Фото: Антон Ваганов
Фото: Антон Ваганов

Земля Молчанова: северная часть намыва досталась ЛСР за 3 млрд рублей

16506
Иван Ершов, Антон Мухин
11 сентября 2020, 07:42

ПАО "Группа ЛСР" за 2,98 млрд рублей купило права на создание северной части намыва на Васильевском острове. Это крупнейшая сделка на земельном рынке Петербурга за последние годы и крупнейший проект комплексного освоения в центральной части города. С учётом покупки 2017 года застройщику предстоит освоить порядка 180 га и построить почти 2 млн м2. Планируемый срок реализации проекта — до 2034 года.

Сделка на право создания и последующую застройку 143 га в северной части Васильевского острова заключена между ПАО "Группа ЛСР" (председатель правления Андрей Молчанов — на фото) и АО "Терра Нова". Данные о ней в четверг опубликованы на сервере раскрытия информации.

По данным "ДП", здесь планируется построить квартал площадью около 1 млн м2 недвижимости. Площадь жилья составит около 700 тыс. м2 (максимально допустимый показатель по проекту планировки территории — 689,98 тыс. м2), общественно–деловых объектов и встроенных помещений, паркингов — около 260 тыс. м2. Также собираются построить три школы суммарно на 3300 мест, четыре отдельно стоящих и два встроенных детских сада на 1130 мест. В составе проекта планируется создать зелёные зоны и благоустроенную набережную Финского залива протяжённостью около 2,1 км. Территория к застройке пока что не готова.

На выполнение работ по поднятию высотных отметок участков понадобится примерно 3–4 года. По условиям договора аренды с КИО завершить работы требуется к 2026 году (изначально был указан 2019–й, но год назад сроки продлили).

Намыв будет осуществляться силами собственного флота Группы, принадлежащего "ЛСР. Базовые". Это единственная на Северо–Западе компания, у которой есть лицензия на добычу морского песка в Финском заливе и требуемый специализированный флот.

Главный претендент

Проектирование, по сведениям "ДП", начнется уже в этом году, работы по поднятию высотных отметок — в 2021–м. Планируемые сроки реализации проекта — до 2034 года. Затраты на намыв территории экспертами оцениваются в 11,4 млрд рублей. Для работ потребуется порядка 8 млн м3 песка.

"Группа ЛСР" давно считалась основным претендентом на застройку намыва. Ещё в 2016 году ходили слухи о том, что она заберет себе все свободные участки. Однако тогда сделка прошла лишь по части территории: в 2017 году компания приобрела права на участки с южной стороны общей площадью около 34 га. Представители компании публично говорили, что северная часть намыва сложнее с точки зрения работ по созданию суши, но не скрывали интерес к более масштабному проекту.

На приобретённых тогда ЛСР землях с 2018 года строится ЖК "Морская набережная" общей площадью около 900 тыс. м2 (жилая — около 500 тыс. м2, или 9250 квартир).

В составе комплекса также заявлена благоустроенная набережная и открытые общественные пространства на площади около 11 га. Архитектурную часть подготовила мастерская "Студия 44" Никиты Явейна. Объявленный срок сдачи — до 2030 года.

Таким образом, общая площадь проектов компании на намывной территории составит 1,9 млн м2 (жилая — 1,2 млн м2). Реализовать такие объёмы на рынке можно только при грамотной разбивке на очереди, предупреждают консультанты.

Общий объём инвестиций в проекты (покупка прав, намывные работы, строительство) эксперты оценивают примерно в 190 млрд рублей.

Земля без долгов

Структура сделки "Группы ЛСР" с "Терра Нова" не раскрывается. Год назад Сбербанк (фактический владелец "Терра Нова") объявил торги по продаже по сути всего проекта намыва. За 4,5 млрд рублей были выставлены уступка прав (требований) банка к АО "Терра Нова" и акции DISERION LTD (единственный акционер "Терра Нова"). Обеспечением по ним был назван 51 земельный участок под жилую и коммерческую застройку общей площадью 237,7 га. Новый собственник должен был получить и права на дебиторскую задолженность в размере 5,6 млрд рублей от компаний, которые ранее приобрели права на застройку и еще не рассчитались по договорам. Аукцион заявили на ноябрь, к лоту присматривались все крупнейшие застройщики Петербурга и федеральные девелоперы ("Группа ЛСР", ПИК, Setl Group, "Эталон", ФСК и др.), однако накануне подведения итогов его отменили. О причинах такого решения представители банка публично не сообщали.

