Фото: Антон Ваганов/ТАСС
Фото: Антон Ваганов/ТАСС

Петербург вытянется на юг: Пушкинский район станет главной точкой роста

19498
Георгий Вермишев
13 октября 2020, 08:53

Пушкинский район — Петербург в миниатюре: есть элитный исторический центр, перспективная промышленность и глухая депрессивная зона многоэтажек.

Как Москва приросла рукавом на юго–запад, так и Петербург может вытянуться на юг. Именно в этом направлении, судя по тренду, будет развиваться город в ближайшем будущем. И Пушкинский район станет главной точкой роста.

А почему бы и нет? Конгрессно–выставочная деятельность, в общем, без больших потерь переехала из "Ленэкспо" в "Экспоцентр": и островитяне вздохнули с облегчением, и гостям теперь не нужно толпиться в пробках по длинному пути из аэропорта. Да и новые точки притяжения на подходе. СПбГУ решил повторить опыт с Петродворцом и собирается возвести единый кампус к востоку от железнодорожной станции Царское Село. По последним сведениям, на проектирование выделено 430 млн рублей. Университет ИТМО тоже ориентируется на это направление — в августе публично представлен проект Хайпарка в городе–спутнике Южном.

И, чтобы все эти усилия не пропали зря, чиновникам предлагается проект государственно–частного партнёрства для подвода в новый город–спутник линии метро — аккурат через кампус СПбГУ, "Экспоцентр" и долгожданную станцию в Пулково. Какая–то часть может быть наземной: свободных участков по пути ещё много.

Растёт и ещё вырастет

Пушкинский — не самый большой по численности населения район, но действительно самый быстрорастущий. В 2018 году здесь жили 208 тыс. человек, в 2020–м — 226 тыс. Рост под 10% — такого нет ни у одного из районов.

И будет ещё больше, если строительство города–спутника Южного не сорвётся (+134 тысячи жителей и до 50 тысяч рабочих мест). Масштабных проектов комплексного освоения территорий в Петербурге не очень много, и не все из них удалось довести до конца в соответствии с планом. Например, аккуратные невысокие дома в единой концепции должны были появиться в Кудрово, но из–за кризиса у земли сменился собственник и всё кончилось хаотично понастроенными "человейниками". С другой стороны, "Балтийскую жемчужину" китайцы тянут к финалу вроде бы без серьёзных корректировок. Но там за инвестором стоят богатая страна и большая дипломатия.

Пока что проект города–спутника Южного только в начале пути: основные деньги ещё не потрачены, план расписан до 2037 года. Строительство первой очереди начнётся в начале 2021 года. В неё входит и центральный проект всего города–спутника — ИТМО Хайпарк, который должен быть полностью реализован к концу 2023 года.

"Наиболее перспективными районами города окажутся те, что имеют предпосылки для превращения в самостоятельные экономические центры. Если взглянуть на карту распределения промышленного потенциала города, то, как правило, это локации в южной части агломерации — Пушкин, Павловск, Стрельна, Ломоносов, Колпино, Металлострой, — объясняет выбор направления Сергей Хромов, генеральный директор ООО "Город–спутник “Южный”". — Причём южная зона является мощным аттрактором и для Ленинградской области: недалеко от южной границы двух субъектов уже работает ряд областных индустриальных парков. Мощным центром как промышленного роста, так и образцом комплексного развития всех видов недвижимости и инфраструктуры станет как раз город–спутник Южный".

Своё Девяткино

С другой стороны, в Пушкинском районе есть и откровенно неудачные примеры освоения территорий. Казалось бы, эту территорию не должна была постигнуть участь Мурино и Девяткино, корень проблем которых ищут в том, что они находятся на границе города и области. Тамошние муниципалитеты легко раздавали разрешения на строительство, но инфраструктуру соседнему региону просто не вытянуть (налоги–то обитатели новостроек платят в Петербурге). Шушары же всё время находились в границах Петербурга. Но от градостроительной ошибки это не уберегло.

