Потрясения первой половины 2020–го не изменили отношение к недвижимости как к выгодному активу для сохранения средств. Даже в сложные времена многие инвесторы увидели возможность зайти на рынок на выигрышных условиях.
Первый всплеск интереса был отмечен уже в марте, а осенью эксперты прогнозируют максимальное повышение покупательского спроса. Сейчас есть возможность выбрать наиболее рентабельные варианты недвижимости — с учетом сформировавшихся тенденций.
Эксперты отмечают, что, учитывая ситуацию на рынке, менее привлекательным становится вложение средств в объект на нулевом цикле. "Многие застройщики изменили стратегию продаж, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС” Анжелика Альшаева. — Теперь компании не стремятся реализовать весь объем квартир к моменту сдачи дома, а разница между стоимостью квадратного метра в начале и в конце строительства стала менее значительной".
"Однако разница по–прежнему есть, ранняя покупка остается выгодной, — уверен Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра “Главстрой Санкт–Петербург”. — За время строительства — в зависимости от проекта, корпуса, локации и ряда других факторов — стоимость квадратного метра может вырасти на 15–25%".
Инвестиционный потенциал объекта формируют многие факторы, а высокую доходность могут обеспечить уникальные характеристики объекта. В этом отношении у первых покупателей карт–бланш: они получают возможность выбрать видовые квартиры, имеют более широкий выбор планировок и этажей. Эксперты отмечают, что сегодня потребителя также интересует уровень развития инфраструктуры, особенно внутренней.
"В качественном проекте стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20–25%, — соглашается Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК “Ленстройтрест”. — Покупать квартиры в наших домах с инвестиционной целью достаточно выгодно — только с начала года рост стоимости квадратного метра составил 10%".
Проверенный вариант
По статистике, объекты для вложений — это около 10% в общем объеме приобретаемых жилплощадей. Тенденция сохраняется на протяжении нескольких лет, изменения в разные периоды незначительны. "Обычно самая высокая доля инвестиционных сделок заключается на старте продаж, но сейчас на рынке отмечается очень низкий объем нового предложения, то есть выбор объектов на этапе котлована серьезно сократился, — объясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость” (Setl Group). — Кроме того, заметно вырос порог входа на рынок — средние цены на жилье росли на протяжении последних лет".
Как результат: инвесторы сегодня более щепетильны в выборе объекта, учитывают все параметры и нюансы, оценивают потенциал роста стоимости квартиры и вкладываются только в самые интересные проекты от застройщиков с хорошей репутацией.
"Доля квартир, которые приобретаются с инвестиционной целью, составляет в среднем по рынку 10–15%, — подтверждает Ян Фельдман. — В наших проектах комфорткласса основная часть клиентов — это семейные покупатели, которые приобретают жилье для себя или своих родственников. На инвестиционные покупки у нас приходится минимальный процент сделок". Дмитрий Ефремов на примере проектов своей компании также отмечает, что в основном квартиры приобретаются для собственного проживания или для родных и близких. В то же время эксперт говорит, что в условиях экономической неопределенности многие граждане решили сохранить сбережения с помощью уже проверенного способа, вложив их в недвижимость, и в марте был отмечен всплеск инвестиционного спроса.
Формат ради цели
По оценке Яна Фельдмана, доля "котлованных" сделок на рынке строящегося жилья Петербурга и ближайшей Ленобласти составляет около 20% — на ранней стадии строительства недвижимость покупают родители для детей "на вырост", а также молодые люди в качестве первого жилья. Чаще всего это малогабаритное жилье — студии и однокомнатные квартиры.
Директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов отмечает, что в последние несколько лет многие строительные компании в погоне за инвестиционным спросом, который в основном был направлен на покупку малометражных квартир–студий, делали нарезку в своих домах все меньше и меньше, снижая тем самым стоимость покупки. "В итоге это привело к тому, что начали формироваться целые кварталы, в которых доля студий и малометражных однокомнатных квартир составляет от 70 до 100%, — рассказывает он. — Мы же всегда ориентировались на семейных покупателей, работая в сегментах комфорткласс и выше. В наших домах не проектируются квартиры–студии, поскольку по определению это временное жилье".