Стройки на песке

Проект создания жилого квартала на намывных территориях площадью 476 га в акватории Невской губы стартовал в 2006 году, когда город продал права на его реализацию ЗАО "Терра Нова". Итоговая цена составила $5,355 млн при начальной $5,1 млн. По курсу на тот момент (26 рублей) это менее 140 млн рублей. Компания–победитель АО "Терра Нова" была связана с бывшим депутатом Госдумы миллиардером Виталием Южилиным (№ 71 в Рейтинге миллиардеров "ДП"), которому сегодня принадлежит доля в крупнейшем контейнерном портовом операторе России Global Ports.

В 2018 году в рамках погашения задолженности "Терра Нова" перешла под контроль Сбербанка, кредитовавшего деятельность девелопера. После отмены торгов осенью прошлого года участники рынка предполагали, что банк может попробовать застроить намыв самостоятельно.

Деловой намыв

Но в итоге Сбербанк, как следует из сделки с ЛСР, решил оставить за собой лишь часть земель. Как стало известно в начале этого года, он планирует построить себе штаб–квартиру в деловой части намыва, где соберёт все городские офисы, работающие сейчас на разных площадках. Проект недавно обсуждался на встрече Александра Беглова с председателем Северо–Западного банка Сбербанка Виктором Вентимилла Алонсо. По итогам встречи было объявлено, что на разработку концепции объявят международный конкурс.

Намыв на Васильевском острове также называют в числе потенциальных площадок для строительства офисов различных структур ПАО "Газпром", но официальных заявлений на этот счет газовый монополист никогда не делал.

Напомним, что в 2018 году ходили разговоры о возможном строительстве на создаваемой суше кампуса СПбГУ, однако из–за ограниченной площади от этой идеи отказались. Также обсуждались варианты создания делового квартала — аналога "Москва–Сити", но этот проект потребовал бы серьёзных инвестиций, в том числе из городского бюджета. В итоге пока что застройка этой территории ограничивается жилыми кварталами. Помимо "Группы ЛСР" на намыве уже работают Seven Suns Development, "Лидер групп" и Glorax Development, которая, правда, планировала кроме жилья построить здесь офисные площади.

Комфорт и высокий

Сейчас на намывных территориях Васильевского острова реализуется три жилых комплекса, позиционирующихся в сегментах комфорт и высокий комфорт, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". На протяжении последних 3 лет доля локации в городском спросе оценивается в 3%. Спрос со стороны покупателей к объектам на намыве стабилен. Средняя цена предложения на начало сентября составляла 139,4 тыс. руб. / м2, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте комфорт. Минимальные бюджеты: студии от 3,27 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 4,61 млн. За 2019–2020 годы прирост цены в локации составил +36%.

У воды, но без дорог

К сильным сторонам территории застройщики традиционно относят расположение на Васильевском острове у самой воды, к слабым — отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры. Изначально обязательства по ним были возложены на городские власти, но чиновники изменили условия.

Несколько лет назад Смольный грозился даже расторгнуть договор на создание намыва, вынуждая застройщиков активнее участвовать в строительстве дорог, садиков и школ. Однако угрозу в жизнь не воплотили. Вопрос с социальной инфраструктурой сейчас постепенно решается, но неспешно. В марте этого года на ул. Вадима Шефнера открылся первый детский сад. К 2021 году появятся ещё два, в этом году начнётся строительство первой школы. В долгосрочной перспективе здесь должна появиться станция метро "Морской фасад". В Отраслевой схеме развития метрополитена сроки её запуска обозначены как "после 2030 года", но в прошлом году главный архитектор "Ленгипрометротранса" Дмитрий Бойцов заявил, что ожидать её стоит не раньше 2045 года. Ресурсы "Группы ЛСР" и планы по строительству штаб–квартиры Сбербанка могут сдвинуть вопрос с развитием инфраструктуры, включая строительство подземки, с мёртвой точки, уверены эксперты.

