Фото: vostock-photo
Фото: vostock-photo

Почти как магазин: во что превратились современные апарты

355
Павел Никифоров
29 июля 2020, 14:52

Чтобы выиграть конкуренцию с гостиницами и арендными квартирами, апарт–отели непрерывно совершенствуют свои сервисы. В итоге апартаменты становятся маркетплейсами, где гость сможет купить все: от еды до продажных женщин.

Текущий кризис в длительной перспективе только подстегнет формирование таких маркетплейсов. "Необходимость оптимизации затрат заставит самые разные бизнесы искать новую аудиторию, осваивать ниши, в которых можно будет применять принципы шеринг–экономики. А месяцы самоизоляции уже сформировали новую поведенческую модель потребителя — теперь сложно найти человека, который не пользовался бы дистанционными услугами с доставкой на дом. Это тоже в перспективе благоприятный фактор для развития апарт–отелей как маркетплейсов", — полагает Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service.

С ним согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), но она считает, что подобными проектами имеет смысл заниматься не в кризис. "Рынку необходимо восстановиться после карантинного режима и вернуться к высоким показателям продаж, чтобы внедрять достаточно дорогие инфраструктурные проекты. Уже сейчас на нем представлены апартаменты с кинотеатром, сигарной комнатой, коворкингом, лобби для вечеринок, лекторием, фитнес–клубом, конференц–залом. То есть практически безграничный набор сервисных предложений", — говорит она.

Подобный проект планирует запустить PLG в своих инвест–отелях. "Совместно с Санкт–Петербургским политехническим университетом Петра Великого мы разработали продукт, который объединил множество различных функциональных приложений. Вся эта инфраструктура впоследствии не только позволит инвесторам получать исчерпывающую информацию. С ее помощью резиденты инвест–отелей смогут легко пользоваться услугами, а отельный оператор — управлять зданием максимально эффективно", — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG. Впрочем, объем инвестиций в проект не раскрывается.

Как полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге, развивая этот бизнес, апартаменты повторяют судьбу классических гостиниц, "где доходы от дополнительных услуг составляют заметную часть общей выручки".

"Но это требует соответствующего персонала и площадей — следовательно, затрат и инвестиций. В апарт–проектах совершенно другая бизнес–модель — и основную часть сервисов (кафе и рестораны, фитнес, магазины) могут предоставлять только арендаторы. И тут управляющая компания ограниченно влияет на предоставление услуг, особенно если соответствующие инфраструктурные площади также продаются инвесторам", — уверен он.

Кроме дополнительного дохода наличие маркетплейса увеличивает привлекательность апартаментов. "Чем интереснее пребывание гостей, тем выше вероятность, что они вернутся в отель. Наиболее популярные услуги — заказ еды в номер, доставка продуктов, аренда авто (особенно когда не работает каршеринг), паркинга, самокатов и велосипедов, аренда инвентаря и оборудования для фитнеса, медицинские услуги, прачечная и химчистка", — говорит один из управляющих апартаментами.

