Фото: Коньков Сергей
Фото: Коньков Сергей

"Квартиры" для бизнеса в индустриальных парках

1816
dp.ru
17 октября 2020, 13:57

Несмотря на общие потери бизнеса Петербурга, как и всей страны, существуют отрасли экономики, меньше пострадавшие от коронавируса, и даже сумевшие после снятия ограничений показать рост.

Относительно всего рынка недвижимости достаточно уверенно себя чувствует складская и в какой-то мере промышленная недвижимость. На круглом столе, проходившем в "ДП", "Малый бизнес скорее жив, чем…? Производственная и складская недвижимость для малого бизнеса" обсуждали состояние и перспективы рынка складских и производственных помещений Петербурга и ближайших пригородов.

Максим Вячеславович Соболев, директор по коммерческой недвижимости АО "ЮИТ Санкт-Петербург" :

"С мая началось восстановление рынка индустриальной недвижимости. Обращаются к нам как собственникам индустриального парка малые предприятия, которым надо построить от 1 тыс. до 5 тыс. м2 складской или индустриальной недвижимости. В этом году мы подписали четыре контракта, что в принципе неплохо для кризисного года.

Во время ограничений, вызванных коронавирусом, развитие получила отрасль электронной коммерции и смежные отрасли курьерских и транспортных услуг, а также вырос спрос на складские помещения для хранения и консолидации заказов".

Артем Петрович Большаков, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости АО "НАЙТ ФРЭНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" :

"С момента начала пандемии единственное направление, которое продолжало развиваться, — это складская недвижимость. Когда всем было запрещено выходить из дома, начался повышенный спрос, все стали закупать продукты, и в этот момент интернет доставка была на коне. Не хватало как курьеров, так и складских площадей. В этот момент был пик спроса, такие компании, как "Озон", "Перекрёсток" и другие, активно искали для себя площади на увеличение.

Сейчас найти площадь для склада 10 тыс. м2 — большая проблема в Петербурге, как и площадь 5 тыс. м2. И ставка аренды на класс С уже возрастает до 600 руб за м2 – это в городе (в районе площади Александра Невского), что уже выше чем плата за класс А за кольцевой дорогой. Ставка аренды будет расти и очень надеюсь, что инвесторы будут обращать внимание более активно на данное направление и начнут строить спекулятивные объекты для последующей сдачи их в аренду".

Участники дискуссии отмечали, что на данном этапе инвесторы слабо понимают это направление недвижимости и не знают, как будет развиваться ситуация дальше. Сегодня рынок растёт, а буквально несколько лет назад было всё наоборот: было так называемое время арендатора, когда был большой выбор помещений в различных локациях, и разного качества. За 2–3 последних года, когда новое строительство было крайне ограниченно, рынок поменялся, и наступило время арендодателя. Ставка аренды с 350–400 рублей выросла до 600 рублей.

Алла Витальевна Сидоренко, руководитель направления складской и производственной недвижимости ГК "БестЪ" :

"Если для инвесторов, привыкших покупать недвижимость, понятный рынок — это офисы и сейчас даже апартаменты, то складская недвижимость, которая всегда была эффективнее в плане окупаемости (6–7 лет даёт окупаемость), непопулярна и непонятна для инвестора. Местные инвесторы относятся к ней несколько настороженно, предвзято и не понимают её преимуществ".

Квартиры для бизнеса

Одно из новых направлений на рынке коммерческой недвижимости Light Industrial – небольшие помещения для малого и среднего бизнеса площадью до 500 м2. Такие помещения могут использоваться для размещения складов или производств со встроенными офисами, а также интернет-магазинов (в индустриальном парке ЮИТ успешно работают несколько интернет-магазинов).

Максим Соболев:

"В новом проекте ЮИТ помещения площадью от 288 м2 объединяются в несколько корпусов, расположенных на охраняемой территории, которая обслуживается собственной управляющей компанией. Здания возводятся по современным технологиям. Покупка такого помещения вполне сопоставима по бюджету с приобретением квартиры (19 млн рублей). Мы видим большой спрос на такого рода помещения.