"Группа ЛСР" много лет вела переговоры по покупке прав на намыв, всё шло к этой сделке. По северной части было много нюансов по договорённости с городом касательно инфраструктуры. Можно предположить, что договорённости с городом, комфортные для девелопера, достигнуты, иначе проект оказался бы для покупателя экономически непривлекательным. Ведь покупают не готовые участки, а право намыва. Требуются колоссальные затраты на то, чтобы эту землю создать, обеспечить необходимой инфраструктурой, прежде чем можно будет начать строить. Благо у ЛСР есть южная часть намыва, которую предстоит застраивать ещё много лет, запараллелив работы в северной и южной частях. Реализация проекта займёт длительное время, и мощности можно будет переводить с одного участка строительства на другой. Компания обеспечит себя большим объёмом работы, выручки и загрузки мощностей на все эти годы. Хотелось бы, чтобы здесь был создан качественный проект, поскольку речь идет о жемчужине намывных территорий: здесь самые привлекательные виды на арену, на "Лахта Центр", зелень островов и пр. К моменту начала строительства северной части южная будет преимущественно заселена и обеспечена всей необходимой инфраструктурой, что изменит имидж района — с нового квартала многоэтажной застройки на комфортное место для проживания на берегу залива, рядом с центром.
Андрей Косарев
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International Санкт–Петербург
Застройка северной части Васильевского острова Санкт–Петербурга — знаковый проект не только для "Группы ЛСР", но и для всего города. Ведь это, пожалуй, последняя возможность построить в Питере квартиры с такими потрясающими, уникальными видовыми характеристиками. Гордимся тем, что именно наша компания будет способствовать развитию в Санкт–Петербурге мировых трендов, передовых намывных технологий.
Андрей Молчанов
Андрей Молчанов
генеральный директор ПАО "Группа ЛСР"
Чем больше территория у одного застройщика, тем лучше, потому что в таком случае можно реализовать проект комплексной застройки. "Группа ЛСР" — одна из самых профессиональных девелоперских компаний Петербурга, и то, что она получила эту значительную территорию, — хорошая новость. На мой взгляд, было бы желательно провести архитектурный конкурс на разработку концепции по будущему проекту. Но никаких обязательств у застройщика на этот предмет согласно действующему законодательству нет.
Святослав Гайкович
Святослав Гайкович
руководитель АБ "Студия–17"

В контексте

Вторая серия создания намыва на Васильевском острове — это повторение всех тех рисков, и угроз, и переживаний, которые были в первой серии. Неудобства для местных жителей, рост нагрузки на транспортную инфраструктуру, неблагоприятные экологические последствия.

Это — специфика всех строек, ведущихся в плотной городской застройке, усугублённая в данном случае намывными работами. Однако есть уникальная особенность. Если ЛСР не будет продавать участки, а застроит всё сама, это будет крупнейший по размеру территории проект одного застройщика в знаковом для города месте. И дело здесь не в рекордах и не в амбициях представителей отрасли.

Самое дорогое, ценное и уникальное, что есть в архитектуре Петербурга, — не отдельно взятые домики, по большей части вторичные по отношению к настоящим европейским, а его ансамбли. Уникальная гармония, которая возникает только тогда, когда всё пространство создается по единому замыслу, не считающемуся ни с ценой, ни с прагматической целесообразностью, но лишь исключительно с эстетическими представлениями автора и немного — с идеологией, которая в эту территорию закладывается.

Из условий следует, что такие ансамбли может создавать только государство на государственной же земле. Имперский и советский период сформировали тот облик города, которым мы так гордимся и к которому в свободной рыночной экономике не можем добавить ничего, сопоставимого по ценности. Поскольку каждый собственник участка стремится выжать из него максимум дохода, ограничиваясь лишь градостроительными регламентами. И руководствуясь представлениями о том, что должно понравиться покупателям, заставляя жадных архитекторов проектировать разные "купеческие" домики.

Вместе с тем примеры по крайней мере попыток ансамблевой коммерческой застройки были — Новый Петербург начала прошлого века Ивана Фомина на пустырях острова Голодай. И хотя он почти не реализовался — но вошёл во все учебники.

Таким образом, у ЛСР появляется шанс создать ансамбль в знаковом месте, который сформирует морской фасад Петербурга. Правда, для этого нужно чуть–чуть больше, чем провести открытый архитектурный конкурс среди членов Градсовета и пары приглашённых для приличия иностранных звезд, поставив им в задачу вписать домики в высотный регламент и максимально разрешённую коэффициентом использования территории площадь. Результаты такого конкурса всё равно приведут к формированию муринских кварталов, только с чуть более дорогой отделкой.

Нужна смелость пожертвовать деньгами и будущими квадратными метрами ради пространства. Но это задача очень сложная. Почти на грани фантастики.

Антон Мухин