первого smart–дома настоящим know–how на рынке жилищного строительства стала IP–видеодомофония — стартап–проект, разработанный LEGENDA совместно с молодой компанией–разработчиком, — рассказывает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов. — По мере развития продукта и появления нового поколения smart–комплексов IP–видеодомофон Steward обрастал новым функционалом, и сегодня система позволяет управлять доступом на территорию комплекса, вести видеонаблюдение, связываться с охраной, получать сообщения от управляющей компании, отслеживать погоду, участвовать в опросах и многое другое".

Лишние на рынке

Наладить контакт с заказчиком рынка недвижимости, в том числе в сегменте PropTech, для создателей стартапа непросто, признается Олег Новиков, СМО проекта Ninsar (сервис навигации по бизнес–центрам и ТРЦ). Однако ТРЦ в целом готовы к инновациям, перспективы большие, говорит он. В свой продукт разработчики вложили около 3 млн рублей в 2018–2019 годах, в 2020 году они надеются привлечь около $250 тыс. на доработку технологии.

В результате многие разработчики создают свои проекты, ориентируясь на внешние рынки. Максим Заикин, СЕО Gethome.online (сервис для управления арендуемой недвижимостью), говорит, что планирует привлечь инвестиции от $100 тыс. в США. "Привлечь средства в России сложнее. Мы интегрируем платформу с американскими PMS–системами управления недвижимостью", — рассказывает Заикин.

"Проблема в том, что в России сейчас практически нет экзитов, а рынок венчурных инвестиций у нас не очень живой, поэтому многие разработчики надеются выйти со своими идеями на рынки Европы, Америки, Гонконга и закладывают их особенности в свою бизнес–модель", — подтверждает генеральный директор PropTech Russia Роман Евстратов.

При этом эксперт уверен, что для застройщиков привлекать стартапы было бы куда перспективнее, чем развивать решения in–house. "Авторы проектов работают с конкретными и узкими проблемами, поэтому они предлагают более действенные кейсы. Но, оценивая все возможные риски, компании часто отказываются инвестировать в свежие решения", — говорит он.

Андрей Биржин согласен, что на пути цифровизации строительная отрасль находится в роли догоняющих. В пользу инноваций верят многие, но лишь единицы готовы инвестировать в новые технологии.

Дарья Дмитриева, daria.dmitrieva@dp.ru

Другие материалы, подготовленные для спецпроекта "Где жить: июль-2020":