Обновление никак не загрузится

Напомним, программа развития застроенных территорий (РЗТ) стартовала в 2009 году — тогда компания "СПб Реновация" приобрела у Смольного право на работу в 22 кварталах в девяти районах Петербурга. За 9 лет она должна была снести 1,2 тыс. жилых домов и на их месте построить 8 млн м2 нового жилья, рассчитанного на 450 тыс. человек. Общую стоимость программы оценивали в 400 млрд рублей.

Но за прошедшие годы компания возвела в Петербурге только 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2 (еще 260 тыс. м2 — на стадии строительства).

Сейчас объекты девелопера представлены в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Невском и Фрунзенском районах города. Договор с ним продлен до 2029 года.

Также в этой программе принимала участие компания "Воин–В" в Кировском районе, было введено порядка 37 тыс. м2 жилья. Однако городские власти не продлили договор с застройщиком.

Три проблемы

Как рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации" Дмитрий Михалев, в процессе реализации проекта девелопер столкнулся с тремя основными проблемами. В первую очередь это синдром последнего жильца. На сегодняшний день нет юридических механизмов, исключающих случаи шантажа со стороны собственников последних нерасселенных квартир, которые могут выдвинуть любые самые непомерные требования за выкуп.

В Москве для борьбы с такими случаями принят принцип: если 2 / 3 собственников в доме согласны, несогласные должны в принудительном порядке переехать в новое жилье или получить рыночную компенсацию. Для этого в столице создана специальная законодательная база, которая в Петербурге отсутствует.

Проблема номер два — отсутствие стартовых пятен. Для запуска процесса строительства в квартале нужен стартовый участок. В половине из 22 кварталов его нет. Изначально стартовые пятна были во всех кварталах. Но по мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы РЗТ они были использованы под другие нужды. Где–то свободный участок отдан под внутриквартальную зону озеленения, где–то из–за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди.

Усиление нагрузки

Кроме того, как говорят в компании, за 10 лет градостроительное законодательство кардинально изменилось. "Понижались максимальная высотность зданий, коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки. Все это усиливало нагрузку на застройщика, делая строительство и расселение экономически или физически невозможным", — говорит Дмитрий Михалев.

Еще один фактор — экономика проектов. "Рентабельность поквартально сложно оценить (зависит от многих факторов, в том числе, например, от социальной нагрузки и пр.), но более привлекательны кварталы, расположенные в обжитых районах, рядом с метро, и они реализовывались первыми", — оценивает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Впрочем, в "СПб Реновации" обещают, что в ближайшее время темпы увеличатся. "Сейчас программа обретает второе дыхание. Мы заново пересчитываем экономику каждого квартала, оптимизируем финансовую модель. Итоги этой масштабной работы будут представлены властям города для дальнейшего принятия управленческих решений. В 2020 году ориентировочно будет введено порядка 185 тыс. м2 жилой площади, часть из этого объема — досрочно. Также в этом году мы запускаем новые объекты — вторая очередь “Малой Охты”, вторая очередь “Сандэй”, новые корпуса третьей очереди “Живи! В Рыбацком”", — говорят в компании.

Разные варианты

Реновация старых районов крайне необходима Петербургу.

"Со временем дома 1950–1960–х годов постройки, особенно первых, экспериментальных серий, будут требовать все больше затрат на эксплуатацию и ремонт. Кроме того, требования к инфраструктуре, наличию паркингов, к экологичности домов, инженерии, планировкам и входным группам значительно изменились с 1960–х годов. Комплексная программа реконструкции домов или реновации таких кварталов при грамотном и ответственном подходе могла бы стать неплохим способом развития города, создания современной, комфортной для проживания среды, новых социальных объектов", — уверен Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".

Неприятные следствия

Главная проблема подобных проектов — необходимость существенного увеличения плотности застройки на месте снесенного жилья, для того чтобы обеспечить рентабельность.

"То есть, с одной стороны, ветхие дома с устаревшими планировками и неприглядными фасадами подлежат замене на красивые, современные здания, с новыми коммуникациями и европланировками, что является огромным плюсом. А с другой стороны, экономика таких проектов становится успешной только в случае, если на месте пятиэтажных хрущевок появятся 15–20–этажные новостройки", — говорит Михаил Ривлин, совладелец компании "Мегалит — Охта Групп".

Если построить на той же территории в 3 раза больше жилья, это неизбежно приведет к резкому увеличению плотности населения в этом микрорайоне и ухудшению качества городской среды. Получается, что вроде бы необходимые улучшения одновременно имеют и неприятные последствия для города и его жителей.

Петербург предъявляет совершенно уникальные для России требования к РЗТ.

"У нас нельзя просто взять и снести старый дом, построив на его месте 20–этажную башню. Ряд домов, которые стоят в заброшенном виде и являются при этом памятниками архитектуры, сносить вообще нельзя. Поэтому они медленно ветшают и подходят к состоянию, когда их восстановление уже невозможно", — уверен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

"Архитекторы, Градостроительный совет, девелопер и власти обязаны работать вместе над такими проектами. Но инициатива должна исходить от властей. Пока город не обозначит свою политику в отношении ветхого фонда и не выработает ключевые принципы работы вместе с девелоперами, дело с мертвой точки не сдвинется", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Сейчас у города нет стратегии относительно работы с девелоперами по программам реновации, подводят черту девелоперы. Они же, в свою очередь, предпочитают работать в более понятных им условиях — редевелопмент, освоение серого пояса или территорий на окраинах.