Блеск и нищета бизнес-лайта: кому выгоден компромисс?

В Петербурге в 2020 году увеличился спрос на жильё класса "бизнес-лайт". Всего было реализовано около 4,2 тыс. квартир. Это на 2% больше показателя 2019 года, приводят данные в Knight Frank St Petersburg. За год средняя цена по объектам составила 209 тыс. руб./м2. Цена увеличилась на 34%. Удорожание квартир сегмента "бизнес" было менее стремительным, на 22% за год (240 тыс. руб./м2). На конец декабря 2020 года распределение предложения по этим двум сегментам выглядит следующим образом: 44% "бизнеса" против 56% "лайта". Спрос в этом сегменте в "Петербургской Недвижимости" (Setl Group) оценили в 66,8 тыс. м2.

"Элитка", наоборот, ушла вниз. По итогам 2020 года предложение на петербургском рынке элитного жилья сократилось на 21% при росте стоимости на 21%. Эксперты отмечают, что это самый низкий показатель в этом сегменте с 2011 года. Причинами такого резкого уменьшения называют высокий спрос и ограниченный вывод на рынок новых объектов. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы улучшения ждать не стоит — девелоперы не торопятся приступать к новой стройке. Ожидается, что предложение еще сократится в ближайшие годы, а цены продолжат расти. Застройщики считают одним из приоритетных направлений строительство жилья в сегменте "бизнес-лайт". Несмотря на сложный пандемический год, интерес покупателей смещается в этом направлении. Кто-то стремится улучшить жилищные условия, уезжая из спальных районов, но пока не имея возможности приобрести жилье класса "бизнес". Для других покупателей это уже не первая квартира.

Что такое "бизнес-лайт"?

Это относительно новый сегмент жилья. Первые крупные проекты этого класса были выведены на рынок в 2018 году, а уже в 2019-м в Санкт-Петербурге появились сразу 19 объектов. Основными локациями в Петербурге, где сосредоточены проекты "бизнес-лайт", являются приближенные к центру территории вдоль Выборгской набережной, Большого Сампсониевского проспекта, говорят аналитики рынка.

Кроме того, популярными локациями стали удалённые от центра Московский и Фрунзенский районы, часть Приморского района, западная часть Красногвардейского района и некоторые жилые комплексы на намывных территориях Васильевского острова. Одним из лидеров по количеству жилья в предыдущие годы в этом сегменте стал Выборгский район. Здесь сразу несколько застройщиков начали возведение домов. Например, ЖК "Притяжение" около Чёрной Речки (Setl Group). На сайте проекта среди преимуществ отмечены закрытые дворы без машин, высокие потолки (до 3,2 м), панорамные окна и эркеры, а также наличие в среднем не более четырёх квартир на этаже.

Многие из таких домов появляются на бывших промышленных территориях. Редевелопмент начался на территории бывшей прядильно-ткацкой фабрики имени В.П. Ногина на проспекте Обуховской обороны ("Эталон-ЛенСпецСМУ") и на месте бывшего завода "ОВД-Климов", где выпускали легендарные "Катюши" (ГК "Пик"). Ещё один объект, строящийся поблизости от центра города — ЖК Terra от холдинга "РСТИ" (Росстройинвест) на Земледельческой улице. В комплексе есть квартиры разных метражей — от студий до трёхкомнатных, а высотность зданий — от семи до 13 этажей. Среди специальных лотов застройщик предлагает квартиры с мастер-спальнями, террасами и окном в ванной комнате.

Для класса "бизнес-лайт" характерно наличие квартир с нетиповыми планировками. Особое внимание уделяется также дополнительным опциям и "фишечкам", говорит руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости издания "Бюллетень Недвижимости" Ольга Романова. "Потенциального покупателя завлекают современными системами безопасности, системой "умный дом", повышенной энергоэффективностью, кладовыми, колясочными, индивидуальным дизайном входной зоны, лобби-зонами или комнатами для общения, фонтанами во дворе, террасами на крыше для проведения досуга, другими словами, на что хватит фантазии застройщика".

Вообще четкого определения "бизнес-лайта" пока нет. Представитель Knight Frank St Petersburg Мария Бондаренко отмечает, что у каждого девелопера имеются свои определения и параметры в распределении объектов по классам, разница между ними может быть очень существенной. Основными признаками жилья В-класса, в частности сегмента "бизнес-лайт", являются местоположение, квартирография, тип и дизайн дома, обеспеченность машиноместами и высота потолков.

Романова добавляет, что средние площади квартир "лайта" немного меньше, чем в классическом бизнес-классе — от 50 м2 до 55 м2. При этом в некоторых ЖК этот показатель может быть около 40 м2.

