Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Рестарт реновации: закон о комплексном развитии территорий обрадовал застройщиков

1234
Павел Никифоров
20 ноября 2020, 09:54

Закон о "комплексном развитии территорий", принятый Госдумой в первом чтении, делает реновацию для петербургских застройщиков более интересной

Документ вносит к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ ряд поправок, упрощающих редевелопмент. По нему местным властям предлагается дать полномочия составлять адресные программы по реконструкции и сносу фактически любых многоквартирных домов в целях "обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан".

Также в законопроекте вводится понятие "комплексное развитие территорий" (КРТ). Решение о нём власти смогут принимать, если половину территории занимает, например, аварийное жильё, самовольные постройки или многоквартирные дома, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции.

В законе есть ограничения: если треть жителей проголосуют против реновации, дом из программы исключат. По умолчанию собственникам и нанимателям в сносимых домах будут предоставляться равнозначные жилые помещения. Если собственник в течение 90 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, то его могут обязать к переселению через суд. Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.

Скорая помощь

Как говорят участники рынка, для Петербурга проблема реновации аварийного и устаревшего жилья как никогда актуальна. По данным сервиса ГосЖКХ, в Санкт–Петербурге в аварийном состоянии находятся 262 дома общей площадью более 263,6 тыс. м2. "Кроме того, в городе более 100 кварталов хрущёвок, которые уже морально и физически устарели. А на подходе “корабли” и другие советские серии домов. Реновировать на бюджетные средства — никаких денег не хватит, поэтому нужны совместные программы, интересные инвесторам", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".

С 2009 года в городе действует программа развития застроенных территорий (РЗТ) — тогда компания "СПб Реновация" приобрела у Смольного право на работу в 22 кварталах в девяти районах Петербурга. За 9 лет она должна была снести 1,2 тыс. жилых домов и на их месте построить 8 млн м2 нового жилья, рассчитанного на 450 тыс. человек. Общую стоимость программы оценивали в 400 млрд рублей.

Но за прошедшие годы компания возвела в Петербурге только 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2 (ещё 260 тыс. м2 — на стадии строительства).

Как объясняет руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации" Дмитрий Михалёв, в процессе реализации проекта девелопер столкнулся с тремя основными проблемами, из–за которых не смог вовремя её реализовать. "В первую очередь синдром последнего жильца. На сегодняшний день нет юридических механизмов, исключающих случаи шантажа со стороны собственников последних нерасселённых квартир, которые могут выдвинуть любые, самые непомерные требования. Новый закон решит эту проблему", — говорит он.

Закона мало

Новые правила делают реновацию более интересной. Но одного закона может быть мало. "У нас есть опыт участия в проектах редевелопмента жилых территорий в других странах. По опыту мы можем сказать, что для успешной реализации таких сложных и длительных проектов важно соблюдение многих условий, не все из которых в принципе можно прописать в законах. Необходимо выстроить долгосрочные отношения доверия между властью, девелоперами и жителями, разработать проекты застройки, которые не просто будут устраивать все стороны, но и будут привлекательными и современными на уровне города", — считает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".

"Архитекторы, градостроительный совет, девелопер и власти обязаны работать вместе над такими проектами. Но инициатива должна исходить от властей. Пока город не обозначит свою политику в отношении ветхого фонда и не выработает ключевые принципы работы вместе с девелоперами, дело с мёртвой точки не сдвинется", — уверен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

Плюс серый пояс

Кроме того, законопроект актуален для Петербурга с точки зрения развития серого пояса. "В отличие от Москвы, у нас большой объём неприглядных земель в ближайших к центру локациях. И их освоение затягивается в том числе из–за постоянных переговоров с собственниками и сложностей перевода земель в категории жилой и общественно–деловой застройки", — говорит Кирилл Тимофеев, гендиректор сервиса по подбору новостроек Living.ru.

В Петербурге для редевелопмента есть территории за Обводным каналом, "Красный треугольник", промышленные зоны в Калининском районе.

"В части реновации всё ещё очень перспективен Васильевский остров. Здесь практически нетронутыми остаются участки рядом с портом, Уральская улица. Высокая транспортная доступность острова и близость к центру позволяют возводить здесь недвижимость высокого класса", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.

С точки зрения рентабельности сложность проектов реновации всегда заключалась в существенных затратах на подготовку участка, инфраструктуру, а зачастую и в наличии на территории исторических памятников. Поэтому и цены на квартиры в тех проектах развития, что сейчас реализуются, довольно высоки. Если застройщикам удастся договориться с городом о совместных вложениях в дороги, коммуникации, соцобъекты и тем самым снизить себестоимость работ, то успешных объектов станет значительно больше.

Сейчас у города нет стратегии относительно работы с девелоперами по программам реновации, подводят черту девелоперы. Они же, в свою очередь, предпочитают работать в более понятных им условиях — на территориях на окраинах.