Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Побег от эскроу: какие девелоперы строят в Петербурге за свой счёт

3433
Павел Никифоров
13 сентября 2020, 10:57

Застройщики порой находят довольно неожиданные способы обхода эскроу–схем. Самый простой из них — строительство дома полностью из собственных средств.

По оценкам петербургских властей, около 10% жилья в городе возводится сейчас без привлечения сторонних финансовых ресурсов (денег дольщиков, проектного финансирования и т. п.). Правда, как отмечают эксперты, статистика немного лукава: в эти 10% "самостроев" попадает в том числе индивидуальное жилищное строительство. Но есть подобные дома и у крупных застройщиков. А некоторые из них рассматривают такой способ ухода от эскроу–счетов как полноценную бизнес–стратегию.

Редкий случай

Формализованного реестра жилых комплексов, возводимых без проектного финансирования, не существует. Но это чаще всего объекты премиум–сегмента, где велик средний бюджет покупки и, соответственно, невысок темп продаж. Всё это приводит к тому, что застройщику сложнее убедить банк в достижении требуемого уровня рентабельности проекта.

"Практика строительства на собственные средства и реализации квартир лишь после сдачи объекта является скорее вынужденной мерой, а проекты (как правило, небольшие по количеству квартир) — единичными на рынке", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

По данным "ДП", без средств дольщиков и проектного финансирования в Петербурге возводятся, в частности, жилые комплексы "Адмирал Ушаков" (застройщик — "Строительный трест"), "Прагма Парк" ("Прагма"), "Лахта парк" ("Лахта Плаза").

Со связанными руками

Основными преимуществами такой стратегии для девелопера являются финансовая независимость, отсутствие дорогостоящего проектного финансирования, высокий средний уровень цен в проекте, соответствующий готовому жилью. Среди минусов — потребность в большом объёме собственных ресурсов, что несколько связывает руки и вынуждает ограничивать масштаб строительства.

"Переход на эскроу–счета и обязательное проектное финансирование в банке делает стоимость квадратного метра выше. Эти расходы неизбежно ложатся на плечи покупателей жилья. Пока эта схема не доработана, застройщикам приходится преодолевать слишком много административных барьеров. А время, затрачиваемое на доказательство маржинальности проектов, в капиталоёмкой строительной отрасли тоже стоит больших денег", — объясняет Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

"Данная стратегия сокращает сроки вывода проекта на рынок, не накладывает ограничений на объёмы продаж и сроки реализации, снижает издержки компаний, так как не требует постоянной отчётности перед банком–кредитором", — отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Кроме того, барьеры на пути получения проектного финансирования препятствуют выходу на рынок уникальных проектов. У банков больше доверия к стандартным, понятным им объектам, чем к инновационным решениям. Поэтому технологичные прорывы застройщики вынуждены совершать на свои средства.

"Чем меньше административных барьеров от начала строительства до продажи жилья, тем выгоднее для застройщика и покупателя", — подтверждает Юлия Франц, директор по продажам "Лахта Плаза".

Рост интереса девелоперов к стратегии строительства объектов на собственные средства связан и с некоторыми другими нюансами проектного финансирования. Например, если у застройщика в одном месяце просели продажи, ставка, по которой он привлекает банковские ресурсы, может подрасти.

Минус продаж готовых объектов только в более высокой цене недвижимости, чем на этапе котлована. Но и деньги со счетов эскроу девелоперы получают лишь после сдачи объектов в эксплуатацию, а потому занижать цены в начале строительного цикла девелоперам при проектном финансировании также невыгодно.

Сужается целевая аудитория

Но не все эксперты считают, что эта стратегия эффективна.

"Во–первых, растягивается срок реализации девелоперского проекта с условных 2–3 лет (когда стройка и продажа жилья осуществляются параллельно) до 4–6 лет (когда процессы последовательны). Во–вторых, продажи готового жилья сужают целевую аудиторию клиентов. Так, не приходится рассчитывать на инвесторов, которые покупают квартиры на старте строительства в надежде на рост цен ближе к вводу в эксплуатацию", — говорит Андрей Кугий, управляющий партнёр "М2Маркет".

"Казалось бы, очевидный плюс — построил и сразу продал, потому что дом находится в высокой стадии готовности. Но это не всегда так. У рынка есть определённая емкость, и невозможно продать все квартиры сразу. Стратегия продаж становится менее управляема ввиду отсутствия времени на разгон, информирование потенциальных покупателей. А если девелопер запускает рекламу до начала продаж, это приводит к дополнительным затратам. С точки зрения инвестиций такой проект для девелопера более дискомфортный: строить приходится на собственные средства, кэш от продаж получаешь не сразу и авансируешь затраты на рекламу", — подчёркивает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.