Нестабильная привлекательность
Дополнительно на снижение интереса к вложениям в жилую недвижимость повлияли изменения в законодательстве о долевом строительстве. "С переходом на эскроу–счета инвестиционные покупки жилья становятся не такими интересными, потому что часть прибыли забирают банки, — поясняет генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб” Алексей Белоусов. — В то же время на сегодняшний день около 70% объектов в Петербурге еще продаются по старой схеме долевого участия, поэтому они могут быть потенциально интересными для инвестиций".
"Учитывая переход рынка на эскроу–счета, которые можно раскрыть только после ввода дома в эксплуатацию, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут вынуждены закладывать данные издержки в стоимость квартир, — подтверждает Сергей Степанов. — Все это сделает невыгодной данную схему инвестиций".
Как отмечает Дмитрий Ефремов, с переходом рынка на проектное финансирование изменилась разница в стоимости квадратного метра на этапах котлована и ввода в эксплуатацию.
Еще несколько лет назад можно было найти варианты инвестирования с доходностью выше 40%. "Сейчас таких вариантов нет, — говорит Ольга Трошева. — За период строительства — 2–3 года — стоимость квартир вырастает в среднем на 20–25% (в ряде ЖК с невысокими ценами еще возможна доходность в пределах 15% годовых), однако вариантов действительно не так много, как раньше, и все старты продаж тщательно мониторятся инвесторами, они выбирают качественные объекты от надежных застройщиков".
"Раньше можно было купить квартиру на этапе котлована, продать после ввода дома в эксплуатацию и получить прибыль около 30%, — приводит расчеты Анжелика Альшаева, — сейчас по аналогичной схеме можно заработать примерно 20%".
Однако инвестиции в недвижимость — это все еще понятный и надежный инструмент вложения денег на фоне ослабления рубля, валютных колебаний и инфляции, тем более что предпосылок для падения цен нет.
"В этом году изменился НДФЛ с процентов по крупным вкладам, вслед за ключевой ставкой снизились проценты по депозитам, а стоимость квадратного метра, наоборот, продолжает расти, — комментирует Дмитрий Ефремов. — В обозримой перспективе инвестиционный спрос на жилье сохранится".
С поправкой на шеринговую экономику
Чтобы в будущем получить прибыль от вложения в недвижимость, надо очень тщательно выбирать проекты и реально оценивать, насколько успешным будет тот или иной из них, напоминает Алексей Белоусов. Так, по его словам, ценность элитных квартир в новых домах в центре Петербурга, безусловно, будет только расти.
Вариантов извлечения прибыли тоже несколько.
"Все зависит от целей инвестора и способа, который для него наиболее удобен, — получить высокий доход от перепродажи единовременно или получать ежемесячную арендную плату, — поясняет Ольга Трошева. — При этом в случае с арендой инвестор должен быть готов к поиску арендаторов, если самостоятельно управляет квартирой, также необходимо будет следить за тем, чтобы жилье было в хорошем состоянии, то есть периодически делать ремонт, приобретать мебель и технику и т. д.".
Дмитрий Ефремов отмечает, что некоторые инвесторы практикуют комбинированный подход: первые годы сдают жилье в аренду, а затем реализуют его, когда наступает срок для продажи без уплаты налога. Наиболее перспективными для этих целей выглядят малогабаритные квартиры, расположенные недалеко от метро в качественных жилых комплексах от надежных застройщиков.
Если собственник планирует сдавать квартиру в аренду, лучше выбирать проекты точечной застройки в престижных локациях, где нет высокой конкуренции среди арендодателей, советует Анжелика Альшаева: "Квартиры в таких домах арендует только платежеспособная аудитория, здесь нет борьбы за съемщиков и демпинга со стороны других собственников, поэтому, несмотря на большие вложения на старте, недвижимость более высокого класса окупается быстрее".
Ольга Трошева рассказывает, что традиционно у инвесторов пользуются спросом малогабаритные квартиры: студии и однокомнатные, но стоит присмотреться также и к двухкомнатным — предложений таких квартир меньше, продаются перед сдачей довольно быстро, но и порог входа для инвесторов существенно выше.
