Fee-девелопмент: как работать за себя и того парня

869
dp.ru
12 октября 2020, 15:00

В начале октября компания Glorax Development заявила об изменениях в структуре управления. Основатель Glorax Group Андрей Биржин консолидировал девелоперский бизнес в своих руках, выкупив 25% долей своего партнёра Дмитрия Коновалова. Как заявляли в Glorax Development, Андрей Биржин намерен наращивать портфель проектов в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и ускорить диджитализацию всех процессов: от проектирования до создания онлайн-сервисов, полезных жителям при общении с управляющей компанией. Однако выяснилось, что компания также собирается предложить рынку свои компетенции в статусе fee-девелопера.

Сейчас компания ведёт переговоры с несколькими потенциальными партнёрами как в Санкт-Петербурге, где у неё сложился значительный портфель реализованных проектов, так и в Москве. Glorax Development планирует участвовать в реализации проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса в нескольких районах города. Коммерческие детали сделок обсуждаются, однако уже известно, что сотрудничество, скорее всего, состоится в рамках двух вариантов. В Санкт-Петербурге будет реализована классическая модель fee-девелопмента проекта, которая применяется во всём мире: лендлорд предоставляет участок и после полного цикла реализации объекта — подготовки документации, строительства, продаж — стороны делят прибыль от проекта. Обычно вознаграждение fee-девелопера составляет 5–15% от стоимости реализации в зависимости от сложности. В Москве же предполагается более сложная схема взаимодействия: компания должна будет провести полный цикл работ, включая сопровождение прохождения ГЗК и получения ГПЗУ.

Андрей Биржин сообщил, что в целях обеспечения агрессивной политики по расширению портфеля компании Glorax Development будет создан ЗПИФ Glorax Capital, который позволит более гибко и вариативно подходить к вопросу приобретения новых активов.

Команда компании усилена несколькими топ-менеджерами, которые сосредоточатся на развитии нового направления, в том числе Денис Лебедев назначен вице-президентом по развитию Glorax Development, Дмитрий Низковский — вице-президентом по девелопменту. Денис Лебедев отвечал за пополнение земельного банка в таких крупных девелоперских компаниях, как ГК "Самолёт", ГК "Эталон" и ГК "Пионер". Дмитрий Низковский имеет широкий опыт проектного управления и развития девелоперских проектов, в том числе в MR Group и Группе "ПСН".

Fee-девелопмент — популярное в развитых странах, но недостаточно распространённое в России явление. Землевладельцы, не обладающие необходимым уровнем профессионализма или необходимым размером инвестиций, сегодня не могут вывести на рынок собственные проекты. Значительное количество земельных участков находится в продаже без градостроительной документации. Сейчас компания Glorax Development собирается предложить инвесторам и собственникам участков услуги внешнего девелопера полного цикла — от получения градостроительных документов, формирования концепции и оценки рисков до привлечения проектного финансирования, организации системы продаж и непосредственно строительства. Организационная структура и эффективно выстроенная бизнес-модель компании позволяют максимально оперативно и профессионально выполнить все этапы реализации проекта — от жилого комплекса до делового кластера.

"Стандарты Glorax Development позволяют реализовать на участке собственника максимально рентабельный жилой комплекс, вывести его на рынок и обеспечить высокий уровень продаж. У нас есть сильная команда, необходимая экспертиза и финансовые возможности, чтобы запускать партнёрские проекты с землевладельцами. Компетенции достаточны для управления проектами не только в разных классах жилья, но и различной площади земельного участка: с равной эффективностью команда Glorax Development может застраивать масштабные территории и реализовывать локальные проекты точечной застройки", — рассказал подробнее о планах развития направления fee-девелопмента Денис Лебедев. Он напоминает, что Glorax Development является платиновым партнёром Сбербанка, благодаря чему компания может рассчитывать на индивидуальные условия по различным финансовым инструментам. В прошлом году девелопер первым в Санкт-Петербурге привлёк кредитный мезонин на сумму 1,7 млрд рублей. Таким образом была закрыта сделка по приобретению 18 га на Лиговском проспекте для развития масштабного проекта Ligovsky City. Проект освоения территорий в сером поясе Санкт-Петербурга на данный момент является для Glorax Development самым масштабным: сейчас в этой локации у компании приобретены участки общей площадью около 25 га. Компания готова предложить свои услуги в работе с банковским сектором, который в условиях работы посредством эскроу-счетов испытывает дефицит специалистов в сфере строительного контроля.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что, оценивая перспективы рынка fee-девелопмента в Москве, Санкт-Петербурге и в целом по России, следует понимать, что для того, чтобы инвесторы пользовались услугой fee-девелоперов, необходимо осознание этой потребности — сейчас для российского менталитета характерна позиция "я сам". "Такое сотрудничество будет интересно непрофильным или небольшим инвесторам, особенно в условиях перехода строительного рынка на новую схему работы. Небольшие игроки стремятся заручиться поддержкой более авторитетных, поскольку банки готовы финансировать только проекты с минимальными рисками. Партнёрство при участии крупного застройщика повышает шансы получения кредитов на строительство", — уточнила Елизавета Конвей.

Эксперт напомнила, что в Москве fee-девелоперами выступали компании Level Group, MR Group, а также ПИК, которая в начале года нашла первых покупателей франшизы на использование своих технологий.

В Петербурге компаний с компетенциями fee-девелопера ещё меньше. В этом качестве, например, выступала компания AAG, которая занималась разработкой концепции застройки участка, градостроительной документации для проектов, расположенных на пр. Энгельса, Торфяной дороге, ул. Типанова.