Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Год по новым правилам: как эскроу-счета изменили рынок новостроек

599
Павел Никифоров
1 августа 2020, 16:33

Прошел год, как застройщики стали продавать квартиры через эскроу–счета. Большинство из них признают: нововведение сделало рынок более прозрачным и предсказуемым.

Обязательное использование эскроу–счетов при долевом строительстве появилось в 214–м федеральном законе в 2017 году. Для более плавного перехода на новую схему застройщики получили переходный период, который длился до 1 июля 2019–го. Если до этой даты девелопер получил разрешение на строительство, он может не использовать эскроу–счета. Поэтому часть жилых комплексов (ЖК) до сих пор возводится по старым правилам. По идее законодателей, новация должна была обеспечить покупателям дополнительную защиту и перестать плодить обманутых дольщиков. По новым правилам все деньги за проданные квартиры поступают на эскроу–счета в банке, а строительство ведется за счет проектного кредитования. Девелопер получает доступ к счетам только после завершения строительства.

По данным ЦБ, на 1 июля банки заключили с застройщиками почти 1,4 тыс. договоров, а сумма кредитных линий превысила 1,45 трлн рублей. Из этих средств девелоперы уже выбрали 534,1 млрд рублей. Средняя процентная ставка находится в диапазоне 3,7–5,5%.

Впрочем, вклад Петербурга в общую эскроу–копилку пока невелик. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), в городе в первом полугодии 2020 года продажи были открыты в 31 ЖК суммарной жилой площадью 755 тыс. м2. Из них с применением эскроу–счетов — в 15 ЖК (420 тыс. м2). "Таким образом, 56% продаваемых сейчас квадратных метров реализуется по новым правилам. Весь объем строящегося жилья в Петербурге на конец I квартала оценивался в 9,2 млн м2, из них 8% возводится по эскроу–схемам", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ.

В Ленобласти эскроу–доля выше — 33% из 1,79 млн м2 строящегося жилья. В первом полугодии продажи были открыты в 13 комплексах общей площадью 191 тыс. м2, из них в восьми ЖК — с применением эскроу–счетов. Это 131 тыс. м2, или 69% от общего объема.

Закрома истощаются

Девелоперы констатируют: запас проектов по старым правилам медленно, но верно подходит к концу. "В этом году запускаем последние очереди в двух таких проектах. Соответственно, через полтора года все они закончатся", — говорит Владимир Шабанов, вице–президент ЮИТ.

"Объекты, строящиеся в рамках старого законодательства, в высокой стадии готовности, практически все мы вводим в эксплуатацию уже в этом году", — рассказывает Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК "КВС".

Окончательного перехода на новые правила игры еще не произошло: процесс настройки строительной отрасли к работе по новому законодательству продолжается. "Объем выданных разрешений в Петербурге позволяет построить 17 млн м2 жилья. По данным комитета по строительству, большая часть этих проектов (75%) будет возводиться по старым правилам. Исходя из этого, думаю, что полностью на работу через эскроу–счета рынок города перейдет не ранее чем через 2–3 года", — говорит Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации "Мегалит".

Переход же на эскроу для девелоперов оказался не так страшен. "С одной стороны, безусловно, стало больше регуляторов, происходит жесткий контроль за расходованием средств. С другой — процесс выхода на проект стал более понятным и стандартизированным: девелопер обращается в кредитную организацию, получает финансирование и выполняет требования банка по минимальному объему продаж", — отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.

В свою очередь банки за прошедший год выработали формат взаимодействия с застройщиками и сформировали для них спецпродукты. Наиболее активны на эскроу–рынке Сбербанк, "Дом.РФ", ВТБ, Альфа–Банк. Из петербургских финансистов активно работает с застройщиками традиционно ориентированный на девелоперов банк "Санкт–Петербург".

"За год нам удалось наладить взаимодействие и с банками, и с теми командами, которые отвечают за проектное финансирование. Сейчас все работает как часы. Даже подрядчики привыкли к тому, что оплата их услуг поступает в четко определенные дни", — говорит Александр Лелин, гендиректор "Главстрой СПб".

Не все так радужно

Пандемия стала еще одним аргументом в пользу нововведений. Компании, которые возводят дома в рамках проектного финансирования, меньше подвержены колебаниям спроса. "Они могут продолжать строительство даже при сниженных продажах и реализовать недвижимость на более поздних этапах, когда ситуация выровняется. Банк также понимает, что выгоднее достроить дом и получить прибыль позже, чем заморозить стройку и уйти в минус", — говорит Анжелика Альшаева.

Впрочем, за все приходится платить. "Очевидно, что переход на новую схему приводит к расходам застройщиков на обслуживание эскроу–счетов. Не все компании могут претендовать на проектное финансирование. В неопределенной экономической ситуации банки страхуют себя от рисков и выдают кредиты только опытным застройщикам под проекты с очевидной маржинальностью", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

"Мы ожидаем увеличения себестоимости строительства. Основная причина — рост расходов на оплату процентов по кредитам и на администрирование большого количества новых процессов. Кроме того, пока у нас нет четкого понимания и договоренностей с банками и городом, как будет финансироваться строительство социальных объектов. Непонятно, будут ли банки выдавать кредиты на создание детских садов и школ, будет ли Смольный их выкупать и на каких условиях", — печалится Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".