Офисный недокризис

Задумывая Рейтинг бизнес–центров (см. № 95 от 15.07.2020), "ДП" преследовал две цели. Первая — постараться выявить настоящих владельцев офисных центров. Это, к сожалению, удалось не в полной мере: часть выписок из Росреестра пришла без данных. Но тем не менее в таблице мы представляем два варианта собственников — по данным Росреестра и консалтинговой компании Colliers International, которая специально для "ДП" собрала информацию, за что им огромное спасибо. В выборку попали крупные БЦ классов А и В. Для первого мы установили отсечку 10 тыс. м2, для второго — 15 тыс. м2. Центры меньшей площади не рассматривали.

Вторая и главная цель — выявить лучших. Но по какому критерию? Площадь может быть не продумана и неудобна. Местоположение? Но там может не быть парковки. Внутренняя инфраструктура? Но за нее просят бешеные деньги. Даже качество арендаторов влияет на оценку БЦ. Одно дело — у вас сидит "Газпром" с договором на 10 лет и индексацией арендной платы, другое — множество мелких арендаторов, которые постоянно не платят и съезжают. В итоге мы выбрали для рейтинга главное мерило — стоимость, в нее входит все: и локация, и арендаторы, и качество проекта, и его площадь. При этом для оценки взяли лишь спекулятивные БЦ — в которых можно арендовать площади. Если, конечно, есть свободные места.

Пятерка самых дорогих выглядит логично. На первом месте — "Невская ратуша" (без здания городской администрации), которую эксперты оценили в 17,5 млрд рублей. На втором — Trinity Place — 12,9 млрд рублей. Дальше Fort Tower за 10,4 млрд, "Аэропорт сити" — 8,5 млрд рублей и "Электро" — 5,3 млрд рублей. Главное, из–за чего оценивать офисные центры было сложно, — это кризис. Впрочем, после майских праздников на работу вышла треть всех арендаторов. В июне уже 60%. В июле почти 80%.

Арендаторы — незыблемая ценность любого БЦ. Главными трендмейкерами здесь уже почти 5 лет выступают представители двух направлений — "Газпром" и IT. Даже кризис ничего не изменил.

При этом большая часть арендаторов все же остается на своих местах, массового исхода нет. Однако заметная тенденция: компании из IT–сектора резко снизили активность, IT–стартапы так и остались в статусе "проект" или отменились. А вот компании с госучастием чувствуют себя комфортно и даже активизировались. Ушли из офисов представители самых пострадавших отраслей.

Но треть компаний планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками. В основном это крупные российские и международные компании. Ранее норма была 8–12 м2 офисных площадей на человека, сейчас некоторые стремятся к показателю более 14 м2. Достичь этого планируют не столько увеличением арендуемых площадей, сколько реорганизацией офисных пространств: поэтапный выход на работу после снятия ограничений, полная или частичная работа направлений или сотрудников в удаленном формате, посменный режим, сокращение площадей мест общего пользования, внедрение систем временных рабочих мест (hot desk) и т. д. Однако на рынке по–прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 000 м2 в БЦ классов А и B, поэтому пространства для маневра у арендаторов не так много. При этом опрошенные "ДП" эксперты сомневаются, что начнется массовое снижение ставок аренды. Собственники будут предоставлять скидки в единичных случаях. Обвала цен не будет, ведь бизнес действует, исходя из рыночных условий.

Зато в кризис появится время пересмотреть проекты и заняться реновацией. По оценкам экспертов, среди офисных центров, построенных в нулевые, морально и физически устарело 85–90%. Впрочем, преимущественно невысокого класса. При этом важно не только освежить внешний и внутренний облик объекта, но и обеспечить его современными инженерными системами, отвечающими текущим потребностям арендаторов, среди которых много технологичных компаний. Хорошая реновация позволит поднять класс БЦ и увеличить арендную ставку на 15–20%. Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию по намеченным ранее планам. Спрос на офисную недвижимость пока на прежнем уровне, то есть нет смысла замораживать строительство. Однако не все будет построено в срок. Хотя строящиеся объекты уже находятся в листах ожидания арендаторов. А с 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей, и ежегодное поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2. По итогам 2020 года — составит не менее 100 тыс. м2. Впрочем, все опрошенные "ДП" участники рынка сходятся в одном — 3 месяцев карантина недостаточно для каких–то радикальных изменений.