Стройка на кредитной волне: эпоха пандемии и льготной ипотеки близится к концу

1006
Елена Зубова
29 декабря 2020, 08:34

Главным драйвером рынка жилья в 2020 году стала льготная ипотека. В условиях пандемии она спровоцировала рост спроса, спрос подтянул цены и сократил предложение.

С наступлением режима самоизоляции как-то разом закончились разговоры о трудностях перехода рынка на проектное финансирование и эскроу-счета: встала задача выживания. Власти предложили две основные меры поддержки строительного рынка — покупку квартир у застройщиков и снижение ипотечной ставки.

Первая мера, на которую выделялось 150 млрд рублей, оказалась невостребованной — ни в одном российском регионе не прошло ни одного конкурса. Зато ипотека под 6,5% годовых вызвала ажиотаж.

Госпрограмма субсидирования ипотечных ставок подогрела спрос: предложение стало сокращаться, цены пошли вверх, на рынок потянулись частные инвесторы.

Предложение возвращается

Даже в условиях пандемии стройка в Петербурге не останавливалась. При плане ввода 3,2 млн м2 по состоянию на 1 декабря введено около 2,1 млн м2. Как рапортует комитет по строительству, план будет выполнен. Но со второго полугодия 2019-го запускалось мало новых проектов: застройщики притирались к схеме эскроу. Предложение быстро уменьшалось. "Причём сильно сократилось в первую очередь предложение готового жилья, квартир в сданных домах. И девелоперы чувствуют более высокий спрос на квартиры именно в готовых домах", — отметила Вера Серёжина, руководитель направления клиентского опыта группы RBI.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", предложение сократилось минимум на 35% относительно прошлого года. Особенно существенно — в элитном сегменте. По словам Веры Серёжиной, за первые три квартала в бизнес–классе вышло в продажу всего 55 тыс. м2 — пять объектов. Вывод новых проектов начался в III квартале. Причём, как отмечал ранее вице-премьер Марат Хуснуллин, по всей стране. По мнению чиновника, это означает, что девелоперы "притёрлись" к новой схеме.

Как сообщает комитет по строительству со ссылкой на Единую систему жилищного строительства, сейчас с использованием счетов эскроу в Петербурге реализуется 104 проекта общей жилой площадью 3,5 млн м2. Всего в России по схеме с эскроу строится 43,9 млн м2 жилья — 44% от общего объёма многоквартирных домов.

Цены соответствуют

Предложение плохо поспевает за спросом. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», осенью на первичном рынке продано на 48% больше жилья, чем во II квартале (1,2 млн м2). Многие девелоперы зафиксировали рост продаж примерно на 35% относительно прошлого года. Прибыль также выросла — на 20–40%. Основная причина высокого спроса, по оценке экспертов, — наличие льготной ипотеки. Петербург плотно занял лидирующие позиции по объёму льготных кредитов. У многих застройщиков доля продаж с использованием ипотечных средств достигла 80–90?%.

Высокий спрос и относительно дешёвые кредиты привели к увеличению цен. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", только за ноябрь рост составил почти 5% против обычных 1,5–2%. Безусловно, льготная ипотека была не единственным фактором повышения цен, но существенным.

Спасибо пандемии

На рынок в 2020-м оказала влияние самоизоляция. Сначала она затормозила процессы, однако затем в­ывела на рынок новые инструмент­ы.

"Год преподнёс девелоперскому рынку много сюрпризов. Пандемия коронавируса выступила катализатором внедрения новых цифровых решений, в том числе в презентацию проектов, заключение сделок. Этот процесс в период самоизоляции ушёл в онлайн. Переход произошёл достаточно оперативно — в течение 2 недель", — отмечает Ирина Соловьёва, коммерческий директор петербургского территориального управления группы "Эталон".

"С началом пандемии значение цифровых механизмов усилилось и на местном рынке, и девелоперы ускорили их внедрение. Дистанционно приобретают не только квартиры или апартаменты, но и кладовые помещения, и парковочные места", — говорит руководитель отдела продаж "Аквилона" Егор Фёдоров. Ещё одним трендом года стало увеличение доли покупателей-инвесторов. Как рассказывает Ирина Соловьёва, в компании каждая пятая сделка — инвестиционная.

"Причиной всплеска активности стали волатильность р­убля, снижение ставок банковских депозитов и дешёвая ипотека. Покупатели–инвесторы в этом году стали использовать и такой инструмент, как ипотека, перекладывая средства с депозитов в недвижимость", — пояснила она.

Совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова отмечает: больше всего приобретено студий и однокомнатных квартир, которые затем будут перепроданы или сданы в аренду.

"Думаю, наиболее ликвидные объекты имеют неплохие шансы принести доход владельцам, но 80–85% будет неликвидом. В итоге это может привести к снижению ставок на рынке аренды либо к снижению цен на недвижимость", — добавила она.

Конец "прекрасной эпохи"?

Год близится к концу. Но льготная ипотека продлена. По прогнозам КЦ "Петербургская недвижимость", это позволит сохранить темпы продаж — по итогам года ожидается объём 4,3 млн м2. Ипотека остаётся ключевым драйвером. Но количество льготных кредитов в банках сокращается — отложенный спрос удовлетворён. А Центробанк фиксирует рост минимальной средней ставки обычных ипотечных кредитов. Удорожание ипотечных кредитов, конечно, не обрушит рынок, но вполне может его несколько замедлить. Эпоха пандемии и льготной ипотеки останется позади.

Материал подготовлен для проекта Итоги — 2020