В Петербурге довольно много успешных малых предприятий, которые хотят иметь помещения, соответствующие качеству их продукции и услуг. Однако, такие предприятия зачастую вынуждены размещаться в плохих помещениях, построенных еще в советское время. Еще одним фактором, стимулирующим малые предприятия к поиску новых помещений, является жилищное строительство, активно осваивающее промзоны Петербурга. В перспективе ближайших лет жилья будет строится все больше, а мест для малого бизнеса в Петербурге будет все меньше".

Для малого и среднего бизнеса существенным критерием приобретения складских активов является доступность кредитования под залог земельных участков либо объектов строительства, а также возможность использования инструментов поддержки государством объектов малого и среднего предпринимательства.

Максим Соболев:

"Если рассматривать устойчивость различных элементов недвижимости в текущей ситуации, складской и индустриальный рынок оказался более устойчивым. При этом на рынке происходят существенные изменения, одно из которых вследствие текущей макроэкономики — снижение ключевой ставки ЦБ — приводит к тому, что клиенты считают, что если ключевая ставка — 4,25, то кредит на 2–4% дороже, конечно, этой ставки, но с этим кредитом можно построить для себя то помещение, которое через 10 или около того лет станет твоей собственностью. Такая логика присутствует у клиентов в последнее время всё чаще".

Денис Евгеньевич Кочанов, заместитель директора отделения "Петроградское" ПАО "Энергомашбанк" :

"Условия кредитования для малого и среднего бизнеса на приобретения подобных объектов недвижимости с последующим его залогом таковы – первый взнос 15-20% от рыночной стоимости, под процентную ставку 6-7% годовых в данной ситуации кредитные средства получить крайне проблематично, однако под 9-10% годовых в принципе реально, также в качестве дополнительного обеспечения своих обязательств целесообразно воспользоваться поддержкой Фонда содействия кредитованию МСБ, с которым российские банки активно сотрудничают, где можно получить поручительство до 50%".

Александра Федоровна Питкянен, исполнительный директор Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса :

"На текущий момент в фонде существуют три программы по поддержке малого и среднего бизнеса – если идет разговор о сумме порядка 150 млн. рублей, то здесь можно говорить о программе предоставления поручительства – до 50% мы можем обеспечить за счет собственных средств фонда – максимальный объем поручительства на текущий момент – до 100 млн. рублей. Срок предоставления поручительства ограничен сроком по кредитному договору. На 40% вырос объем поручительств в текущем году, банки хорошо привлекают поручительство как дополнительное обеспечение. Спрос на поручительства растёт ввиду ужесточения требований банков"

Критерии предоставления поручительства Фондом – организация должна быть зарегистрирована на территории Петербурга, вести деятельность не менее 6-ти месяцев, должна отсутствовать задолженность по налогам и сборам, не должна была привлекаться к судебным спорам и банкротствам в течении 2-х последних лет. Кроме программ Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса существуют и другие меры государственной поддержки малого и среднего бизнеса.

Евгений Владимирович Чернобровкин, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами регионального центра "Литейный проспект", филиала "Корпоративный" ПАО "Совкомбанк" :

"В настоящий момент российские банки могут предлагать различные варианты кредитования по относительно низким ставкам. Они могут варьироваться в диапазоне от 5 до 8% годовых, в редких случаях и ниже. Снижение происходит за счёт участия банков в различных государственных программах по субсидированию процентных ставок. Можно упомянуть такие программы, как постановление 1764, финансирование в рамках Корпоративной программы повышения конкурентоспособности (Постановления правительства номер 191), и многие другие"

Подводя итоги обсуждения, участники дискуссии согласились, что на данный момент достаточно высокий запрос со стороны бизнеса на покупку складских и производственных помещений, если девелопер или инвестор помогает малому бизнесу в поиске банка для кредитования, большое значение для развития бизнеса имеет поддержка Фонда содействия кредитованию малого и среднего бизнеса, также других мер поддержки со стороны государства.

Формат "квартир для бизнеса" - предоставление возможности постройки небольших производственных площадей на территории индустриальных парков с предоставлением инженерной инфраструктуры интересен и может получить дальнейшее развитие в Петербурге.