Фото: коллаж Алены Марченко
Фото: коллаж Алены Марченко

Рынок недвижимости больше никогда не будет прежним: COVID-19 всё изменил

32363
Антон Тарануха
12 января 2021, 07:04

На "ДП" стартует новый спецпроект "Девелоперский ТОП", который посвящён самым важным итогам, ключевым событиям и прогнозам на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Главные открытия минувшего года, новые объекты и наиболее ожидаемые проекты 2021 года попадут на мультимедийную карту, созданную на сайте dp.ru. Она позволит пользователям в подробностях изучить архитектурные особенности и функциональные характеристики представленных проектов. Но для начала мы поговорим об общих тенденциях на рынке и последствиях пандемии.

Прошедший под знаком коронавируса год завершился, сформировав новую реальность на рынке недвижимости. Цены взлетели до небывалых высот, но льготная ипотека помогла поддержать спрос. Если отталкиваться от официальных данных Управления Росреестра по Петербургу, то объём зарегистрированных ипотечных сделок в городе вырос более чем на 16%.

О схожих цифрах в течение года сообщал ряд крупных застройщиков. Например, в ЛСР за первые три квартала доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств выросла на те же 16%, с 48% в 2019-м до 64% в 2020-м. Доля ипотеки в структуре сделок "Главстрой Санкт-Петербург" составила 73% против 60% годом ранее. То есть, количество ипотечных сделок увеличилось на 13%. В целом, к концу 2020 года благодаря рекордно низким ставкам ипотеки её доля на рынке Северной столицы достигла 80%. По подсчётам КЦ "Петербургская недвижимость", средний показатель за 2020 год — 72% продаж. Всего порядка 90% ипотечных сделок прошли по программе господдержки.

Примечательно, что по объёму регистрации льготной ипотеки Петербург занял лидирующие позиции среди регионов страны. За период действия государственной программы в городе было зафиксировано 13% от общего количества зарегистрированных ограничений прав в виде ипотеки по всей России.

Существенным трендом можно считать тот факт, что объём предложения на первичном рынке недвижимости сократился за год на 25%. К концу 2020 года этот показатель в Петербурге составил 3,3 млн м2, что на 1,1 млн м2 меньше, чем год назад. Сокращение произошло из-за значительного уменьшения объёмов вывода в продажу новых объектов. Впервые за последние 5 лет на рынке возник дефицит. Об этом генеральный директор "Петербургской Недвижимости" Олег Пашин заявил на "Циан. Конференции".

По его словам, сокращение предложения не оказало серьезного влияния на объем реализации новостроек. На фоне пандемии покупательская активность рухнула весной, но воздействие данного негативного фактора удалось нивелировать за счёт спасительной госпрограммы льготной ипотеки. Уже к августу объём спроса достиг пиковых показателей и держался на этом уровне до октября, к концу года он стабилизировался на уровне 2019-го.

Самое важное, что в ситуации, когда рекорды сменялись антирекордами, после которых застройщики снова отчитывались о рекордных показателях, никто из значимых игроков не прекратил свою деятельность. Последствия кризиса для отрасли не оказались смертельными. Изменения в топе петербургских девелоперов за год были минимальными. По данным единого реестра застройщиков ДОМ.РФ, первые две строчки по объёмам строительства с большим отрывом от конкурентов продолжают удерживать ЛСР и холдинг Setl Group. Тройку лидеров замыкает Эталон, далее примерно на одном уровне расположились Лидер Групп, Главстрой, ЦДС и Аквилон.

наш.дом.рф
Фото: наш.дом.рф

Сохранится ли спрос на прежнем уровне в 2021 году, а вместе с ним и жизнеспособность бизнеса — вопрос открытый. Во многом ситуация будет зависеть от того, на какой ещё срок хватит ресурсов льготной ипотеки, насколько платёжеспособным будут покупатели и как поведут себя цены на жильё. С последним пунктом всё неоднозначно — ажиотажный рост не прекращается. По сведениям Центра оценки и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости", стоимость "квадрата" на первичном рынке взлетела за год со 119 тыс. рублей до 148 тыс. рублей.

Впрочем, эксперты немного успокаивают. Так, генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко говорит, что в 2021-м новостройки продолжат дорожать, но уже не такими быстрыми темпами: из-за взвинченных цен многие потребители стали ориентироваться на вторичный рынок. К тому же продление льготной ипотеки и ожидание дальнейшего снижения ипотечных ставок снизило покупательский ажиотаж. Однако дешевле жильё точно не станет.

"Всё произошло как по учебнику экономики: девелоперы, нарастившие предложение в первой половине 2019 года, чтобы не связываться с эскроу, вовсе не желали выводить новые объекты в начале 2020 года. Ажиотажный спрос стал для них подарком, но самое ликвидное предложение мигом вымылось, на оставшееся в продаже жильё цены росли по три раза в месяц. Процесс немного успокоился к концу года, но большинство экспертов склоняется к тому, что постепенно дорожать и новостройки, и готовое жильё будет весь 2021 год", — резюмируют аналитики Living.ru.

Конъюнктура рынка может измениться, если застройщики начнут активнее выводить новые проекты, сокращая дефицит. И предпосылки для этого есть. В частности, в 2020 году девелоперы стали пополнять свой земельный банк с большим рвением. По информации Colliers International, за 11 месяцев объём сделок с земельными участками под жильё в денежном выражении в 3 раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года.

"Уже в конце 2020 года мы увидели небольшое увеличение темпа вывода новых проектов на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году, и рынок увидит ещё больше качественных и интересных жилищных проектов", — прогнозирует директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.