Чуть ниже по классу жилья стоит сегмент "комфорт", а выше — "бизнес", но некоторые застройщики называют "бизнес-лайт" "комфортом+". "Когда мы говорим о бизнес-классе, то подразумеваем определенную локацию, технологию строительства, смотрим на этажность здания и планировку. В жилье класса "бизнес-лайт" каким-то из этих факторов можно поступиться", — считает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она приводит в пример комплекс "ARTквартал. Аквилон", расположенный около станций метро "Фрунзенская" и "Московские ворота", при этом жёсткого ограничения по количеству квартир и парадных в нём нет. Отнести этот ЖК к бизнес-сегменту нельзя (одна из причин — в нём нет жесткого ограничения по количеству квартир и парадных), в то же время он явно обгоняет проекты комфорт-класса, считает Соболева. На сайте комплекса отмечается, что благоустройством внутреннего двора занималось агентство ландшафтного дизайна "Нескучный сад", которое благоустраивало популярную зону отдыха в "Новой Голландии".

По данным Knight Frank St Petersburg, в сегменте "бизнес-лайт", в отличие от жилья более высокого уровня, применяются сниженные требования к локации, к соотношению квартир по типам (наличие студий, увеличенная доля квартир с одной спальней,) к средней площади квартиры, а также к парковочному коэффициенту (от 0,5 м/м на одну квартиру). И, пожалуй, это главный недостаток. К примеру, по словам Катерины Соболевой, встречается несоответствие объекта заявленным характеристикам. Это связано, в основном, с относительной новизной этого формата, добавляет она.

Кто выбирает "бизнес-лайт"?

По информации "РСТИ", этот класс предпочитают те, кто хочет получить продукт более высокого качества, чем предлагает стандартный комфорт-класс, но при этом не готов потратиться на "бизнес".

Таким покупателям важны детали, качественные материалы и оборудование в доме, комфорт и удобство площадок во дворе, многих привлекает экологичный скандинавский дизайн, — добавляет руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева. "Здесь мы уже можем говорить о высоких требованиях к уровню благоустройства", — продолжает она.

Уже упоминавшийся жилой комплекс Terra, например, расположен поблизости от основных дорог, связывающих центр города и выезд к трассе "Скандинавия" и Финскому заливу. Рядом есть Пионерский сад, а также парк Лесотехнической академии, Строгановский и Полюстровский парки, а ещё Ланской сад.

"В одном из корпусов предусмотрена семиэтажная арка, через которую по пешеходному бульвару можно будет пройти прямо в сад. Застройщик планирует использовать в ландшафтном оформлении дворов натуральные материалы, а также высадить деревья и кустарники тех видов, которые встречаются в Пионерском саду: берёзу, черёмуху, липу, рябину, кизильник и сирень. Таким образом, создастся полное ощущение того, что арка "впускает" сад во двор жилого комплекса", — говорят в холдинге "РСТИ". На придомовой территории жилого комплекса Terra предусмотрено обустройство игровых площадок для детей разных возрастов, мест для отдыха и занятий спортом. Кроме того, в рамках проекта будет построен детский сад на 220 мест. Первую очередь комплекса обещают сдать в III квартале 2021 года.

При этом часть проектов застройщиков возводится на территории, где когда-то были промышленные предприятия, где пока нет достаточной для жилья инфраструктуры — зелёных зон, детских садов и магазинов. "Крайне редко бывает, когда архитектор пытается подчиниться среде. В случае с застройкой "серого" пояса я вижу абсолютно хаотическую застройку", — говорит градозащитник Дмитрий Ратников. Однако девелоперы считают, что развитие инфраструктуры — это вопрос будущего. Благодаря строительству новых объектов такие территории получат толчок для развития, а у района в целом появится инвестиционная привлекательность. "Отсутствие инфраструктуры характерно для любого развивающегося нового микрорайона вне зависимости от класса возводимого там жилья, и раньше или позже эти проблемы решаются", — добавляет Ольга Романова.

Будущее "бизнес-лайта"

Аналитики считают, что интерес застройщиков к небольшим участкам на городских территориях, в частности в центральных районах и близких к ним, их активный редевеломпент благоприятно сказываются на развитии сегмента высококлассного жилья. Так, в Knight Frank St Petersburg прогнозируют, что текущий уровень нового предложения и монополизация рынка будут способствовать увеличению цены квадратного метра. В 2021 году рост цен продолжится, предположительно в пределах 3-5% в квартал. В Becar Asset Management предвидят рост популярности проектов класса "бизнес-лайт" при условии создания реальной концепции, комьюнити для жильцов и качественного обеспечения комфорта проживания. Эксперты добавляют, что сейчас спрос на проекты "бизнес-лайт" почти такой же, как на жилье комфорт-класса, так как они находятся примерно в одном ценовом диапазоне, но в последнее время люди отдают предпочтение домам "с душой и идеей".