Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Время спекуляций ушло: инвесторы потеряли интерес к жилью для перепродажи

11992
Павел Никифоров
17 ноября 2020, 08:05

Привлекательность инвестиций в жильё с целью его перепродажи за последнее время резко снизилась.

В хорошие, "тучные" годы доходность инвестиций в жилые проекты (купил на котловане — продал после сдачи) в ряде проектов доходила до немыслимых 130% за 2–3 года. Самый яркий пример: в 2008 году в проекте "Гуси–лебеди" компании КВС квартиру на старте можно было купить по 45 тыс. рублей за 1 м2, а по завершении строительства она продавалась по 95–100 тыс. рублей за "квадрат". Но те времена давно прошли.

Лучше сдавать в аренду

"Действительно, несколько лет назад можно было получить доход за период строительства 50% и более. Но однозначно не по всем проектам, а в интересных развивающихся локациях, с невысокими стартовыми ценами", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

Сегодня с учётом снижения объёма предложения произошло вымывание бюджетных вариантов. В результате существенно увеличивается порог входа на рынок, а средняя доходность составляет 12–15%. Варианты инвестирования есть, и грамотные инвесторы отслеживают новые проекты в удачных локациях.

"Сокращение доходности инвестиций — это длительная тенденция, развивающаяся по меньшей мере с кризисного 2014 года", — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".

"Инвесторы пока останутся, но лишь в тех проектах, удорожание квадратных метров в которых гарантируется расположением, статусом и малым выбором в локации", — рассказывает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Больше всего инвестиционная привлекательность теряется в недорогой недвижимости. Продать изначально недорогую квартиру с наценкой становится всё сложнее.

"Спекуляции на перепродаже недвижимости уходят в прошлое. Сейчас выгоднее покупать недвижимость по льготной ипотеке, дожидаться ввода и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду, погашая ипотечный платёж", — отмечает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Весь навар банкам

Окончательно потенциальную доходность инвесторов может прибить переход на эскроу–счета. "Он уже серьёзно отразился на экономике девелопмента, поменялся алгоритм распределения финансовых потоков. Застройщикам уже невыгодно продавать на котловане: идут затраты на рекламу, на содержание штата, на инструменты продаж, а деньги находятся на эскроу до момента ввода в эксплуатацию", — говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.

Безусловно, какую–то долю площадей застройщики будут выводить в продажи на котловане. Но если раньше так продавалось до 40% общего объёма площадей, то в эпоху эскроу на котловане разумно продавать не более 10%, всё остальное — позже и за полную стоимость.

Рынок сужается, предложение сокращается. Это значит, что через пару лет возможен дефицит качественных объектов в хороших локациях.

"В этих условиях как никогда важной становится локация. Проекты, расположенные в недооценённых районах, выигрывают. Инвесторы, вдумчиво относящиеся к покупке, будут искать прежде всего такие объекты", — говорит Дмитрий Колтунов, управляющий партнёр компании "Страна Девелопмент".

Впрочем, ряд экспертов полагают, что даже с упавшим уровнем доходности недвижимость остаётся привлекательной для инвесторов. "Даже в случае стабилизации цен в 2021 году недвижимость останется привлекательным средством вложения средств, так как альтернативы ей для широких слоёв населения нет: доходность вкладов снижается, а фондовый рынок не гарантирует даже сохранения сбережений", — говорит руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации" Дмитрий Михалёв.

"Бум, когда скупали все существующие квартиры и апартаменты на рынке, прошёл. На первый план выходит качество, локация, статус объекта недвижимости. Сегодня мы видим вдумчивого покупателя, которого интересует не только метраж, этаж и транспортная доступность, но и социальное окружение, наличие инфраструктуры, дальнейшее развитие локации", — резюмирует Анна Прозорова, руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО "Лахта Плаза".