Решающим фактором для каждого объекта является стратегия продаж номерного фонда, которая действовала по состоянию на середину весны этого года. Если апарт–отель оперативно переориентировался на долгосрочных арендаторов, то уровень загрузки снизился незначительно. Объекты, которые продолжили работать только на суточных гостей, пострадали намного больше. Наша команда задолго до кризиса практиковала обе модели аренды, такой подход позволяет сгладить сезонные риски. После введения режима самоизоляции нам понадобилось сравнительно меньше времени для маневра. Увеличение доли среднесрочных и долгосрочных арендаторов (бронирующих помещения на срок свыше 1 месяца) позволило сохранить загрузку на уровне 50% и выше. Мы также гарантируем инвесторам минимальный ежемесячный доход в размере 30 тыс. рублей, несмотря на кризис. В это же время в традиционных отелях загрузка упала до 5–7%, а некоторые и вовсе были вынуждены закрыться. Надежда на всплеск туристической активности в августе–сентябре еще есть. Но гарантий, что так будет, не даст никто — многое зависит от санитарно–эпидемиологической ситуации в городе и стране, открытия внутренних и внешних границ. Роспотребнадзор, например, считает, что Петербург категорически не готов к снятию ограничений. Тем не менее мы уже сейчас видим некоторое увеличение количества индивидуальных бронирований на летний период и сентябрь. Конечно, гости сейчас отдают предпочтение проверенным местам, тем, которые гарантируют безопасное и комфортное проживание. Кризис показал преимущества апарт–отелей перед классическими гостиницами. Единственно возможным форматом в период с марта по май стала долгосрочная аренда — как альтернатива квартире или номеру на период самоизоляции. Оказалось, что остаться один на один с собой в помещении небольшой площади без кухни — малопривлекательное удовольствие. Апарт–отели же смогли предложить полноценные квартиры с оснащением, а также широкие возможности для досуга. Помимо стандартного набора гостиничных услуг наши гости, к примеру, могли пользоваться большой территорией с мини–парком для прогулок и отдыха, воркаут–площадкой для занятий спортом, заниматься йогой на открытом воздухе или арендовать инвентарь для фитнеса, вплоть до беговой дорожки. При этом, если суточные гости ставили во главу угла более экономичный формат размещения и разбирали студии, долгосрочные арендаторы предпочитали номера большей площади. Вероятнее всего, классические гостиницы сохранят свое положение до следующего высокого сезона. Загрузка будет зависеть от фактического номерного фонда, но в среднем будет колебаться в пределах 10 –15%. Апарт–отели же смогут рассчитывать на загрузку 80% и выше. Надеемся, во второй половине лета мы все–таки сможем повысить средний чек и уровень доходности за счет суточных гостей, под них уже зарезервирована часть номеров–студий. Но ожидать полного восстановления рынка раньше следующего мая не стоит. Недвижимость бизнес–класса, к которой относятся наши объекты, всегда более уязвима в кризис, ведь весомую долю ее покупателей составляют предприниматели, которые сейчас несут большие потери. Однако именно наш сегмент имеет свойство быстро восстанавливаться после волнений. Мы в этом полностью уверены, поэтому сохраняем все намеченные планы по проектам и их инфраструктуре.
Татьяна Шашина
Татьяна Шашина
генеральный директор ГК Docklands Development
За последние 10 лет Россия переживает уже третий экономический кризис. При этом для частного инвестора недвижимость остается тем единственным инструментом, который позволяет сохранить сбережения, а порой даже преумножить их. Однако специфика текущего коронакризиса в том, что привычные вложения в жилье, так хорошо показавшие себя в 2008 и 2014–2015 годах, сегодня уже не принесут дохода. Чем текущая ситуация отличается от кризисов прошлых лет, как это повлияет на рынок жилой аренды и частных инвестиций? В 2008 году инвестиционная схема строилась на покупке недорогой квартиры на этапе котлована. Продажа после сдачи позволяла получить доход до 50% от общего объема вложений. В 2014–2015 годах схема изменилась: количество проектов на рынке возросло, сдавать жилье в аренду стало проще, чем продавать, и инвесторы переориентировались на получение более долгой, но стабильной прибыли. На сегодняшний день обе эти инвестиционные стратегии не работают. Изменения в ФЗ–214 окончательно поставили крест на схеме 2008 года. Необходимость получать проектное финансирование или пользоваться эскроу–счетами не позволяет девелоперу продавать "на котловане" дешево. При этом стоимость квартиры после сдачи дома повышается не на 50–70%, как раньше, а на скромные 15–20%, что не всегда превышает даже фактическую инфляцию. Затоваривание рынка дешевых малогабаритных квартир привело к тому, что объекты в недавно застроенных локациях месяцами простаивают и сдаются дешево, а значит, заработать на них не получится. Есть в последних трех кризисах и общие черты. Например, в 2008 году арендные ставки сократились в среднем на 15–30%. В 2015–м падение было не таким заметным, но все же составило порядка 10–15%. На май 2020 года собственники квартир на окраинах города снижают цены на аренду в 2 раза. При этом предложение по долгосрочной аренде в Петербурге выросло на 40–50%, в основном за счет пополнения квартирами, сдаваемыми раньше посуточно. Проблема текущего кризиса заключается еще и в том, что он системный, а значит, инвесторы перестанут приобретать жилье из–за неопределенности в экономике и повышенных рисков. В ближайшей перспективе, по разным оценкам, ожидается падение спроса до 15–20%. Таким образом, кризис 2020 года кардинально изменит рынок частных инвестиций. Пандемия показала, что даже гостиничный формат не панацея для инвестора. Стало очевидно, что будущее — за новыми, гибкими проектами. Оптимальной инвестицией становится объект, который может работать и как квартира, и как гостиница, оперативно подстраиваясь под ситуацию на рынке, в стране, в мире. Например, в комплексе апарт–отелей VALO мы смогли оперативно перестроить работу и за время кризиса загрузили уже 60% номеров долгосрочными арендаторами. В отличие от гостиниц, которые пытаются освоить долгосрочный формат, апартаменты оборудованы кухонными зонами в каждом номере, что значительно облегчает переход от краткосрочной аренды к долгосрочной. При этом в апарт–отелях гость получает полный спектр гостиничных сервисов. Это, с одной стороны, позволяет так же быстро вернуться к краткосрочному формату, а с другой — дает проекту значительное преимущество по сравнению с жилыми квартирами на рынке долгосрочной аренды. Очевидно, в будущем нас ждет более четкое структурирование рынка. Коронакризис только дал дополнительный стимул для формирования сегмента, ориентированного именно на частные инвестиции. И основу этого сегмента составят гибкие форматы, такие как апарт–отели.
Марина Сторожева
Марина Сторожева
директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO

Материал подготовлен специально для Рейтинга апартаментов