Крупные московские девелоперы никак не могут закрепиться на высококонкурентном рынке Северной столицы. "ДП" разбирался в причинах этого феномена.
Сейчас на рынке Петербурга работают пять московских застройщиков. Это ПИК, Glorax Development, ФСК, "Ойкумена" и Veren Group. Суммарно, по данным реестра единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ, они строят 28 домов общей площадью 528 тыс. м2, что не превышает 5% от рынка (всего в Петербурге в стадии строительства находится 11,6 млн м2). Ещё две компании — "Главстрой СПб" и "СПб Реновацию" — тоже условно можно отнести к московским. Они имеют центральные офисы в столице, но начинались как отдельные петербургские проекты.
Особняком стоит группа "Эталон", которая, если смотреть формально, поглотила московского застройщика "Лидер", принадлежащего АФК "Система" миллиардера Владимира Евтушенкова. Сейчас же, по сути, она полностью контролируется московскими акционерами. Но даже с учётом этих трёх компаний доля московских девелоперов на петербургском рынке дотянет лишь до 16%.
Столичные строители начали предпринимать попытки закрепиться в Петербурге с 2008 года. Несколько раз на рынок выходила группа "Ренова" (теперь ГК "Кортрос") Виктора Вексельберга. Она приобретала земельные участки на намыве, на Петровском острове. Пыталась купить другие крупные проекты, но в итоге смогла лишь построить и сдать в 2018 году один апарт–проект Royal Park, в котором, по словам участников рынка, до сих пор остаются непроданными почти половина площадей. Неоднократные заявления о желании продолжать строить в Северной столице пока ничем не подкреплены.
Относительно неудачным был заход в город федерального застройщика "Самолёт". Компания быстро возвела свой проект в Мурино и, не купив ни одного нового участка, в начале 2020 года ушла из Петербурга. Впрочем, летом "Самолёт" подписал соглашение о партнёрстве с "СПб Реновацией" и запланировал на осень приобрести несколько земельных участков, позволяющих возводить 0,5–1 млн м2 жилья.
У группы "ПИК" тоже в Северной столице дела идут не такими темпами, как заявлялось изначально. Компания за всё время приобрела лишь четыре участка, на двух из них стройка уже завершается. Если сравнить с другими регионами, где девелопер заявляет о мегапроектах, Петербург — лишь капля. На него в общем объёме приходится 3,1%.
С петербургской спецификой
Почему это происходит? Петербургский рынок сложен. С одной стороны, в городе есть чёткие правила землепользования и застройки, себестоимость строительства чуть ниже (процентов на десять), чем в Москве, большой потенциал редевелопмента серого пояса и гораздо менее перегретый рынок, нежели столичный.
"Привыкшие работать в условиях определённой доходности москвичи не всегда умело приспосабливаются к новым реалиям и из–за этого зачастую вынуждены покидать петербургский рынок. Но попытки закрепиться на нём будут вестись и впредь", — уверена Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
Но существуют и специфические особенности. Среди них — многочисленные охранные зоны, проекты в которых можно согласовывать годами, прежде чем дело дойдёт до реализации. В Северной столице сложнее получить разрешение на строительство и очень легко — недовольство градозащитников и местных жителей. В Петербурге очень высока конкуренция за хорошие локации в центре и не только. Наконец, маржинальность проектов в столице всё–таки выше.
"В последние годы на рынке практически не осталось простых участков. Чаще всего это редевелопмент, сложные сделки, участки с историческим наследием и т. д. Кроме того, для покупателей квартир в Северной столице, согласно нашим исследованиям, прежде всего важны репутация и опыт застройщика, причём именно местный. Поэтому иногородним компаниям бывает сложно с успехом зайти на рынок", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
В Петербурге иная философия и градостроительные привычки. "Дом бизнес–класса на 80–150 квартир в Москве уже практически невозможен. А у нас именно камерный формат воспринимается как действительно дорогое жильё: меньше соседей, потише, красивые старинные дома рядом. Иными словами, востребовано ощущение Петербурга. Тонкого понимания этого аспекта москвичам иногда не хватает", — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".
В масс–маркете ситуация проще. Однако продавать квартиры в многоэтажных массивах с такой же прибылью, как в Москве, здесь почти невозможно. В Петербурге квадратный метр в центре стоит почти столько же, сколько в Москве на окраинах.
Выбор в пользу местных
Кроме того, мешают кадровые проблемы. "Есть сложности с поиском подходящего под задачу топ–менеджмента. Нужно, чтобы видение руководства на местах совпадало с видением центрального офиса. Важно, чтобы у собственников хватало инструментов и ресурсов для качественного управления региональным подразделением. Требуется много времени и на создание оптимального земельного банка", — говорит руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации" Дмитрий Михалёв.
Петербургские покупатели традиционно с большим подозрением относятся к московским застройщикам. Несколько серьёзных скандалов с неисполнением обязательств по срокам строительства укрепили уверенность горожан, что лучше приобретать квартиру у местных девелоперов.
"Есть стереотип, что, даже если москвичи много построили в других регионах, сложно проверить качество этого строительства, сроки, надёжность. С введением проектного финансирования этот вопрос, может, не будет столь актуальным, но всё же, приобретая дорогостоящий товар, люди хотят понимать, кто его будет производить (в данном случае строить)", — рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".
При этом, как ни парадоксально, "нерезиденты" из других регионов Северо–Запада и даже из Северной Европы как раз неплохо себя чувствуют в таких условиях. Видимо, североевропейский менталитет и Петербург неплохо сочетаются. Так, группа "Аквилон" из Архангельска, пришедшая в Петербург в 2016 году, сейчас входит в топ–8 городских застройщиков. "В регионах более внимательно относятся к качеству и экономике проектов. Конкуренция точно такая же, маржинальность ниже, а значит, цена ошибки выше", — объясняет Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
Но представить себе конкуренцию на региональном рынке без москвичей всё равно невозможно. "Нужно отдать должное — проекты московских компаний, которые в итоге выводятся на петербургский рынок, по большей части достойные и привносят что–то новое. Как в маркетинг и клиентский сервис, так и в аспекте планировок и оформления территорий", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
