Фото: Сергей Ермохин
Фото: Сергей Ермохин

Алгоритм собственника: найдено решение вечного квартирного вопроса

387
Дарья Ковалёнок
17 декабря 2020, 15:46

Экономист ВШЭ разработал алгоритм, который должен помочь в спорах собственников жилья с застройщиками

Доцент Международного института экономики и финансов ВШЭ Роман Захаренко опубликовал исследование, которое, по словам учёного, поможет решить вечный квартирный вопрос. Захаренко вывел алгоритм, позволяющий уравновесить интересы собственников помещений в многоквартирных домах (МКД), например попавших под реновацию, и застройщиков, желающих возвести на этом месте новое жильё.

Проблема последнего жильца

Роман Захаренко рассказал "ДП", что во время реализации крупных девелоперских проектов на месте существующей недвижимости, распределённой между большим числом собственников, часто возникают конфликтные ситуации из–за желания владельцев получить за свои метры побольше, а у строителей — заплатить за них поменьше.

"Когда число собственников велико, вероятность удачного исхода сделки стремится к нулю", — формулирует проблему исследователь. Экономическая теория и практика говорят, что с ростом числа интересантов растёт вероятность отказа в совершении сделки о добровольной продаже доли. Особенно актуальна эта проблема при застройке территорий гаражных кооперативов или в ходе реновации районов первой массовой застройки.

Захаренко в статье в международном журнале Regional Science and Urban Economics отмечает, что необходимость некоторой степени принуждения среди небольшого числа собственников в таких случаях неизбежна. Однако, чтобы сделка состоялась, необходимо соблюсти тонкий баланс: если полностью отказаться от принуждения, то старый дом не удастся снести, если принуждение будет слишком сильным, то сделка будет восприниматься как грабёж.

Ситуация усложняется тем, что принудительная продажа объектов для нужд крупных частных застройщиков, например для строительства торговых центров, как правило, не допускается. К принудительной продаже недвижимости прибегают в том числе в международной практике лишь при изъятии земли для государственных нужд, например для строительства дорог.

Проверить на практике тезисы Захаренко можно будет в самом скором времени. До конца 2020 года Госдума планирует принять законопроект, распространяющий московский опыт реновации на регионы. Документ, в частности, предусматривает, что для включения в программу достаточно согласия двух третей жильцов.

Петербургские парламентарии предложили поправку в этот законопроект. Они считают, что для одобрения решения необходимо согласие ? собственников. После одобрения общим собранием жильцов у инвестора возникает право направления собственникам оферты для заключения договора. В случае отказа он может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора в порядке ст. 445 Гражданского кодекса РФ. В то же время жильцы вправе направить инвестору встречное предложение о выкупе квартиры по рыночной стоимости на основании отчёта по оценке либо по кадастровой стоимости, определённой за предшествующий год.

Что взамен

Роман Захаренко считает существующие подходы неэффективными. По его мнению, главным препятствием к цивилизованному разрешению споров между собственниками помещений в многоквартирных домах и застройщиками является отсутствие рынка земли. Его заменяет рынок отдельных квартир, а это ограничивает эволюцию городского развития и ход благоустройства.

Захаренко предлагает создать земельный рынок и приводит для этого свой алгоритм. Его суть — формирование консолидируемого объекта недвижимости. Собственники, ещё до того как их дом попадёт в программу реновации, формируют общий реестр заявок, в котором содержатся их оценки стоимости недвижимости. При появлении покупателя здания жильцы смогут распределить вырученные деньги между собой.

Предполагается следующая схема действий — один из собственников жилья в МКД инициирует процесс сбора предложений от других жильцов и регистрирует начало этой процедуры в специальном государственном органе.

Собственники подают данные с оценкой своей недвижимости, причём эту оценку можно пересмотреть в любое время, но не позже появления покупателя. После того как собраны все заявки от собственников, каждому из них назначается компенсация, выплачиваемая в случае продажи объекта.При этом, как отмечает исследователь, собственникам не удастся продать свою долю за баснословные деньги, превышающие реальную рыночную стоимость, так как стоимость квадратного метра будет привязана к средней оценке всех жителей дома.

Захаренко поясняет, что сейчас единственной возможностью приобрести землю застройщиком является лишь проведение переговоров со всеми жильцами предполагаемого объекта для продажи. И в этом заключается серьёзная проблема: спустя годы, потраченные на бессмысленные переговоры, девелоперы вынуждены переносить свои проекты на окраины, что, в свою очередь, приводит к чрезмерному расползанию городов и росту транспортных издержек. Доцент предположил, что в ближайшие годы проблема консолидации собственности в России будет обостряться. Прежде всего это связано с износом старого фонда и несовершенством современных программ реновации.

Прагматичная действительность

Автор статьи подчёркивает, что массовая рыночная консолидация собственности могла бы стать основой честной и выгодной для всех сторон реновации. Однако на данный момент алгоритм не учитывает тот факт, что в большинстве стран дома принадлежат муниципалитетам, а жители обитают в них на правах социальной аренды.

В этой связи примечательна история квартала Дюшер в Лионе, который был построен в 1960–е. Когда в нулевые пришла необходимость реновации, главной проблемой квартала стало то, что 80% жилого фонда было социальным, 20% — частным. При этом, как отмечает сам автор, основной сложностью на пути к применению алгоритма в России является отсутствие на законодательном уровне механизмов консолидации собственности в многоквартирном доме.