Даже одноимённое метро выглядит как насмешка. Станция оказалась не нужна жителям: чем добираться пешком через пустыри, им проще доехать на автобусе до "Купчино" или "Звёздной". В итоге вместо заявленных 60 тысяч человек пассажиропоток здесь — менее 4 тысяч. Возможно, проблему решит линия скоростного трамвая "Купчино — Шушары — Славянка", которую сейчас готовят к реализации Газпромбанк, Группа "Синара", ГК "АБЗ–1" и ООО "БалтНедвижСервис". Сейчас по нему уже готовят проектную документацию, вряд ли инвестор "соскочит", как случалось с другими линиями частного трамвая. Ожидаемый срок реализации — 2023 год (первая очередь).

Зато центр Пушкина сохраняет свой притягательный малоэтажный облик. "Чем хорош Пушкин — он на любой бюджет. Есть почти элитные кварталы вокруг парков со своей аурой дворцов и академичности, где всё утопает в зелени, вокруг уютные ресторанчики и совершенно другой ритм движения. И в то же время все эти четырёхэтажные советские хрущёвки тоже хороши", — рассуждает Елена Дорогова, исполнительный директор "Мастер–Групп Реал Эстейт".

Промышленный импульс

Быстро растёт не только население, но и промышленность. Объём отгруженной продукции за 6 лет вырос на 146%, и это второй в городе показатель после Петродворцового района. Под Пушкином расположены две крупнейшие городские промышленные зоны. Первая — Шушары, где базируется автомобильный кластер и формируется складская инфраструктура (флагман — завод "Тойота"). Вторая промзона — Пушкинская (Восточная), она определена в качестве одной из приоритетных площадок для размещения новых объектов инфраструктуры и инновационных производств северо–западного кластера медицинской, фармацевтической промышленности (флагман — завод "Герофарм").

"Главной составляющей в реализации проекта являлась поддержка со стороны региональных властей, — объясняет выбор локации Иван Сергеев, директор завода “Герофарм” в Пушкине. — Участок для застройки был выделен городом на льготных инвестиционных условиях. Важным преимуществом промзоны Пушкинская стало то, что на её территории была создана инженерная инфраструктура. Административных барьеров в вопросах подключения ко всем основным коммуникациям мы также не встретили".

Также длинная промзона сформировалась вдоль Пулковского шоссе, и, как говорят эксперты, останется она там надолго. Вредных производств нет, а грузопоток логистике не мешает.

Любопытно, что именно промышленность становится источником роста благосостояния местных жителей. Средняя зарплата в районе за прошедшие 6 лет выросла лишь на 43,6%, до 63,6 тыс. рублей, тогда как в Петербурге рост был на 55%. Зато зарплаты на производстве в Пушкинском районе по итогам 2019 года составляли в среднем 88,9 тыс. рублей — это на треть выше, чем в городе.

Потенциальный туркластер

А вот остальной бизнес идёт "не очень". По словам Александра Маханькова, председателя пушкинского отделения партии "Яблоко", в Шушарах работы почти нет, жители ездят или в Петербург, или в Пушкин. Что касается исторического центра, то он был сильно ориентирован на туристов и пострадал от коронавируса. "До кризиса в районе была хорошо развита инфраструктура общепита, много ресторанов, кафе. Это была хорошая конкурентная среда. Но туристы надолго не задерживались, как и в Петродворце. Город привлекателен историческими достопримечательностями, парками, но неделю тут делать нечего, да и гостиниц не так много", — рассказывает Маханьков.

Власти района потенциал понимают и надеются развивать туристический кластер. Один из стратегических инвестиционных проектов — "Интерактивный музей “Парк сказок имени Александра Сергеевича Пушкина”". Его создание планируется в Буферном парке. Ориентировочная стоимость строительства составляет более 1 млрд рублей. Строительство должно начаться весной 2021 года, а открытие — в 2024 году в рамках празднования 225–летия со дня рождения Пушкина.