Еще один довод в пользу двушек — ярко обозначившийся в условиях кризиса актуальный тренд: шеринговая экономика предполагает, что потребителю будут интересны предложения с возможностью совместной аренды.
По словам Ольги Трошевой, инвесторам сегодня стоит обращать внимание в первую очередь на городские объекты с невысокой стоимостью от надежных застройщиков и объекты, имеющие потенциал роста по мере развития и застройки территории, со сроком сдачи менее чем через год. Располагаться они должны в востребованных у покупателей районах — Приморском, Выборгском, Московском и т. п.
Ян Фельдман отмечает, что оценивать нужно не только на метраж, но и на качество проекта и степень развития инфраструктуры в жилом комплексе: наличие торговых и социальных объектов поблизости, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом во дворах.
"Для инвестирования стоит рассматривать объекты, по которым есть статистика по изменению цен от старта до окончания строительства в предыдущих очередях, а предложений по продаже вторички и переуступок — незначительный объем", — добавляет он. "Если инвестировать в жилую недвижимость, то только в ту, в которой хотелось бы жить самому", — резюмирует Сергей Степанов.
Не жильем единым
Девелоперы отмечают, что многие инвесторы перенесли фокус внимания на коммерческие помещения в новостройках. "Это связано с более высокой доходностью, отсутствием необходимости проведения отделки, поскольку большинство арендаторов делают ремонт под себя, — комментирует Сергей Степанов. — Цена формируется исходя из местоположения и класса объекта. Если дом расположен в районе со сложившейся инфраструктурой и обладает высокой проходимостью, то и спрос на коммерческие помещения в нем отличный".
Коммерческие помещения в новостройках массового сегмента занимают 5–15% от реализуемой площади объекта. В жилых комплексах комфорткласса в них чаще всего размещаются мини–маркеты, кафе и кофейни–кондитерские, студии красоты, медицинские компании, центры развития ребенка.
"В целом интерес у частных инвесторов к коммерческой недвижимости увеличился, — говорит Ян Фельдман. — Как правило, они выбирают помещения мелкой нарезки — от 25 до 50 м2, в дальнейшем их можно сдавать под небольшие магазины или пекарни. Но наиболее рентабельны площади 50–70 м2".
Конечно, минимальный порог входа в инвестиции будет выше, зато срок окупаемости меньше, отмечает Анжелика Альшаева: "Один из беспроигрышных и очень выгодных вариантов — покупка помещения под продуктовый магазин".
Мультивариантность рынка
Дмитрий Ефремов называет альтернативой вложениям в жилье инвестиции в машино–места в паркингах. "Спрос на парковочные места в крупных жилых комплексах устойчив. Кроме того, с течением времени и по мере заселения домов все больше автовладельцев по достоинству оценивают все преимущества собственного машино–места: не нужно каждый раз искать парковку возле дома, а зимой — прогревать машину и расчищать снег, — поясняет он. — Если приобрести несколько мест для последующей сдачи в аренду, то это может стать интересным вариантом". Порог входа для такой инвестиции ниже, чем для жилья, — от 300–400 тыс. рублей за машино–место, в зависимости от жилого комплекса, паркинга и параметров самого места. Кроме того, не требуется проводить ремонт, обставлять объект мебелью. Стоит учитывать, что за машино–место тоже начисляются коммунальные платежи и налог, — в случае вложений в паркинг, как и для любой инвестиции, необходимо предварительно просчитать всю экономику проекта.
Часть инвесторов на рынке переориентировались на сервисные апартаменты для получения дохода через профессиональные управляющие компании. Но и такое вложение несет в себе определенные риски. "Во–первых, статус апарт–отелей в нашей стране очень нестабилен, — перечисляет Анжелика Альшаева, — во–вторых, на рынке сейчас представлен большой объем юнитов, которые являются просто дешевым аналогом жилья. Эти объекты не имеют гостиничного сервиса и инфраструктуры, не дают собственникам возможность оформить постоянную регистрацию, но при этом отличаются большими расходами на коммунальные услуги".
Если за исходные данные взять одну и ту же локацию, учесть высокие ставки аренды и более низкую стоимость апартаментов, то они окупятся быстрее, чем квартира, уверена Ольга Трошева. Но только при эффективном управлении и наличии спроса.
