Фото: Интерпресс
Фото: Интерпресс

Выкуп уйдёт в прошлое: Смольный заставит девелоперов строить социалку

8437
Иван Ершов, Павел Никифоров
18 ноября 2020, 07:14

Смольный создаёт Градостроительную комиссию по вопросам обеспечения новых проектов жилых домов и апартаментов объектами социальной инфраструктуры. Возглавит её губернатор Александр Беглов. Решения комиссии должны вывести в правовое поле все соглашения с застройщиками о безвозмездной передаче городу детских садов, школ и поликлиник. Выкуп по себестоимости постепенно сведут к минимуму.

Регламент работы комиссии и её состав сейчас обсуждаются, но предложения по ней уже согласованы Александром Бегловым, известно "ДП".

Она будет выполнять роль регулятора и обеспечит системный подход к развитию территорий Петербурга в части создания объектов обслуживания жилой застройки, гостиниц и иных средств размещения, указано в пояснительной записке. Примечательно, что в документе отдельно прописана необходимость строительства социалки для "псевдожилья".

Работа комиссии должна исключить появление объектов, не обеспеченных детскими садами, школами и поликлиниками, и "позволит избежать социальной напряжённости среди населения в кварталах новой застройки".

"Системность" подхода, по данным "ДП", состоит в единых правилах для строителей, которых теперь заставят полностью обеспечивать социалкой свои объекты. Существовавшая ранее практика выкупа их по себестоимости должна уйти в прошлое. Исключение может быть сделано только для тех, кто ранее построил больше необходимого.

Требовать с каждого будут пропорционально объёмам проектов. Это позволит избежать ситуаций, при которых застройщику последнего свободного пятна в квартале приходится решать вопросы с местами в школах и садиках для всех домов, построенных ранее другими девелоперами.

"Бывает, что застройщик возводит небольшой объект, для обеспечения которого не требуется целая школа. В таком случае комиссия может принять решение об объединении нескольких девелоперов и их совместной реализации конкретного социального объекта, — рассказывал в интервью “ДП”, анонсируя её создание, председатель комитета по строительству Игорь Креславский (см. № 107 от 10.08.2020). — У нас по Правилам землепользования и застройки жилые объекты должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. В рамках этого мы и работаем с застройщиками. Жильё, не обеспеченное социалкой, строиться не будет. И так уже накоплен большой дефицит".

Острый вопрос

Строительство социалки — животрепещущий вопрос для девелоперов с 2012 года. Именно тогда, с приходом губернатора Георгия Полтавченко, застройщиков стали обязывать добровольно–принудительно возводить одновременно с жильём школы, детские сады и поликлиники. Сейчас практически каждому девелоперу при согласовании проекта планировки территории и получении разрешения на строительство предлагается заключить с городом договор на строительство и безвозмездную передачу соцобъектов в казну. В противном случае бизнесу просто не получить соответствующую граддокументацию.

Впрочем, до появления комиссии распределение соцнагрузки происходило в закрытом режиме — кто–то получал по максимуму, кто–то отделывался лёгким ремонтом соседней школы.

Но и сейчас, как говорят участники рынка, в Смольном нет никаких точных формул расчёта нагрузки для новых проектов. Каждый раз требования высчитываются индивидуально и "на глазок". Это не устраивает не только строителей, но и прокуратуру, которая, по словам участников рынка, не раз требовала большей прозрачности при принятии таких решений.

"У властей есть градостроительные нормы, по которым они высчитывают основную нагрузку, и “тепловые” карты (локации с красными зонами, где дефицит инфраструктуры, и зелёными, где его нет. — Ред.). Но никаких обоснований до последнего момента не было", — рассказывает Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".

Примечательно, что в комиссию не включены представители районных администраций, а также комитетов по образованию и здравоохранению. Как полагают эксперты, это поможет быстрее добиваться принятия решений на заседаниях. Информация о существующем и будущем дефиците социалки собирается комитетом по экономической политике и стратегическому планированию и передаётся комитету по градостроительству и архитектуре.

Жизнь по правилам

"До сих пор к каждому проекту подходили индивидуально, и вряд ли кто–то будет открывать все карты: у каждого социальная нагрузка и обременение разные. Как комиссия будет рассматривать проекты, какие у неё критерии для принятия решений — пока ещё никто этого не знает", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Комиссия Смольного создается по подобию Градостроительно–земельной комиссии (ГЗК) Москвы, отмечают участники рынка, но не совсем. "В Петербурге это будет некий совещательный орган, — поясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и Партнёры" Дмитрий Некрестьянов. — У московской ГЗК гораздо больше полномочий, это орган, который определяет параметры застройки (высоту, этажность, общую площадь) и под эти параметры согласовывает социальные обязательства".

Дорогие расходы

Социалка — существенная статья расходов для девелопера. "В Петербурге стоимость строительства одного места в детсаду в среднем — 0,6–0,8 млн рублей, в школе — около 1,1–1,3 млн. В целом затраты на объекты социнфраструктуры составляют около 5–9% общего объема инвестиций", — подсчитал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

"Расходы на строительство социальных объектов — школ и детских садов — в наших проектах составляют примерно 10 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади", — комментирует Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".

По данным комитета по строительству, на 1 ноября 2020–го между Петербургом и застройщиками заключены соглашения о создании 376 объектов социального назначения (205 детских садов, 68 школ, 42 объекта здравоохранения и пр.). По оценкам экспертов, общая сумма инвестиций в них со стороны бизнеса составит 95,1 млрд рублей.

В 2020 году в Петербурге планируется ввести 60 соцобъектов: 37 — по Адресно–инвестиционной программе (то есть построенных за счёт бюджета), и 23 — инвесторские.

Запасайтесь справками

Требования по строительству социалки для апартаментов ожидаемо не радуют представителей этого сегмента. "При условии введения норм по социнфраструктуре апартаменты однозначно подорожают. Кроме того, рядом с апарт–отелем может физически не быть места для строительства подобных объектов", — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Но не все участники рынка столь категоричны. "В первую очередь нововведение ударит по строителям “псевдожилья”. Тех, кто строит реальные гостиницы, пусть и с апарт– номерами, обременения не коснутся", — уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development. Это подтверждают и в кулуарах Смольного, где предлагают девелоперам таких проектов запасаться письмами от комитета по туризму, подтверждающими работу на приём гостей.

По моему мнению, решения комиссии будут носить рекомендательный характер и не будут порождать юридических обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры. В настоящее время отсутствуют необходимые правовые нормы, устанавливающие объём обязательств застройщика, правовой механизм их оформления, условия и порядок применения. В конечном итоге принятие данной инициативы может привести к снижению инвестпривлекательности города.
Анна Прозорова
Анна Прозорова
руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО "Лахта Плаза"
Считаю, что данная инициатива — логичное продолжение работы горадминистрации в части борьбы с возведением так называемого "псевдожилья" (апартаментов без гостиничной составляющей). Для элементов туристической индустрии, которыми являются гостиницы и апарт–отели, социальная инфраструктура не нужна. В итоге, полагаю, работа комиссии усложнит строительство псевдожилья в Петербурге, на качественных же гостиничных проектах эта инициатива никак не скажется.
Константин Сторожев
Константин Сторожев
председатель экспертного совета по апартаментам РГУД