"В настоящий момент у нас 6 га земли, где будет крытое здание по всем сказкам Пушкина. Дальше мы ведём разговор о том, чтобы взять часть бывшей инженерной зоны, в дальнейшем там будем думать, как сделать парк русских писателей: и по народным сказкам, и по сказкам Ершова, Алексея Толстого, Аксакова. А в дальнейшем там появится ещё спортивная зона — 3 га, — мы тоже думаем, что там будет развитие", — рассказала "ДП" инвестор проекта Светлана Головерова (её основной бизнес — строительство и развитие отелей в Пушкине).

"Открытие тематического парка, безусловно, может сделать Пушкин более инвестиционно привлекательным, — считает Евгения Тучкова, замдиректора департамента консалтинга Colliers International. — Однако, чтобы этот парк стал местом притяжения, нужна профессиональная команда и значительная сумма инвестиций.

Если создателям удастся сделать крутой и интересный продукт, куда будут съезжаться жители города и туристы, чтобы провести там выходные или мини–отпуск, Пушкин может стать интересным направлением для гостиничных инвесторов".

В разрезе офисной недвижимости потенциал Пушкинского района, в том числе Шушар, достаточно мал. Обратная ситуация складывается относительно торговой недвижимости — здешнему жителю нужен не офис, а шопинг. Если посмотреть на Шушары как на большой жилой район, можно предположить появление торгового центра, который закроет потребность жителей района и жителей Пушкина. Но не более того — у района есть ряд минусов.
Валерий Трушин
Валерий Трушин
руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

Александр Холоднов, директор аналитического и проектного центра "Урбан Про", о проекте города–спутника Южный:

Как вы относитесь к проекту города–спутника Южного? Есть ли шансы на его успех?

— Южный симпатичен мне как проект комплексного освоения территории, его проектировщики демонстрируют действительно целостный подход к девелопменту — собираются развивать жилую застройку как дополнение к центру притяжения, которым станет кампус ИТМО. Это правильный в долгосрочной перспективе подход, и так у нас больше никто не делает.

С другой стороны, мне совсем не нравится сама идея проекта ИТМО Хайпарк с выносом кампуса за пределы городской черты. Современный университет должен находиться в центре города, в центре деловой активности и событий. От выноса "в поля", безусловно, выиграет город–спутник Южный, но Петербург и сам университет ИТМО проиграют.

На фоне неочевидной целесообразности строительства кампуса и общего снижения бюджетных возможностей шансы на реализацию проекта ИТМО Хайпарк, на мой взгляд, тают. А вместе с ним может встать под вопрос и концепция в её нынешнем виде.

Почему вообще город двинулся на юг?

— Ключевой фактор развития этой территории — наличие в черте города большого массива сельхозземель (совхозы "Шушары", "Детскосельский"), которые стало возможно развивать под жилую застройку. На севере аналогичный процесс происходит на бывших землях совхоза "Ручьи" (Мурино, "Цветной город"). Естественно, под это придумываются "высокие" аргументы, вспоминают генеральный план 1935 года и так далее. Но на самом деле всё довольно банально.

Что будет с дачными участками вокруг Пушкина?

— С ними ничего не случится. В последней редакции генплана они показаны как зона Ж–1 (индивидуальная жилая застройка). Всё–таки мы живем в правовом государстве — если у людей есть право собственности, их нельзя просто выгнать оттуда. В Европе развитие пригородных территорий связано с развитием транзитно–ориентированного девелопмента: есть железнодорожная линия, по которой идёт условный S–Bahn, и вокруг станции развивается центр притяжения. Пригородная локация всё равно предусматривает малоэтажный формат жилья вперемешку с индивидуальным жильём, в других городах подобные локации интегрируются и не являются проблемой.