Фото: Коллаж Алены Марченко
Фото: Коллаж Алены Марченко

Землю под дом: инвестиции в недвижимость рухнули

761
Карашаш Ногаева
29 января 2021, 20:01

Коронакризис повлиял даже на один из самых устойчивых рынков — недвижимость. Общий объём инвестиций в 2020 году упал на 36–42%.

Эксперты полагают, что сложившаяся ситуация — временное явление. Падение связано больше с тем, что многие компании перешли в позицию ожидания и избегали крупных сделок во время пандемии. 2021 год обещает всё наладить.

Склады в плюсе

По данным Colliers International, объём инвестиций в недвижимость снизился на 36% и составил $776 млн. В Knight Frank оценили падение в 42%. По мнению обеих компаний, лучше всего пандемию пережили складская недвижимость и земельные участки под жилье.

Сегмент складской недвижимости сформировал 46% всего объёма вложений в коммерческую недвижимость, что в 2 раза больше, чем в 2019 году. При этом эксперты обращают внимание, что в 2020 году удалось реализовать готовых объектов и участков под строительство складов на общую сумму 13,2 млрд рублей, что всё же на 15% меньше, чем по итогам предыдущего года. Значительному объему сделок в складах способствовал низкий уровень вакансии, который наблюдается на рынке последние 2 года. Кроме того, пандемия увеличила спрос на складские площади со стороны компаний онлайн торговли. Среди крупнейших сделок — продажа грузового терминала "Пулково" ("Колибри"), Логопарка "Троицкий" (PLT и Фонд Mubadala совместно с РФПИ), а также сделка Fix Price и PNK Group по схеме built-to-suit.

Наиболее активным сектором стали земельные участки под жильё.

"Наиболее активным в 2020 г. стал рынок продажи земельных участков под жильё — увеличение в 2,7 раза по сравнению с 2019 г. Это объясняется тем, что прошедший год был для девелоперов жилья весьма успешным, спрос во всех сегментах был высоким, а динамика цен была наиболее стремительной с 2008 года. Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году. В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах. К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета, и соответственно проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку", — отметил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Медленный рост

Постепенный рост показывает гостиничный сегмент. Его не остановил даже кризис в туристической области. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году, утверждают в Colliers. Больше всего инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты.

Объем сделок по приобретению уже существующих объектов упал на 72% по сравнению с 2019 годом, утверждают в Colliers. Однако эксперты Knight Frank обращают внимание, что в 2019 году были совершены две крупные сделки — продажа "Галереи" и "Невского центра" (суммарно 52,4 млрд рублей по оценке KF), что повлияло на данные 2020 года.

Сделки по приобретению офисной недвижимости снизились на 41-45% и составили 59 млн рублей. Доля инвестиций из общего объёма в этом секторе наоборот выросла с 12 до 23%.

"Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками", — прокомментировал Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге.

Аналитик "Фридом Финанс" Евгений Миронюк также уверен, что ситуация выправится в 2021 году. По его мнению, общий объем сделок упал не столько из-за кризиса, сколько из-за того, что большинство инвесторов ушло в режим ожидания.

"Популярность продажи складской недвижимости коррелирует с показателями сферы онлайн-коммерции в 2020 году. Data Insight оценивает рост рынка e-commerce в 2020 году в 44%. Это потребовало совершенствования логистики и вложений в складскую недвижимость", — подчеркивает Миронюк.

Бум по сделкам с земельными участками эксперт объясняет рекордными продажами квартир на первичном рынке после запуска программы субсидирования ипотеки.

"В первом полугодии 2021 года ждем сохранения спроса на участки под строительство жилья благодаря высоким ценам на жилую недвижимость. Показатель инвестиционной активности на рынке снизит ограниченное число сделок по покупке площадей в бизнес-центрах, торговых центрах", — подытожил собеседник "ДП".