Двойной удар

Проект по оценке этого вида недвижимости "ДП" делает второй год. В этот раз рынок представлен сразу в двух ипостасях: как готовый действующий инвестиционный продукт с доходностью, которую обещают управляющие компании инвесторам, и средними ставками аренды и как рынок строящихся объектов с ценами продажи, а также с открытыми данными по числу проданных юнитов за полгода. Впрочем, для чистоты эксперимента мы взяли уровни продаж за докризисные IV квартал 2019 года и I квартал 2020 года. Результаты II квартала интересны, но из–за карантина не очень характеризуют рынок. Также не рассматривалось псевдожилье.

Хорошее начало

По состоянию на апрель 2020 года в стадии строительства в городе находились апарт–отели более чем на 21 тыс. юнитов.

При этом с начала года рынок действующих объектов пополнился тремя введенными в эксплуатацию комплексами в общей сложности на 1888 юнитов. Проектов могло бы быть и еще больше, но свою роль сыграли городские власти, в частности главный архитектор Владимир Григорьев, который не очень охотно согласовывал новые проекты.

Впрочем, это было в докризисную эпоху. Сколько проектов будет после кризиса, пока не ясно никому.

По апартаментам нанесен двойной удар. Сначала не стало китайцев, потом остальных туристов. Рубль упал, страна закрылась, инвесторы задумались.

А второй удар пришел вместе с нашим карантином. Если на рынке жилья, ценность которого непреходяща, продажи в апреле упали почти на 50%, то про апартаменты и говорить не приходится.

Но надо отдать должное, действующие проекты выкрутились, выиграв конкуренцию с гостиницами. Преимущества апарт–отелей перед классическими отелями обнажил кризис. Единственно возможным форматом заполнения любого объекта размещения стала долгосрочная аренда — как альтернатива квартире на период самоизоляции. Апарт–отели смогли предложить полноценные квартиры с оснащением, а также широкие возможности для досуга. Помимо стандартного набора гостиничных услуг у них есть территории с мини–парками для прогулок и отдыха, воркаут–площадки для занятий спортом. Кроме того, их легко переоборудовать в офисы. Некоторые сделали ставку на романтику и предложили уставшим от детей родителям уединиться.

Без гостей

По итогам коронакризиса вся индустрия гостеприимства столкнется с тяжелыми последствиями. Достичь привычных для высокого сезона показателей заполняемости 70–80% и более никому не удастся. Поэтому и в ближайшее время апартаменты будут стараться конкурировать с частными квартирами на рынке долгосрочной аренды жилья.

Цена аренды у них на 20–30% выше, но управляющие надеются сделать ставку на сервис и допуслуги. Так, они декларируют, что, учитывая затраты на транспорт и досуг в городе, арендаторы квартир потратят больше, чем резиденты их отелей, где есть возможность жить, учиться, общаться и работать в одном месте.

Есть обязательные услуги в виде охраны и службы ресепшен, возможно дозаказать клининг, стирку, доставку продуктов, выгул собаки и пр. В плюс и относительная простота формата. Не надо встречаться с собственником, договор заключает УК, ключи выдает администратор. Не надо платить комиссионные риелтору и обеспечительный платеж. Можно официально подтвердить расходы на аренду, что важно для тех, кому работодатель частично или полностью компенсирует эти траты. Снимаются риски внезапного расторжения договора. Так что потенциал этого рынка велик и без китайских туристов.

Пережить волну

Еще одна фишка, которая может стать выигрышной, — формирование на базе апарт–отелей туристических маркетплейсов.

Месяцы самоизоляции уже сформировали новую поведенческую модель потребителя — мало кто не пользуется дистанционными услугами. Это тоже благоприятный фактор для развития апарт–отелей как маркетплейсов.

Что будет дальше, пока неясно. Некоторые эксперты говорят, что можно ожидать еще одной волны спроса на апартаменты, поскольку люди ждут новой девальвации рубля и пересматривают свои личные финансовые стратегии. Другие считают, что начиная с осени рынок, скорее всего, ожидает длительный спад. Проблемы с финансированием стройки, как обычно, заставят слабых игроков покинуть рынок, а у тех застройщиков, которые остаются в графике, появится возможность держать цены и даже понемногу повышать их.