Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Недвижимость — новая нефть Петербурга

11804
Александр Лобановский
13 августа 2020, 13:33

Налоговое бремя для владельцев недвижимости в Петербурге может значительно вырасти. Городские власти намерены увеличить кадастровую стоимость недвижимости в среднем на четверть. Отдельные объекты подорожают сильнее: например, Зимний дворец — почти в 15 раз. Но для "Газпрома" город сделает скидку.

СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" опубликовало промежуточный отчёт о государственной кадастровой оценке недвижимости в Петербурге по состоянию на 1 января 2020 года. Замечания к нему принимают до 27 августа. После этого он будет утверждён и станет основой для расчёта налога на имущество с 2021 года. Сейчас в городе действует кадастровая оценка, сделанная в 2018 году.

Петербуржцы, имеющие в собственности недвижимость не дороже 7 млн рублей, платят 0,1% от её кадастровой стоимости. Для более дорогих объектов ставка поднимается до 0,2%. Для юридических лиц базовая ставка составляет 2,2%, но в некоторых случаях она ниже. Например, владельцы торговых комплексов должны заплатить за 2020 год налог по ставке 1,25%, за 2021 год — 1,5%, а за 2022-й — 1,75%. Также от кадастровой стоимости считается земельный налог, ставка которого не превышает 0,3%.

Из 573 млрд рублей доходов бюджета Петербурга в 2020 году 48,8 млрд рублей — это доходы от налогов на имущество. Данная цифра заметно увеличится.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости вырастет в среднем на 25%, говорится в отчёте Городского управления кадастровой оценки. Впрочем, по отдельным категориям недвижимости изменения различны. Так, объекты, предназначенные для хранения транспорта (гаражи и паркинги), подорожают на 46,9%, а земельные участки — только на 14%.

Ещё больший разброс изменения оценки можно наблюдать в отношении отдельно взятых объектов. Так, например, Зимний дворец, который сейчас стоит 1 млрд рублей, может подорожать до 14,8 млрд. Здание находится в федеральной собственности, расположенный в нём Государственный Эрмитаж курирует Министерство культуры.

В случае утверждения оценки Западный скоростной диаметр подорожает с 1,6 млрд до 2 млрд рублей. Его собственник АО "ЗСД" на 100% принадлежит городу. Кадастровая стоимость торгового центра "Галерея" вырастет с 11,6 млрд до 13,8 млрд рублей. В то же время "Сити молл", принадлежащий Fort Group, совладелец которой Максим Левченкокритиковал губернатора, чуть ли не удвоит свою кадастровую стоимость: с 1,4 млрд до 2,6 млрд рублей. К заметному увеличению расходов должны приготовиться и простые петербуржцы: взятая наугад 40-метровая двушка в Кировском районе города подорожает с 3,7 млн до 4,9 млн рублей.

В то же время целый ряд объектов подешевеет. Хорошую скидку получит "Газпром" — его "Лахта Центр", который сейчас стоит 125 млрд рублей, будет стоить 106 млрд. Меньше налогов сможет платить РЖД: Московский вокзал дешевеет с 738 млн до 681 млн рублей. Принадлежащее Министерству обороны Адмиралтейство снижает стоимость с 2,5 млрд до 1,8 млрд рублей.

Насколько вырастут налоговые поступления в случае утверждения оценки, в Комитете имущественных отношений Петербурга не ответили.

Суд рассудит

Среди причин столь заметного среднего роста кадастровой стоимости Городское управление кадастровой оценки перечисляет различные изменения методологии. Но это дало лишь незначительный прирост. Основной же причиной стало включение в оценку большинства объектов (кроме земельных участков) НДС. Ранее этот налог в кадастровую стоимость не включался.

В управлении ссылаются на методические указания Минэкономразвития. Однако юристы считают такой подход спорным. По данному вопросу выносились решения Верховного суда, которые, правда, не добавили ясности — их толкования стали предметом отдельных дискуссий в юридической среде.

Адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнёры" Максим Алексеев считает, что владельцам недвижимости есть смысл идти в суд. "Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не говорят о том, что НДС является ценообразующим фактором, который увеличивает кадастровую стоимость недвижимого имущества. В связи с чем налогоплательщики имеют хорошие перспективы для оспаривания завышенной кадастровой стоимости при наличии оценки рыночной стоимости без НДС", — говорит он.

Учитывая, что судебные споры по кадастровой стоимости стали нормой уже сейчас, после принятия новой оценки можно прогнозировать очередной вал исков. Например, о готовности её оспаривать заявляет крупнейший владелец торговой недвижимости Петербурга "Адамант".

"Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости. Налоги за последнее время и так выросли в 2 раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платёжеспособного населения, существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фуд-корты. Офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу. Спрос на торговую и офисную недвижимость падает", — рассказала dp.ru руководитель департамента маркетинга и рекламы УК "Адамант" Алёна Мариничева.

В Городском управлении кадастровой оценки предложили всем заинтересованным лицам присылать свои замечания. "В целом, учёт замечаний может повлиять на итоговый результат оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. По итогам работы с замечаниями кадастровая стоимость будет скорректирована", — сообщили dp.ru в учреждении.

"Это будет крах"

Если новая оценка всё же будет утверждена, то на фоне коронавирусного кризиса это может иметь тяжёлые последствия для рынка недвижимости, предупреждает генеральный директор компании "Интекон"Игорь Лучков. "Убытки будут очень существенными, если не сказать огромными, — уверен он. — А если придёт вторая волна коронавируса и опять начнутся какие-то ограничения, то это уже будет не просто шок, а это будет крах для многих инвесторов. Срочные продажи для погашения кредитов приведут к дополнительному дисконту. И мы можем увидеть то, чего никогда ещё не было до сих пор. Были разные кризисы, было снижение стоимости, связанное с падением рубля, но в какой-то момент всё возвращалось на прежний уровень. То есть это были достаточно краткосрочные вещи. А теперь может случится системный долговременный кризис, выход из которого будет очень долгим, если будет вообще".

"Государство присматривается к рынку недвижимости, — комментирует президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской областиИгорь Горский. — В недвижимости находятся достаточно большие средства. Недвижимость — это основной актив граждан России. Мы исторически не играем в акции, облигации, не вкладываемся в золото. Недвижимость — это то, что мы передаём детям и внукам. И государство, понимая, какое значение имеет недвижимость, идёт по пути оптимизации налогообложения, по пути более объективного взимания налогов".